【正文】 部分家門或個人從單位或私人處租房。㎡，同比增長15%，同比增長25%，二手房均價為1304元，同比增長10%。昆明樓市逐年攀升昆明房地產(chǎn)市場起步于上世紀80年代中后期，經(jīng)過10多年的逐步培育，自90年代末發(fā)展明顯加快，近三年已進入一個穩(wěn)步增長的新階段，過去5年，昆明房產(chǎn)市場投資穩(wěn)定在70億元左右，%，經(jīng)過幾年的發(fā)展，昆明市個人購房占市民所購商品住房銷售額的95%以上，居民私有住房的比例已達到70%以上。 科學技術的快速發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了數(shù)字時代、網(wǎng)絡時代的全新概念，去年國家出臺了“831”土地限制政策及央行壓縮銀根，調(diào)高商品房貸款利率，目的出于給沿海房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象降溫，還市場一個理性。昆明房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀）近期出臺的政策法規(guī)： 關于征訂《房地產(chǎn)文件匯編二》的通知；房地產(chǎn)開發(fā)總量穩(wěn)中有升，、04年為80億元，開發(fā)面積為02年731萬㎡、㎡、㎡，%、%%，竣工面積02年42%、03年47%、04年不低于40%，其中商品房竣工面積占九成左右。03年、04年，昆明市房地產(chǎn)用地供應量分別為5418畝和9236畝，03年相應較少，04年則大幅度增加，04年增加的土地供應量將在1至3年內(nèi)逐步開發(fā)，05年房價走勢將在04年基礎估計上幅5%—10%之間。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權房的家門中，%預計在五年內(nèi)購房，%預計明后購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。購房是什么樣的人？數(shù)據(jù)顯示，25—34歲的人占購房人群的36%，位居榜首，%，位居第二。從預購房者年齡結(jié)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。 就生活配套設施而言，二環(huán)西路以東范圍較為完善，且擁有大量?？茖W院，流動人口多，周邊單位密集，顯著表現(xiàn)方式為線狀模式，沿區(qū)內(nèi)三條主干道，學府路、二環(huán)西路、昆瑞路形成線帶發(fā)展周邊集聚密度較高，而二環(huán)西路以西則由高新區(qū)系統(tǒng)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)道路排列有序，綠化比例較高，生活設施相對較缺乏，且在售新盤銷售情況不太理想，區(qū)內(nèi)商品房消費多以工作為主，故市場有限，為更清晰的反映市場情況、作“點，單個樓盤”的市場反映情況調(diào)研：（1）、陽光果香該項目由中產(chǎn)房居開發(fā)有限公司開發(fā)，項目地處學府路西端522號，鄰近冶金工校，占地23畝，綠化38%左右，㎡，開工日期04年1月6日，整個項目地形屬自然坡地多層，住宅以不同的排列，彩光較為充分，樓與樓之間的距離適中，從平面上看，外形酷似——海馬。以上三點為主，附加個上新建筑材料的應用，及設計上的突破，大膽應用木橋作道路的設計創(chuàng)作，及底樓的設計成休閑室間，彌補了項目空間的狹小，無各種會所配套設施及活動空間的不足。項目由于是郊區(qū)新盤，固生活配套，城市功能配套，及道路交通不完善且相對滯后，由于大盤開發(fā)，不同于小盤，過渡是間，一般在5年以上，故部份配套設施由開發(fā)商解決，如項目內(nèi)增商街、會所、幼兒園、運動館、農(nóng)貿(mào)市場、公園等，水、電、煤氣都已到位，項目附近距醫(yī)院相對較近，項目近距離無超市、賓館、學校、公園、影劇院，項目周邊工業(yè)水平處在中下水平，加工廠較多，研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè)較少，也無學院社區(qū)，主干道擁有3條，都距項目住宅樓800米以上，對住宅樓影響不大。①、地理位置該項目位于二環(huán)西路和人民西路交匯處，周邊交通通達性較強，地型平整，城市功能配套設施完善，城市生活配套設施完善，項目西側(cè)是四季生活小區(qū)，項目北側(cè)是昆明醫(yī)學生物中心，項目東側(cè)是豐寧南苑，項目周邊商業(yè)氣息濃厚，商務成本在該區(qū)較高，周邊坐擁大量酒店及娛樂設施，西紅聯(lián)超市及多個該區(qū)明星樓盤，項目內(nèi)第九、第十、第十一幢住宅樓臨街，均為地下室停車廠，項目周邊坐擁昆明市高新體育館及正大電子城，項目地理位置優(yōu)勢較佳，從戶型上看，擁有10種戶型，㎡㎡，多種面積供客戶選擇，有平層及躍層，所有戶型均為框架剪力墻結(jié)構，空間可自由分隔，理易突出居家的個性化需求，同樣大膽采用大面積彩光玻璃設計，充分發(fā)揮戶型彩光功能，頂層均設有露天陽臺，其余戶型均設有生活陽臺，及景光陽臺，通訊、有線電視及寬帶網(wǎng)均入戶，線路終端較多，項目內(nèi)住宅綠化項目較多，主要以生態(tài)園林、流水景觀、玻璃會所等的設計均與其地位價值相符。集團購房比例小于私人購房比例。1該區(qū)商業(yè)內(nèi)地產(chǎn)集中在二環(huán)西路以內(nèi)，且需求量不強。職業(yè)比例高低差距較大。1該區(qū)內(nèi)酒店類房地產(chǎn)需求量不強，且較集中于人民西路。流通環(huán)境不強。③、廣告策略，項目廣告主打擁有西二環(huán)內(nèi)絕版位置，及周邊強勁的商業(yè)氛圍，秉承五房一貫堅持求真務實的開發(fā)理念，做到以人為本，建筑戶型設計類型較多，超級綠化，項目內(nèi)擁有1000平方米的中心水景公園，及玻璃會所，外立面以淺綠色鑲白邊點綴桔黃色。建筑風格，建筑外立面大量使用白色鋪底，紅蘭綠相邊，無頂設計富有時代感，建筑物與小區(qū)內(nèi)公園相互揮映空間感較強。銷售情況一期全部售完，購買對象80%以上為學府路教學因素輻射范圍，戶月收入以3000以上為主，職業(yè)范圍以高級人才為主，附近教職工群體