【正文】 （1） 供需市場(chǎng)穩(wěn)定做為城市中心區(qū)的二級(jí)輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū)是老城區(qū)客戶對(duì)住宅位置的新的選擇，這里是部分消費(fèi)者第一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2） 區(qū)域配套逐漸完善中天花園在整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開(kāi)發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑等都具一定規(guī)模，居民生活十分方便。（3） 自然和人文環(huán)境限制，土地開(kāi)發(fā)規(guī)模有限由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區(qū)域新開(kāi)工項(xiàng)目明顯開(kāi)始減少。市場(chǎng)產(chǎn)品（1） 樓盤(pán)主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價(jià)格而決定.（2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤(pán)以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤(pán)則以過(guò)渡型、投資型的中小戶型為主經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。其中以100135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤(pán)的質(zhì)素。（3） 價(jià)格主要在1800元/平方米以上統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2000元/ 平方米以上。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等偏高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。（4） 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤(pán)結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)。（5） 市場(chǎng)新項(xiàng)目銷(xiāo)售成績(jī)看好該區(qū)域出現(xiàn)了質(zhì)素較高的樓盤(pán)，如曦陽(yáng)山莊，深受市民喜愛(ài)，銷(xiāo)售較好。（三）小河片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 需求市場(chǎng)較大兩城區(qū)是本區(qū)域的主要客源，交通、環(huán)境提高，居家氛圍好，良好的居住環(huán)境和離城相對(duì)不遠(yuǎn)的距離是他們選擇此地的主因。（2） 樓盤(pán)供應(yīng)量大大盤(pán)成為小河片區(qū)的亮點(diǎn)和主力，興隆城市花園、山水黔城等超級(jí)大盤(pán)領(lǐng)引區(qū)域潮流和吸引城區(qū)消費(fèi)者。（3） 片區(qū)逐漸成熟，人文環(huán)境好多年的開(kāi)發(fā)，使小河區(qū)形成良好的居住氛圍，而并非其他城鄉(xiāng)結(jié)合部的臟亂差。（4） 建筑及園林設(shè)計(jì)領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)多采用流行的現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手筆，風(fēng)格新穎、大氣，顯示樓盤(pán)實(shí)力和品質(zhì)。市場(chǎng)產(chǎn)品（1） 規(guī)模大，以中高檔為主所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模較大，這也造成其開(kāi)發(fā)的檔次高。（2） 戶型以中型面積為主該片區(qū)的戶型以三房為主，三房面積100146平方米之間，屬于中型戶型結(jié)構(gòu)。（3） 價(jià)格在1800—2200元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開(kāi)發(fā)水平逐漸提高，整體價(jià)格在全市范圍內(nèi)在前兩年攀升較快，近期價(jià)格穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)也由于樓盤(pán)質(zhì)素的不同，價(jià)格也有所不同。（四）三橋馬王廟片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 用地規(guī)模大，容易形成大規(guī)模的居住社區(qū)目前可供開(kāi)發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。目前已有幾十家房開(kāi)公司圈地進(jìn)入該片區(qū)，容易營(yíng)造大社區(qū)的居住氛圍，居住空間純凈。將是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。（2） 環(huán)境優(yōu)美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個(gè)性，悠閑快樂(lè)的綠色健康生活成為人們的追求。由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛(ài)。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，區(qū)域住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)便顯露出來(lái)。因而買(mǎi)個(gè)好風(fēng)景，買(mǎi)個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購(gòu)房者的新理念。（3） 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開(kāi)發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動(dòng)階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。