【正文】 兩張單人床；b兩張單人床雙層別墅11231280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c兩張單人床雙層別墅11241280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床雙層別墅11251280元/天/棟兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床單層別墅（11261131）680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床歐陸別墅210121051080元/天/棟三室一廳：1080元/天/棟三室一廳：a兩張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床1080元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床日式特色房30103085460元/天榻榻米式6人間310131133091400元/天兩張單人床3092400元/天一張雙人床3093500元/天兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床加床樓內(nèi)客房80元/張/天餐飲配套：度假村內(nèi)分別建有可接待100人同時用餐的風(fēng)味餐廳、200人同時用餐的中餐廳、100人同時用餐的燒烤園。清晨，您漫步在林間小路呼吸著新鮮空氣，在清脆的鳥啼聲中享受著日光浴，體會“回歸之感”。就本項目而言，我們應(yīng)當(dāng)首先具備度假村的基本娛樂功能，滿足大多數(shù)消費者的需求，同時推出自己的特色項目，填補市場空白，通過特色項目帶動人氣，力求帶來更多的客源，達(dá)到項目的盈利。目前度假村市場住宿形式比較多元化，結(jié)合樣本的實際情況，考慮到樣本的現(xiàn)狀，我們在進(jìn)行住宿價格分析時僅對樣本項目標(biāo)準(zhǔn)間報價進(jìn)行分析，這樣使得分析相對集中，對本項目的指導(dǎo)性更強。溫泉由于他的保健、緩解壓力等功效。而鄉(xiāng)村風(fēng)格的出現(xiàn)更加充分的反映了消費者對于親近自然的渴望。對于在面積上不占優(yōu)的小規(guī)模項目，如果能夠把園林做出自身特色相信會吸引更多的消費者。從整體供應(yīng)上講，順義區(qū)在北京周邊度假村市場上所占的分額并不是很大，且接待能力超過千人的度假村并不多見。樣本的基本情況見表1：表1：項目名稱地址電話安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊北京市順義區(qū)龍灣屯鎮(zhèn)山里辛莊石門基地64174382順鑫綠色度假村順義李遂鎮(zhèn)北京怡生園國際會議中心春暉園度假村（溫泉）順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所順義縣馬坡鄉(xiāng)鄉(xiāng)村樂園順義縣馬坡鄉(xiāng)小湯山龍脈溫泉旅游度假村昌平小湯山九華山莊根據(jù)對樣本調(diào)研取得的詳細(xì)資料，敝司首先從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價格、銷售等方面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題：216。全國有名的萬畝森林公園“北京市青少年綠色度假村”就坐落在這風(fēng)景秀麗的潮白河畔。本項目位于順義李遂鎮(zhèn)北京骨傷科醫(yī)院院內(nèi)，占地28698平方米，我們此次的調(diào)研主要針對養(yǎng)老公寓市場及度假村市場進(jìn)行，調(diào)研的區(qū)域集中在順義，昌平及懷柔。京東第一大河潮白河縱貫?zāi)媳保由蟽砂?萬畝森林，可謂林水相間，綠草如茵，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅。 2003年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值183億元，%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4000美元，：：。年日照2750小時，無霜期195天左右。地表水可用量平水年為4300萬立米，地下水資源年平均可開采量約為4億立方米，為北京市區(qū)每年提供生活用水2億立方米。 旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列。 北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。216。區(qū)域投資環(huán)境不斷改善。其中，%，與上年基本持平。%；%。因此，應(yīng)在進(jìn)一步放寬民間資本市場準(zhǔn)入的同時，確保政府投資限制在社會公益性或自然壟斷領(lǐng)域，將政府投資納入預(yù)算范圍，提高透明度，加強社會公眾對政府投資活動的監(jiān)督。