【正文】 7個(gè)板塊上升。其中，城北板塊已經(jīng)成為平江區(qū)二手房的熱點(diǎn)，主要小區(qū)如蘇錦新村、梅花新村在房齡、面積上都比較受市場歡迎，交易活躍，成交價(jià)格也相應(yīng)提高。(2)中心城區(qū)五類地段漸成熱門%，市場內(nèi)二手房的成交量變化未見大的波動，市場整體相對平穩(wěn)。臨近年末，外地來蘇人員的購房需求減少，對于3050萬價(jià)格區(qū)間的二手房成交量的增加存在一定的影響。 2005年年末前蘇州市區(qū)二手房市場狀況由于臨近年末，2005年年末市場活躍度降低，各區(qū)域二手房均價(jià)僅在原有水平上微弱向上，各區(qū)域間均價(jià)的差距不多：上揚(yáng)幅度最大的區(qū)域是園區(qū)，%。高新區(qū)新房的分布基本與二手房混合，客戶買二手房還是新房有更大的選擇。首先，高新區(qū)二手房缺少類似東環(huán)路沿線地區(qū)、婁葑地區(qū)的“互補(bǔ)區(qū)域”，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。高新區(qū)各個(gè)區(qū)域內(nèi)，獅山路地區(qū)、何山路地區(qū)和竹園路地區(qū)的下跌幅度都比較接近，但華山地區(qū)均價(jià)下降幅度較大，成為了高新區(qū)內(nèi)均價(jià)首個(gè)低于4000元／㎡的區(qū)域。 (4)高新區(qū)：成交量低于4月份水平高新區(qū)6月份名都二手房均價(jià)為4725元/㎡，％。因此從整體上說園區(qū)二手房市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，提供了多種購買選擇。6月份東環(huán)路沿線地區(qū)以及婁葑地區(qū)的均價(jià)有不同程度的上漲，都達(dá)到了3月份以來最高的水平。園區(qū)二手房市場已經(jīng)回到5月份均價(jià)和成交量雙高峰之前的正常水平。 　 (3)園區(qū)：湖西均價(jià)回落到3月份　 園區(qū)6月份二手房均價(jià)為5066元/㎡，％，與4月份均價(jià)5064元/㎡基本持平。因此，吳中區(qū)二手房市場在“內(nèi)外夾攻”下，6月均價(jià)跌幅超過1％也在情理之中。其次，二手房行情同吳中區(qū)新房市場有關(guān)聯(lián)。4月份二手房均價(jià)是最高的，％，％，甚至低于3月份均價(jià)4156元/㎡；而同期的成交量走勢也基本相同：4月份最高，逐月下行。 (2)吳中區(qū)：％　 吳中區(qū)6月份二手房均價(jià)為4093元/㎡，％。該區(qū)域內(nèi)特別是古城區(qū)外圍的房產(chǎn)的增幅較大，直接影響到了中心城區(qū)的房價(jià)增幅。雖然成交量比5月份下降，但比4月份有所上升。各區(qū)域均價(jià)除中心城區(qū)外，都有不同程度的下跌，其中吳中區(qū)和高新區(qū)的跌幅都超過了1％。雖然上海等地經(jīng)歷的“冰川期”沒有在蘇州出現(xiàn)，但在各個(gè)區(qū)域的二手房市場受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地段等多方面的影響，在新政實(shí)行后的表現(xiàn)大相徑庭。3個(gè)月來均價(jià)沒有大變化，基本保持在比3月份均價(jià)略高的水平上。（二手房市場）概況及分析 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級市場的表現(xiàn)可以用“價(jià)平量增”來概括。(5)投資和投機(jī)性購房拉動。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致房價(jià)上漲。商品房價(jià)格上漲的主要原因：(1)土地價(jià)格上漲，從2001年起，蘇州推出的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價(jià)相比“九五”時(shí)期快速上漲，這是當(dāng)前房價(jià)上漲的重要因素。（商品房市場）分析表13： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度119．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度2％％％％％％住宅銷售面積。同時(shí)，對于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進(jìn)一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。市區(qū)環(huán)線以內(nèi)，特別是護(hù)城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。這一方面說明了土地評估價(jià)格比較準(zhǔn)確，與開發(fā)商的心理價(jià)位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴(yán)重的產(chǎn)品獲取很謹(jǐn)慎。園區(qū)出讓土地的價(jià)格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價(jià)為2011元/㎡，較2004年相比下降了961元/㎡，％。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。(1)從園區(qū)的出讓情況來看園區(qū)地價(jià)在04年4月達(dá)到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預(yù)期已開始有所減退，在獲取高容積率項(xiàng)目時(shí)對土地成本的控制已經(jīng)非常嚴(yán)格。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）蘇州市區(qū)一級市場（土地市場）概況及分析房地產(chǎn)一級市場，蘇州土地供應(yīng)量充足，土地供應(yīng)價(jià)格相對平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。(3)成熟區(qū)域房價(jià)熱中有升、房價(jià)上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機(jī)能十分完善。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時(shí)間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。另一方面，開發(fā)商的利潤實(shí)現(xiàn)，以房地產(chǎn)銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時(shí)市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價(jià)格這張最后的王牌來刺激消費(fèi)客戶，實(shí)現(xiàn)去化加速。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房價(jià)將會呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)到2003年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時(shí)間和解凍程度。2005年度的宏觀調(diào)控，基本過濾和打壓了蘇州房地產(chǎn)市場的泡沫，目前市場是比較真實(shí)的市場，但是蘇州市場的低迷和房價(jià)的下滑不代表蘇州房地產(chǎn)市場會崩潰，蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產(chǎn)市場仍然擁有較大潛力。加之金融政策十分寬松，進(jìn)一步支持了蘇州房價(jià)地價(jià)爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢，顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自9月開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風(fēng)潮，樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。但市場反應(yīng)依舊平淡無奇，其中有兩個(gè)項(xiàng)目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车亍?月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進(jìn)行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。6月份，蘇州房地產(chǎn)市場上市銷售的樓盤逐漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當(dāng)日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標(biāo)的10％。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對蘇州的影響不會太大。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產(chǎn)市場依然形勢大好，尤其是其房價(jià)必然進(jìn)一步上漲。據(jù)我司市場部資料，在該時(shí)段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個(gè)大小不一的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)銷售。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價(jià)。