（4） 購(gòu)房客戶大多數(shù)來(lái)自市區(qū)交通條件還在逐漸完善，片區(qū)的自然風(fēng)景優(yōu)美，并且小區(qū)規(guī)劃較好，目前商品房?jī)r(jià)格較低，將吸引了許多市內(nèi)工作的客戶前往此區(qū)購(gòu)房。（5） 產(chǎn)品將趨于同質(zhì)此區(qū)由于是通往金陽(yáng)和出城的交通要道，同時(shí)景色優(yōu)美，空氣清新，并且離市區(qū)較近，完全符合修建大型普通居住社區(qū)，并且產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)接近沿海城市的水平；目前，土地成本降低，住宅的價(jià)格也相對(duì)較低，今后價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。 產(chǎn)品分析（1） 樓盤(pán)重視外部和內(nèi)部環(huán)境開(kāi)發(fā)商選擇地塊多考慮自然環(huán)境，樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂(lè)設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂(lè)園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，用水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境。（2） 戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，戶型從、兩房、三房、四房都有。其中以80120的面積區(qū)間為主。（3） 價(jià)格主要在1600元/平方米左右統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在15002000元/ 平方米左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較低價(jià)位。（五）金陽(yáng)新區(qū)市場(chǎng)狀況（1） 有一定需求市場(chǎng)由于市政府搬遷此區(qū)，金陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，但畢竟離市區(qū)較遠(yuǎn)，且各方面不成熟，市場(chǎng)多為集體團(tuán)購(gòu)為主，目前市場(chǎng)需求有限。 （2） 商業(yè)配套不齊全目前無(wú)居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個(gè)進(jìn)駐，將來(lái)會(huì)慢慢形成熱點(diǎn)。（3） 房地產(chǎn)水平在不斷提升本區(qū)房地產(chǎn)水平在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃等方面已經(jīng)處于城市較高水平（4） 購(gòu)房客戶主要來(lái)自市區(qū)購(gòu)房客戶主要以市區(qū)行政事業(yè)單位以及企業(yè)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引全市各區(qū)的客戶前往置業(yè)。產(chǎn)品狀況（1） 較為重視內(nèi)部環(huán)境樓盤(pán)較為重視內(nèi)部環(huán)境，全封閉的物業(yè)管理必不可少，同時(shí)，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂(lè)所需。（2） 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在80—90平方米，三房面積在100—125平方米.（3） 價(jià)格在1400元/平方米左右樓盤(pán)價(jià)格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。 （六）新天寨片區(qū)市場(chǎng)狀況（1） 市場(chǎng)供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來(lái)開(kāi)始劇增，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而其性?xún)r(jià)比吸引了大量市區(qū)購(gòu)買(mǎi)者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤(pán)項(xiàng)目以配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。（2） 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，商業(yè)配套等各項(xiàng)設(shè)施將逐漸改善。（3） 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)現(xiàn)象明顯本區(qū)房地產(chǎn)由于供需量大，形成貴陽(yáng)市熱點(diǎn)地區(qū)之一，而大量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也引發(fā)了行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，但缺乏有實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)商對(duì)片區(qū)的拉升，價(jià)格及產(chǎn)品差距不大。（4）自然環(huán)境怡人，實(shí)際離市區(qū)的交通距離短本區(qū)域大部分處于貴陽(yáng)市環(huán)城林帶，有著良好的自然環(huán)境，明顯區(qū)別于市區(qū)的嘈雜，距市區(qū)的交通距離由于路況的改善而縮短。（5） 購(gòu)房客戶以市區(qū)和本地居民為主購(gòu)房客戶主要以市區(qū)的中等收入階層和本地居民的首次置業(yè)及換房者為消費(fèi)主體。產(chǎn)品狀況（1） 結(jié)合外部環(huán)境，提升內(nèi)部環(huán)境利用現(xiàn)有的自然環(huán)境，樓盤(pán)較為重視改造內(nèi)部環(huán)境，全封閉的小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂(lè)所需。（2） 戶型以中型面積為主各類(lèi)戶型均有，主要以居家的兩、三房戶型為主，面積在80－125平方米區(qū)間。（3） 價(jià)格在1300元/平方米左右樓盤(pán)價(jià)格屬于貴陽(yáng)市較低水平，近年價(jià)格有所上升，但短期內(nèi)難以提高。