當(dāng)前經(jīng)濟生活中阻礙經(jīng)濟良性循環(huán)的深層次問題依然存在，經(jīng)濟能否保持穩(wěn)定上升的勢頭還需經(jīng)受考驗。其中，%，%。固定資產(chǎn)投資的高速增長主要源于連續(xù)六年積極財政政策的實施，極大地剌激了投資需求，特別是民間投資已經(jīng)啟動并呈加速增長態(tài)勢，成為拉動全社會投資增長的重要力量。出口方面的特點是 , 增速明顯高于年初 10% 左右的預(yù)期 , 加入 WTO 效應(yīng)仍在繼續(xù)釋放。2003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為116694億元，%。1. 宏觀經(jīng)濟與地區(qū)經(jīng)濟分析國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測結(jié)果表明，2004年1月份我國景氣綜合評分為41分，經(jīng)濟預(yù)警信號繼續(xù)處于適度區(qū)間的中線以上。前者通過詳盡地市場調(diào)查，采集相關(guān)市場數(shù)據(jù)，并運用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場及區(qū)域市場的供需狀況，深入了解國家政治經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響，科學(xué)地預(yù)測市場走向、競爭對手及競爭形勢，最終確定準(zhǔn)確合理的市場定位；而后者則根據(jù)前者的研究成果——市場定位——解決市場推廣中的具體措施，如價格策略，銷售策略，廣告宣傳策略，促銷手段的組合策略等。%，扣除季節(jié)因素影響后仍處于趨熱區(qū)間。經(jīng)濟運行經(jīng)歷了非典爆發(fā)的短暫影響，較快恢復(fù)并保持了快速增長勢頭，表明國民經(jīng)濟自主性增長的基礎(chǔ)在增強。全年全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，%。以房地產(chǎn)、汽車、電子通訊產(chǎn)品為代表的消費熱點正在形成，已經(jīng)成為當(dāng)前乃至未來一段時期帶動消費增長的主要動力。從市場供求來看，目前，絕大部分商品仍然供大于求。其次，就業(yè)矛盾突出，目前中國新生勞動力資源增長處于高峰期，同時近年來農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移加快，國有企業(yè)下崗失業(yè)人員增多，以及加入 WTO 在短期內(nèi)對就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，使得就業(yè)壓力進(jìn)一步增大。全市經(jīng)濟經(jīng)受住了上半年“非典”疫情的嚴(yán)峻考驗，全年經(jīng)濟運行呈現(xiàn)“高開─回落─恢復(fù)─回升”的特點。其次，消費市場熱點突出。地方企業(yè)出口中，機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品為主要出口商品，%%，%%?！侗本┦新糜伟l(fā)展總體規(guī)劃》對2010年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對2020年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下：216。 北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。216。區(qū)境東西長45公里，南北寬30公里，總面積1020平方公里。176。境內(nèi)已探明的礦藏有煤、泥炭、水泥灰?guī)r、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、泥炭、大理石、砂石料儲量分別是100萬、900萬和1億立方米 。%。區(qū)內(nèi)峰巒疊嶂，山水相依，青山綠水，風(fēng)景如畫。李遂鎮(zhèn)處于北京市13個風(fēng)景區(qū)之一的潮白河旅游度假區(qū)內(nèi)，這里是您開發(fā)旅游，投資辦廠，興建新項目最有希望的地方。力求通過不同市場形態(tài)的分析找到市場空白點，使項目獲得準(zhǔn)確定位。216。表：區(qū)域市場項目規(guī)模列表項目名稱占地面積（萬平方米）安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊順鑫綠色度假村北京怡生園國際會議中心春暉園度假村（溫泉）鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所鄉(xiāng)村樂園龍脈溫泉度假村九華山莊規(guī)模分組列表規(guī)模分組小于10萬平方米 10萬—100萬100萬以上總計個數(shù)（個）4239個數(shù)比例44．44%22．22%33．33%100%供應(yīng)比例1．31%8．53%90．