【正文】 段，過去5年，昆明房產(chǎn)市場投資穩(wěn)定在70億元左右，%，經(jīng)過幾年的發(fā)展，昆明市個人購房占市民所購商品住房銷售額的95%以上，居民私有住房的比例已達(dá)到70%以上。還有小部分家門或個人從單位或私人處租房。這一組人群中，%為已婚，其中介于21—%，介于36—%，%為獨(dú)身，%介于21—35歲之間，%介于36—45歲之間。 從而形成健康的生活（陽光、果香+學(xué)院），具有概念炒作的味道。（3）豐寧家園該項(xiàng)目由昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司投資開發(fā)，項(xiàng)目位于西苑立交橋東側(cè)，共312戶，50%綠化，開工日期04年2月15號，交房日期05年7月份，㎡，共七幢，分別為四層、五層、六、九層、十層、十一層、十二層各一幢。1短時間內(nèi)該區(qū)商品住宅市場有所升溫，但持續(xù)時間不長。西市區(qū)在昆明眼中不過是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，由于區(qū)域交通、生活配套相對不足，生活成本偏高，西市區(qū)在昆明地產(chǎn)開發(fā)中一直不被看好，較之其它非中心區(qū)，所受的壓力較大，加之區(qū)域內(nèi)許多小區(qū)如：豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等，由于開發(fā)時間較早，客觀的說西市區(qū)整體樓盤品質(zhì)在很長時間內(nèi)并不高，然而，近兩年來，隨著昆明市市政建設(shè)對西市區(qū)的重新規(guī)劃，西市區(qū)城建速度加快，特別是以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為代表的新興產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，旺盛的住房需求，在未來幾年內(nèi)將會出現(xiàn)旺盛的房地產(chǎn)住宅需求，現(xiàn)在的西市區(qū)正在經(jīng)歷著由生地走向熟地的板塊成熟的必經(jīng)過程。住宅分區(qū)開發(fā)量不明顯。②、價(jià)格組合，起價(jià)2060，均價(jià)2380，車位不售，只能租用，總價(jià)在20萬—35萬，如一次性付清優(yōu)惠3%，戶價(jià)過30萬可落一昆戶，三樓售價(jià)在2600以上，四樓售價(jià)在2700以上，㎡，6元/月自來水二次加壓費(fèi)由于是西市區(qū)大盤，且地理位置相對獨(dú)立，周邊地區(qū)無盤相映競爭，固售價(jià)略有所偏高。項(xiàng)目內(nèi)景點(diǎn)以巨石加瀑布附帶石橋形成中央景點(diǎn)，另有兩處休閑設(shè)施，區(qū)內(nèi)水塔建于項(xiàng)目內(nèi)地勢最高處，供水容易解決，但阻礙了一個單元住戶的視線，項(xiàng)目對面山頂有一巨大的儲油罐，阻礙了部份視線。 而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000—4000元間，居民購房承受能力有多大？誰更急于購房？中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。由于房改的不斷深入，%，超過半數(shù)；%向房管所租用房屋；%租住單位的房子；住房面積和多數(shù)在40—80平方米之間。 昆明市西市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況市場調(diào)研一、調(diào)查區(qū)域范圍及基本情況此次市場調(diào)研范圍以西市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)區(qū)域?yàn)橹鳎何鬟呉圆绰窞榻?，北邊以學(xué)府路為界，東邊以一二一大街為界，南邊以人民西路為界的圍內(nèi)進(jìn)行為期三天的市場調(diào)查，利用訪問法、觀察法、探測性調(diào)查、因果性調(diào)查，對區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)微觀市場進(jìn)行調(diào)研及分析。 商品房購銷合同樣本（1—16頁）；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知。多少都市人準(zhǔn)備買房，據(jù)調(diào)查，%，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品為，預(yù)購面積在70—150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000—2000元為主體，輔之以每平方米500—1000元及2000—3000元的價(jià)格。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房了，才會覺得穩(wěn)定和可靠”%。 ②、價(jià)格組合項(xiàng)目樓盤戶型的均價(jià)為2500元，總價(jià)在32萬，價(jià)格在該地段屬高價(jià)位，銷售對象為高收入對象，付款方式一次性付清，優(yōu)惠3%，銀行按揭貸款，20年。③、廣告策略：項(xiàng)目廣告的訴求點(diǎn)是該區(qū)域最大住宅社區(qū)，未來生活配套設(shè)施比周邊自發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)快且完善，區(qū)內(nèi)設(shè)施完美，相對純居住而言，較安靜，屬理想生活社區(qū)，重點(diǎn)康居住宅，戶型設(shè)計(jì)上流暢簡潔，富有現(xiàn)代感。住宅開發(fā)以區(qū)內(nèi)三條主干道（二環(huán)西路、昆瑞路、學(xué)府路）為主。14 / 14。歷年商品住宅消化量總量較小?？偨Y(jié)，該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢是區(qū)域價(jià)格，其次是大盤無形中給人以完全感，這么多人住在哪里，配套設(shè)施肯定齊全，該樓盤并沒有出現(xiàn)旺銷的最在因素是地理位置，對于遠(yuǎn)點(diǎn)的人來說，使終沒那么方便，其周圍治安也是一個大問題，在加上環(huán)境污染，以上因素也是造成西市區(qū)以前沒有大盤出現(xiàn)的原因，華信的進(jìn)入，多屬地方政策優(yōu)惠，要不然誰也不會冒這個險(xiǎn)。大打教育牌，地理優(yōu)勢名顯；地形坡地決定戶型彩光容易，及戶型設(shè)計(jì)大量應(yīng)用大面積玻璃，彩光更加充分；項(xiàng)內(nèi)果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。 由此可見，市場的重心在年輕一族。有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎？數(shù)據(jù)顯示，%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20—80平方米不等，多為4或4口之家，其中以居住面積在50—80平方米所占比例最高，20—50平方米居住面積位居其次。全市總面積21111平方公里，轄5區(qū)市8縣，市區(qū)百積約98平方公里，總?cè)丝?78萬，03年國內(nèi)生產(chǎn)總值812億元，社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，其中房地產(chǎn)投資達(dá)68億元，城市是房地產(chǎn)的載體，城市的擴(kuò)張重新定位，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大發(fā)展契機(jī)，隨“住在昆明”號角的吹響，新一輪城市化進(jìn)程已經(jīng)全面啟動。二、市場調(diào)研昆明市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀）中國加入