進(jìn)入2004年9月后，特別是經(jīng)過“十74號令都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場供應(yīng)量巨大，市場競爭激烈。 2004年5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場造成較大的沖擊。 土地拍賣托高房價(jià)216。 市場火熱，供需兩旺，房價(jià)持續(xù)高速上漲216。2004年前市場特點(diǎn)總結(jié)：216。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析(1)第一階段：2003～2004年(6月之前)蘇州房產(chǎn)房價(jià)逐年飚升，房產(chǎn)市場熱火朝天數(shù)年前的蘇州，房價(jià)還僅僅1700元/㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場不規(guī)范，供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場一度的嚴(yán)重萎靡。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查近幾年來，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關(guān)注，但在05年6月新政出臺后，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個(gè)世紀(jì)90年代以來最艱難的一個(gè)發(fā)展時(shí)期。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風(fēng)潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個(gè)月有了30％左右的增幅。 新政實(shí)施后的8三個(gè)月，蘇州樓市經(jīng)歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個(gè)月的成交面積加在一起不過58萬平米，不足3月份一個(gè)月的成交。 其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和成交價(jià)格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 (2)對蘇州樓市的影響表12：蘇州2005年1～11月銷售面積及均價(jià)表月份成交套數(shù)成交面積（萬/㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1273948712131349533488851834404352855//6//71/81682476992467546610264551661133644757(3)宏觀政策影響小結(jié)2005年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個(gè)高點(diǎn)。對享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行2％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)；對高檔住房按規(guī)定執(zhí)行4％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。而解決中低收入家庭的住房問題，也是國家此輪調(diào)控房價(jià)過快上漲的初衷。 ⑤6月供應(yīng)中低收入房蘇州市政府頒布了《蘇州市切實(shí)解決中低收入家庭住房問題若干意見》，提出從2005年7月1日起，市區(qū)低保家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)，由2004年調(diào)整過的人均建筑面積12㎡提高到人均建筑面積14㎡。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格將開發(fā)利潤控制在3％以內(nèi)。自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，％營業(yè)稅。 ②3月提高房貸利率3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，向正常利率水平適當(dāng)靠攏，這是央行去年10月加息后，第二次提高房貸利率。 ①1月嚴(yán)控土地1月10日，國土資源部正式對外發(fā)布了《2005年工作要點(diǎn)》，對建設(shè)用地供應(yīng)政策則采用了“從嚴(yán)從緊”四個(gè)字。(1)2005年宏觀政策信息分析2005年可以稱為樓市政策年，這是社會各界給出的評價(jià)。第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。首期開發(fā)8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。目前，園區(qū)以不到蘇州市3%的土地、%的人口和5%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市14%的地方一般預(yù)算收入、18%的工業(yè)產(chǎn)值、22%的注冊外資、28%的進(jìn)出口額，、達(dá)到了90年代世界先進(jìn)水平，初步走出了一條高產(chǎn)出、低能耗的新型工業(yè)化發(fā)展之路，成為國內(nèi)開發(fā)速度最快、協(xié)調(diào)發(fā)展最好、競爭力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一，成為我國對外開放的重要窗口、中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的成功典范。國家有關(guān)部門先后在項(xiàng)目審批、外事管理、海關(guān)物流等許多方面授予園區(qū)相應(yīng)的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進(jìn)開發(fā)建設(shè)，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。為了推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，由兩國副總理分別擔(dān)任理事會中新雙方主席，中國外交部、商務(wù)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部、海關(guān)總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關(guān)部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負(fù)責(zé)人為理事會成員，定期舉行會議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。1994年2月，中新兩國政府簽署了《關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議》，同年5月實(shí)施啟動。⑤蘇州生態(tài)功能分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)功能區(qū)、陽澄淀泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)生態(tài)功能區(qū)、沿長江生態(tài)功能區(qū)、沿滬寧線城鎮(zhèn)發(fā)展軸生態(tài)功能區(qū)。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關(guān)系，形成具有獨(dú)特水鄉(xiāng)風(fēng)貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構(gòu)筑環(huán)湖旅游道路，加強(qiáng)景點(diǎn)和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯(lián)系，根據(jù)景點(diǎn)和景區(qū)布局靈活組織旅游線路 沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸——該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。蘇州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?長江三角洲重要的中心城市之一● 重要的風(fēng)景旅游城市● 國家歷史文化名城● 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢凸現(xiàn)● 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境③五個(gè)副中心 常熟市區(qū)是國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風(fēng)景旅游城市，是全省新興的中心城市。圖11：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅比較圖表9：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均收入92741051510617123611445116276增長幅度％%%%%%人均GDP少了，但人均收入較04年有所增加，%，購買力上漲，對促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個(gè)利好消息。增長幅度％％％％%%圖9：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）由上組圖可以明顯看出自2002年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，%，％