市房地產(chǎn)發(fā)展情況市場(chǎng)調(diào)研-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)條件的通知；昆明市西市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況市場(chǎng)調(diào)研一、調(diào)查區(qū)域范圍及基本情況此次市場(chǎng)調(diào)研范圍以西市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)區(qū)域?yàn)橹鳎何鬟呉圆绰窞榻?，北邊以學(xué)府路為界，東邊以一二一大街為界，南邊以人民西路為界的圍內(nèi)進(jìn)行為期三天的市場(chǎng)調(diào)查，利用訪問(wèn)法、觀察法、探測(cè)性調(diào)查、因果性調(diào)查，對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研及分析。 ㎡㎡。由于房改的不斷深入，%，超過(guò)半數(shù)；%向房管所租用房屋；%租住單位的房子；住房面積和多數(shù)在40—80平方米之間。另處，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，%，遠(yuǎn)無(wú)高于其他住房群體，預(yù)購(gòu)面積以81—100平方米的需求為最高，%；而在100—150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，%，可購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非?？捎^。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000—4000元間，居民購(gòu)房承受能力有多大？誰(shuí)更急于購(gòu)房？中國(guó)人喜歡居有定所，不尚遷徒。居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房有多大影響？調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，%，%的人認(rèn)為自己不懼怕失業(yè)，%的人預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，而他們的收入主要在1000—3000元之間，另外從調(diào)查中還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越高越傾向于購(gòu)買(mǎi)商品房。 項(xiàng)目?jī)?nèi)景點(diǎn)以巨石加瀑布附帶石橋形成中央景點(diǎn)，另有兩處休閑設(shè)施，區(qū)內(nèi)水塔建于項(xiàng)目?jī)?nèi)地勢(shì)最高處，供水容易解決，但阻礙了一個(gè)單元住戶的視線，項(xiàng)目對(duì)面山頂有一巨大的儲(chǔ)油罐，阻礙了部份視線?？偨Y(jié)，該樓盤(pán)的地理位置優(yōu)勢(shì)巨大，地形利用對(duì)于居民在平地上住慣了的居民來(lái)說(shuō)，反倒形成了吸引力，周邊院校對(duì)項(xiàng)目的影響可謂功不可漠，彩光成了其旺銷的第一因素，而文化氣息屬第二在因素，第三因素是地形突出（在城區(qū)內(nèi)），至于綠化只是配套設(shè)計(jì)，倒不是真正熱銷的原因。②、價(jià)格組合，起價(jià)2060，均價(jià)2380，車位不售，只能租用，總價(jià)在20萬(wàn)—35萬(wàn)，如一次性付清優(yōu)惠3%，戶價(jià)過(guò)30萬(wàn)可落一昆戶，三樓售價(jià)在2600以上，四樓售價(jià)在2700以上，㎡，6元/月自來(lái)水二次加壓費(fèi)由于是西市區(qū)大盤(pán)，且地理位置相對(duì)獨(dú)立，周邊地區(qū)無(wú)盤(pán)相映競(jìng)爭(zhēng)，固售價(jià)略有所偏高。④、銷售執(zhí)行，售樓中心設(shè)在項(xiàng)目建筑物內(nèi)，售樓人員形像較佳，戶型基本售完，其中以80—150平方米及臨街高層戶型最好賣，客戶群特征集中在個(gè)體公商戶，及區(qū)域內(nèi)有名人士，月收入在5000以上，年齡集中在32—45歲之間，新客戶最主要的原因是地理位置及戶型設(shè)計(jì)，由于市調(diào)時(shí)，該盤(pán)屬尾盤(pán)期，故廣告策略及銷售執(zhí)行的具體情況資料收集不是較多及較細(xì)。住宅分區(qū)開(kāi)發(fā)量不明顯。1目前進(jìn)入該區(qū)郊區(qū)的住宅房地產(chǎn)多半集中于普通型，集中在昌源路附近。西市區(qū)在昆明眼中不過(guò)是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，由于區(qū)域交通、生活配套相對(duì)不足，生活成本偏高，西市區(qū)在昆明地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一直不被看好，較之其它非中心區(qū)，所受的壓力較大，加之區(qū)域內(nèi)許多小區(qū)如：豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，客觀的說(shuō)西市區(qū)整體樓盤(pán)品質(zhì)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并不高，然而，近兩年來(lái)，隨著昆明市市政建設(shè)對(duì)西市區(qū)的重新規(guī)劃，西市區(qū)城建速度加快，特別是以高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的新興產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，旺盛的住房需求，在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)旺盛的房地產(chǎn)住宅需求，現(xiàn)在的西市區(qū)正在經(jīng)歷著由生地走向熟地的板塊成熟的必經(jīng)過(guò)程。1建筑密度相對(duì)較低，自然景觀相對(duì)缺乏。1短時(shí)間內(nèi)該區(qū)商品住宅市場(chǎng)有所升溫，但持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，主區(qū)域主要以高新技術(shù)的研發(fā)及生產(chǎn)為主，次區(qū)域以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)在該區(qū)比例較小。（3）豐寧家園該項(xiàng)目由昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于西苑立交橋東側(cè)，共312戶，50%綠化，開(kāi)工日期04年2月15號(hào)，交房日期05年7月份，㎡，共七幢，分別為四層、五層、六、九層、十層、十一層、十二層各一幢。①、產(chǎn)品分析地理位置：該項(xiàng)目位置在昆明市過(guò)境公路昆瑞路和二環(huán)西路之間，屬近郊大盤(pán)，南側(cè)鄰近人民西路，項(xiàng)目周邊有大量居民自建房，程帶狀成群，昌源中路兩側(cè)環(huán)境屬中度污染，項(xiàng)目區(qū)域地形平整，視野平唱，項(xiàng)目西邊坐擁幾個(gè)大型國(guó)有工業(yè)企業(yè)，緊鄰項(xiàng)目住宅樓的是工業(yè)企業(yè)的生活住宅樓，南邊則是田地，北邊是大量的居民自建房及當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)和一部份汽車修理廠，就地理置而言，距離高新區(qū)適中，輻射范圍為高新開(kāi)發(fā)區(qū)，黑林鋪、小團(tuán)山工業(yè)帶、西山區(qū)政府辦公帶及馬街鎮(zhèn)。從而形成健康的生活（陽(yáng)光、果香+學(xué)院），具有概念炒作的味道。二環(huán)中路以西形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的優(yōu)秀居住小區(qū)，代表盤(pán)有：國(guó)際花園、美麗新世界、西香園等，這一區(qū)域的商品房的消費(fèi)者多屬高薪收入，戶月收入在3000—4000元，年齡25—45階段的強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)群，且賣房的原因主要集中在距工作地點(diǎn)近的原因，并沒(méi)有出現(xiàn)市中心移居郊區(qū)人群。 這一組人群中，%為已婚，其中介于21—%，介于36—%，%為獨(dú)身，%介于21—35歲之間，%介于36—45歲之間?？磥?lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良好性增長(zhǎng)。還有小
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