16%100%供應(yīng)面積加和（萬平方米）9．0158．7620．31688．02通過統(tǒng)計可以看出所選樣本規(guī)模差距非常明顯，小規(guī)模項目有4個，其數(shù)量較多，但是其在總體供應(yīng)數(shù)量中所占比例非常小，%，%。從圖表得出，目前度假村的建筑形式仍舊以歐式為主，%，這一建筑形式作為北京周邊度假村普遍采用的形式，已經(jīng)受到了市場的認(rèn)可。小規(guī)模項目由于受自身條件的限制很難配備大型的娛樂項目，而投資小，便于管理娛樂項目十分受青睞。從樣本項目及北京度假村整體市場來看，醫(yī)療保健方面的服務(wù)在市場上目前還有較大的缺口，在本項目的產(chǎn)品設(shè)計中可以參考。大規(guī)模度假村往往可以依靠其他附加項目帶來贏利，從而降低房假，吸引更多的消費者，從而達(dá)到利潤的最大化，但小規(guī)模度假村往往通過提高自身檔次，帶來贏利。森林的負(fù)離子比城市高300—500倍，順鑫綠色度假村因其森林茂盛被稱為“都市森林，綠色氧吧”，它交通方便，距北京僅40公里，距機場13公里，并與京順路、機場路、京通路等多條主路相連接。各式菜肴和可口實惠的農(nóng)家菜，以及綠色燒烤園的特色烤全羊等風(fēng)味燒烤，讓您盡享美食。項目報價： 客 房 價 目 表項目價格備注樓內(nèi)客房標(biāo)準(zhǔn)間560元間/天該項目距本項目的車程距離僅有5分鐘，對于本項目來說是一個非常有力的競爭對手，我們在定位時要規(guī)避風(fēng)險，充分回避競爭對手的優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)其空白點，找到機會點，增強本項目的競爭力，力求達(dá)到入市風(fēng)險的最小化。北京怡生園國際會議中心主樓為三層式建筑，長265米，大堂為天井式透光廳。同時可容納千人就餐，分別經(jīng)營川、魯、淮、杭州菜、滋補火鍋及歐陸大菜。雖然該項目沒有太多特色項目，但是其內(nèi)部的配套及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)均為項目提供了非常強大的賣點?，F(xiàn)代社會里，隨著住房條件的改善及社會倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍。由于項目的特殊性，我們在分析了度假村市場后，還對北京周邊養(yǎng)老公寓市場做簡單分析，由于該類物業(yè)市場發(fā)展時間較短，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們在分析時不做縱向分析，只選取區(qū)域內(nèi)有代表性的兩個項目進(jìn)行橫向分析，通過分析個案，總結(jié)目前養(yǎng)老公寓市場的狀況，為本項定位提供依據(jù)。不僅包括商業(yè)零售中心、短期度假公寓、旅館、康體中心、醫(yī)院、社區(qū)活動中心等多種配套設(shè)施；而且還將建成溫泉療養(yǎng)浴、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館以及康復(fù)中心等各類健身空間，用我運動，我健康的快樂感染居所中的每個人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)和持續(xù)性照顧計劃，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。其開設(shè)老年病?？崎T診，聘請老年病專家定期坐診，并為來此就醫(yī)的病人建立與中日友好醫(yī)院總部共通的醫(yī)療檔案；同時還開展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)；社區(qū)醫(yī)院還配備救護(hù)車，實行全周日服務(wù)。 為滿足老年人的生活需要，樓房層數(shù)多為三至四層，且普遍設(shè)有電梯，各種道路均設(shè)計為無障礙。交通十分便利,9194358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢?！断楹蜁芾磙k法》會籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金15000美金，一個月的住宿費及相關(guān)費后取得山莊祥和會籍《太申至尊尊老會籍管理辦法》會籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金60000或80000美金后取得山莊至尊會籍。216。216。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。 ⑵產(chǎn)品：目前區(qū)域內(nèi)度假村產(chǎn)品形式以歐式為住，還有部分中式風(fēng)格建筑，而江南風(fēng)格建筑為市場的空白點，本項目江南風(fēng)格的建筑形式對于市場來說是一個有益的補充。值得注意的是，目前養(yǎng)老市場的首要關(guān)注問題是醫(yī)療保健問題，在設(shè)計我們產(chǎn)品時一定要考慮這一因素