【正文】 1居住圈密度過(guò)高，且相對(duì)集中于幾條主干道周圍。三、西市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況總結(jié)政策環(huán)境較好?？偨Y(jié)重點(diǎn)：區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力的集中爆發(fā)。 （二）市場(chǎng)特點(diǎn)由歷史原因區(qū)域調(diào)查范圍被二環(huán)西路一分為二，并形成二環(huán)西路以東的老式住宅建筑群，老式住宅代表作有：豐寧小區(qū)、菱角小塘、虹山小區(qū)、學(xué)府路周邊各大專院校的住宅小區(qū)等。 83336683638074銀領(lǐng)國(guó)際 8301111豐寧家園 53566665357777第一國(guó)際 803507778351777創(chuàng)意英國(guó) 53571665357566活力空間 5399998學(xué)府人家 8329056陽(yáng)光果香 82200888220999燈火闌珊處 82111198216622千喜龍庭 82173268216171新知花園 83137668313866左岸公寓 83137668315136興盛苑 82253338229555香頌嵐山 82228888211266香格里拉盛景 41725392885396實(shí)力五彩（已售完） 82112228211266西華苑 83137668313866美麗新世界 銷售電話美麗人生調(diào)查區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況如下：樓盤(pán)名稱希望房?jī)r(jià)在1000—2000元的比例最高，%；500—%；2000—%；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1%。04年1月至12月30日，昆明市新開(kāi)樓盤(pán)60多個(gè)，商品房成交面積達(dá)492萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)43%，同比增長(zhǎng)33%，商品房住宅平均價(jià)格為2711元/㎡，同比增長(zhǎng)10%以上。 市場(chǎng)價(jià)格逐年提高003年昆明新增商品房平均成交價(jià)每年以10%的比例遞增。而計(jì)劃1年內(nèi)購(gòu)房的比例也高于計(jì)劃2年購(gòu)房的經(jīng)例，說(shuō)明購(gòu)房群體要么已持幣在手，有比較具體的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，要么準(zhǔn)備一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的資金積累，再進(jìn)行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500—1000元的占22 .9%，1000—2000元的占32%，2000—%，%。 銷售情況一期全部售完，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象80%以上為學(xué)府路教學(xué)因素輻射范圍，戶月收入以3000以上為主，職業(yè)范圍以高級(jí)人才為主，附近教職工群體購(gòu)買(mǎi)比例很?。欢谟?5年5月上市預(yù)售，市場(chǎng)反映較為強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)理由退房，銷售業(yè)績(jī)較佳。③、廣告策略，項(xiàng)目廣告主打擁有西二環(huán)內(nèi)絕版位置，及周邊強(qiáng)勁的商業(yè)氛圍，秉承五房一貫堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念，做到以人為本，建筑戶型設(shè)計(jì)類型較多，超級(jí)綠化，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有1000平方米的中心水景公園，及玻璃會(huì)所，外立面以淺綠色鑲白邊點(diǎn)綴桔黃色。1該區(qū)內(nèi)酒店類房地產(chǎn)需求量不強(qiáng)，且較集中于人民西路。職業(yè)比例高低差距較大。集團(tuán)購(gòu)房比例小于私人購(gòu)房比例。項(xiàng)目由于是郊區(qū)新盤(pán)，固生活配套，城市功能配套，及道路交通不完善且相對(duì)滯后，由于大盤(pán)開(kāi)發(fā)，不同于小盤(pán)，過(guò)渡是間，一般在5年以上，故部份配套設(shè)施由開(kāi)發(fā)商解決，如項(xiàng)目?jī)?nèi)增商街、會(huì)所、幼兒園、運(yùn)動(dòng)館、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園等，水、電、煤氣都已到位，項(xiàng)目附近距醫(yī)院相對(duì)較近，項(xiàng)目近距離無(wú)超市、賓館、學(xué)校、公園、影劇院，項(xiàng)目周邊工業(yè)水平處在中下水平，加工廠較多，研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè)較少，也無(wú)學(xué)院社區(qū)，主干道擁有3條，都距項(xiàng)目住宅樓800米以上，對(duì)住宅樓影響不大。就生活配套設(shè)施而言，二環(huán)西路以東范圍較為完善，且擁有大量專科學(xué)院，流動(dòng)人口多，周邊單位密集，顯著表現(xiàn)方式為線狀模式，沿區(qū)內(nèi)三條主干道，學(xué)府路、二環(huán)西路、昆瑞路形成線帶發(fā)展周邊集聚密度較高，而二環(huán)西路以西則由高新區(qū)系統(tǒng)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)道路排列有序，綠化比例較高，生活設(shè)施相對(duì)較缺乏，且在售新盤(pán)銷售情況不太理想，區(qū)內(nèi)商品房消費(fèi)多以工作為主，故市場(chǎng)有限，為更清晰的反映市場(chǎng)情況、作“點(diǎn)，單個(gè)樓盤(pán)”的市場(chǎng)反映情況調(diào)研：（1）、陽(yáng)光果香該項(xiàng)目由中產(chǎn)房居開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地處學(xué)府路西端522號(hào)，鄰近冶金工校，占地23畝，綠化38%左右，㎡，開(kāi)工日期04年1月6日，整個(gè)項(xiàng)目地形屬自然坡地多層，住宅以不同的排列，彩光較為充分，樓與樓之間的距離適中，從平面上看，外形酷似——海馬。 購(gòu)房是什么樣的人？數(shù)據(jù)顯示，25—34歲的人占購(gòu)房人群的36%，位居榜首，%，位居第二。03年、04年，昆明市房地產(chǎn)用地供應(yīng)量分別為5418畝和9236畝，03年相應(yīng)較少，04年則大幅度增加，04年增加的土地供應(yīng)量將在1至3年內(nèi)逐步開(kāi)發(fā)，05年房?jī)r(jià)走勢(shì)將在04年基礎(chǔ)估計(jì)上幅5%—10%之間。 關(guān)于征訂《房地產(chǎn)文件匯編二》的通知；科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了數(shù)字時(shí)代、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的全新概念，去年國(guó)家出臺(tái)了“831”土地限制政策及央行壓縮銀根，調(diào)高商品房貸款利率，目的出于給沿海房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象降溫，還市場(chǎng)一個(gè)理性。昆明樓市逐年攀升昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于上世紀(jì)80年代中后期，經(jīng)過(guò)10多年的逐步培育，自90年代末發(fā)展明顯加快，近三年已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的新階