市房地產(chǎn)發(fā)展情況市場(chǎng)調(diào)研(存儲(chǔ)版)
【正文】 消化較快，㎡，㎡，㎡，置商品房中住宅占45%。 二、市場(chǎng)調(diào)研昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀）中國(guó)加入WTO已有5年，各項(xiàng)政策制度的完善及落實(shí)著實(shí)給消費(fèi)帶來(lái)了實(shí)惠，我國(guó)GDP發(fā)展速度以每年10%以上的速度增長(zhǎng)，云南去年的GDP增長(zhǎng)也達(dá)7%的速度，國(guó)家及地產(chǎn)政策環(huán)境穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的金融業(yè)也取得了較大進(jìn)步，金融市場(chǎng)保持穩(wěn)定，加之昆明三大開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，不斷有全球知明企業(yè)進(jìn)住昆明，外匯儲(chǔ)備不斷提高。 全市總面積21111平方公里，轄5區(qū)市8縣，市區(qū)百積約98平方公里，總?cè)丝?78萬(wàn)，03年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值812億元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，其中房地產(chǎn)投資達(dá)68億元，城市是房地產(chǎn)的載體，城市的擴(kuò)張重新定位，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大發(fā)展契機(jī)，隨“住在昆明”號(hào)角的吹響，新一輪城市化進(jìn)程已經(jīng)全面啟動(dòng)。非住宅平均價(jià)格為4502元/㎡。有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎？數(shù)據(jù)顯示，%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20—80平方米不等，多為4或4口之家，其中以居住面積在50—80平方米所占比例最高，20—50平方米居住面積位居其次。在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，%希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，%希望政府貸款，%打算向銀行貸款。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。 這一區(qū)域的商品房消費(fèi)者多屬工薪階層（中產(chǎn)階級(jí)），戶月收入2000—3000元，且多帶有末獨(dú)立的子女及長(zhǎng)輩，而前兩年該區(qū)出現(xiàn)的新盤是受高新區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，是由于當(dāng)時(shí)高新區(qū)內(nèi)生活住宅設(shè)施規(guī)劃不到位原因所至，故新盤且相對(duì)集中于二環(huán)西路兩側(cè)，隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性特殊原因，近兩年來(lái)在該區(qū)域內(nèi)穿插了部份新盤，如創(chuàng)意英國(guó)、春暉小區(qū)、泰和園、豐寧家園、陽(yáng)光果香、學(xué)府人有、蘇家塘小區(qū)、西景盛典小區(qū)。大打教育牌，地理優(yōu)勢(shì)名顯；地形坡地決定戶型彩光容易，及戶型設(shè)計(jì)大量應(yīng)用大面積玻璃，彩光更加充分；項(xiàng)內(nèi)果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。（2）、美麗新世界該項(xiàng)目由昆明華信地產(chǎn)西山聯(lián)合開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于昌源路，屬西部市區(qū)最大住宅區(qū)，占地22萬(wàn)平方米，35%的綠化率，該項(xiàng)目前后分六期1800多戶，項(xiàng)目?jī)?nèi)配套的生活設(shè)施全由開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)?？偨Y(jié)，該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域價(jià)格，其次是大盤無(wú)形中給人以完全感，這么多人住在哪里，配套設(shè)施肯定齊全，該樓盤并沒(méi)有出現(xiàn)旺銷的最在因素是地理位置，對(duì)于遠(yuǎn)點(diǎn)的人來(lái)說(shuō)，使終沒(méi)那么方便，其周圍治安也是一個(gè)大問(wèn)題，在加上環(huán)境污染，以上因素也是造成西市區(qū)以前沒(méi)有大盤出現(xiàn)的原因，華信的進(jìn)入，多屬地方政策優(yōu)惠，要不然誰(shuí)也不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)。金融系統(tǒng)滯后。歷年商品住宅消化量總量較小。1工作及居住用房規(guī)劃不合理，已失去兩項(xiàng)職能互補(bǔ)的作用。14 / 14。1豪宅類市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)均不理想。住宅開(kāi)發(fā)以區(qū)內(nèi)三條主干道（二環(huán)西路、昆瑞路、學(xué)府路）為主?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域地理位置及戶型設(shè)計(jì)加之項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施及生活設(shè)施建全，地段人氣旺盛，及周邊已售盤（高尚住宅）的影響，無(wú)形中把該地段的土地成本提高，及預(yù)售時(shí)的搶購(gòu)，成為該區(qū)的新明星樓盤，成功之處，地段成熟，戶型設(shè)計(jì)合理。③、廣告策略：項(xiàng)目廣告的訴求點(diǎn)是該區(qū)域最大住宅社區(qū)，未來(lái)生活配套設(shè)施比周邊自發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)快且完善，區(qū)內(nèi)設(shè)施完美，相對(duì)純居住而言，較安靜，屬理想生活社區(qū)，重點(diǎn)康居住宅，戶型設(shè)計(jì)上流暢簡(jiǎn)潔，富有現(xiàn)代感。加之外立面的色彩鮮艷、亮麗，周邊近幾年來(lái)無(wú)新盤上市等利好因素把學(xué)府路段多年的購(gòu)買力，集中爆發(fā)出來(lái)，形成火爆的搶購(gòu)現(xiàn)象。②、價(jià)格組合項(xiàng)目樓盤戶型的均價(jià)為2500元，總價(jià)在32萬(wàn)，價(jià)格在該地段屬高價(jià)位，銷售對(duì)象為高收入對(duì)象，付款方式一次性付清，優(yōu)惠3%，銀行按揭貸款，20年。 昆明市西市區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀）（一）、回顧與展望昆明市西市區(qū)受昆明市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)大幅提升，區(qū)域內(nèi)土地已由生地漸變成熟地，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了南北熱后，西市日漸成為人們關(guān)目的地區(qū)，西市區(qū)不僅土地儲(chǔ)備量大，而且擁有56萬(wàn)左右的居住人口，且近年來(lái)進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上升趨勢(shì)，受高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的影響，不斷有公司企業(yè)進(jìn)入，隨城市配套設(shè)施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該區(qū)房地產(chǎn)投資必定成為熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房了，才會(huì)覺(jué)得穩(wěn)定和可靠”%。調(diào)查顯示，其中家門月收入在2000元至2500元之間的比例最高，%；6000元以上的高薪家門比例最小。多少都市人準(zhǔn)備買房，據(jù)調(diào)查，%，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品為，預(yù)購(gòu)面積在70—150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000—2000元為主體，輔之以每平方米500—1000元及2000—3000元的價(jià)格。產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大從房地產(chǎn)企業(yè)的登記戶數(shù)看，02年357家，03年為452家，04年9月已達(dá)499家。 商品房購(gòu)銷合同樣本（1—16頁(yè)）；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知。 云南省建設(shè)廳文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)
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