第三章、在售樓盤(pán)狀況一、在售樓盤(pán)價(jià)格樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格（元/平方米）大正君竹苑1850起中天玉蘭園多層：2180起；小高層：2580起曦陽(yáng)山莊1900小石城（一期）多層：1850起智慧龍城多層：1950起；小高層： 2280起興隆城市花園多層：1910起；小高層：1858起山水黔城小高層：1910起；別墅：4800起錦繡家園（二期）多層（電梯）：6+1 2380 小高層：12+1 2580 鳳凰佳苑1880起，30元層差（20層）鳳凰翠堤1780起廣信四季家園（三期）多層：1430起；小高層：1510起近水樓2200元/㎡起經(jīng)典時(shí)代（二期）多層（電梯）：8+1 2680；小高層：12+1 2580 振華華誼苑2170起，層差30元（27層）從上可知：貴陽(yáng)市各個(gè)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格有明顯的差異，以云巖區(qū)與南明區(qū)的價(jià)格最高，而風(fēng)景優(yōu)美但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤(pán)價(jià)格偏低，但較成熟的小河區(qū)由于其逐漸成熟的配套和區(qū)域大盤(pán)的帶動(dòng)，小河區(qū)價(jià)格逐漸走高，但今年價(jià)格升幅較?。豢梢钥闯霰臼袠潜P(pán)價(jià)格的區(qū)域性特征非常明顯，成熟的區(qū)域、配套齊全的區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格自然相對(duì)較高，相反，配套缺乏，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)價(jià)格則低。而本地區(qū)的價(jià)格在全市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規(guī)模的規(guī)劃與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有逐漸走高的趨勢(shì)，并且也得了市場(chǎng)的認(rèn)同，但是中小樓盤(pán)的價(jià)格若想要走高，必須需要一定的條件來(lái)支撐。二、戶型面積、比例樓盤(pán)名一房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)復(fù)式大正君竹苑61—76㎡（10％）77—91㎡（75％）94—104㎡（15％）中天玉蘭園9198㎡（20％）107—127㎡（30％）146─161㎡（40％）188─236㎡（10％）曦陽(yáng)山莊8388㎡（15％）㎡（10％）104—123㎡（65％）180—206㎡（10％）小石城74—91㎡（50％）92—115㎡（40％）108—179㎡（10％）智慧龍城㎡(10％)81—89㎡(20％)㎡(10％)121—128㎡(40％)92—150㎡(20％)興隆城市花園81 —86㎡（19％）106—148㎡（33％）157—188㎡（35％）228㎡（7％）；別墅200—430㎡（6％）山水黔城㎡(10％)㎡(20％)98—146㎡(40％)142—148㎡(20％)187—477㎡(10％)錦繡家園㎡(12％)77—92㎡(25％)93—122㎡(50％)124—227㎡(20％)鳳凰佳苑102—107㎡(30％)㎡(10％)111—124㎡(20％)112—123㎡(40％)鳳凰翠堤㎡(10％)81—105㎡(20％)88—123㎡(10％)㎡(20％)106—115㎡(30％)127—160㎡(10％)廣信四季家園90—96㎡（40％）117—122㎡（50％）151—154.㎡（10％）近水樓45—56㎡(10％)83—93㎡(40％)99—117㎡(50％)經(jīng)典時(shí)代76—93㎡(30％)97—145㎡(60％)128—143㎡(10％)振華華誼苑80—82㎡（45％）114㎡—132㎡（50％）㎡（5％）從上可知： 樓盤(pán)的戶型主要以?xún)煞績(jī)蓮d一衛(wèi)與三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積集中在70—90平方米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積集中在100—120平方米?？梢钥闯觯臼袠潜P(pán)戶型一般是居家型的三房，三口之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛(wèi)供應(yīng)較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的外地人，或是想要與父母分開(kāi)住的年輕人?？梢钥闯?，在本項(xiàng)目的位置，做小面積的一房一廳一衛(wèi)在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時(shí)，會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，而緊湊的小三房以其面積小總價(jià)少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場(chǎng)認(rèn)同。三、在售樓盤(pán)狀況l 樓盤(pán)名稱(chēng)：曦陽(yáng)山莊位置：貴陽(yáng)市云巖區(qū)新添大道黃山?jīng)_路18號(hào)規(guī)劃：占地面積：26000㎡ 、建筑面積：52400㎡，8棟帶電梯多層主力戶型： 103─123㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)售價(jià)：多層1740元/㎡起 多層帶電梯1800元/㎡起推廣主題：白領(lǐng)，就是一種生活態(tài)度購(gòu)買(mǎi)客戶：多為第一次置業(yè)的年青人和喜歡清靜的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有室內(nèi)會(huì)所兩個(gè)、醫(yī)療站，室外迷你高爾夫球場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。物業(yè)管理：─㎡月宣傳推廣渠道：售樓處、分展場(chǎng)、戶外廣告、報(bào)紙廣告特點(diǎn)總結(jié)：a) 售樓處面積較大，功能分區(qū)明確，燈光搭配、銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備較為充分；b) 工地現(xiàn)場(chǎng)圍墻已經(jīng)充分展示運(yùn)用，傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息；c) 售樓現(xiàn)場(chǎng)居家及熱銷(xiāo)氣氛營(yíng)造；d) 無(wú)樣板房展示（未