【正文】 鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國城鎮(zhèn)人均2140元相比，還有一定距離，擴大住房消費的空間還很大。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，住房消費需求十分強勁。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，對促進經(jīng)濟發(fā)展和社會進步具有重要意義。二是土地供應(yīng)量增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲備土地，新購置土地面積為1550萬平方米，%，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅，%，比上年提高3點6個百分點，%，是投資構(gòu)成中最活躍的因素，起到了火車頭的作用。商品房均價1413元/ 平方米，%(長沙市商品房均價2468元/ 平方米)。新增貸款58億元，%。全省嚴格管理經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和銷售，及時遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟適用住房的勢頭，全面禁止黨政機關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。2003年，%，%，其中， 萬平方米。商品房竣工面積突破一千萬，增長42%。其中，%，%。國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)表明，%的平均速度穩(wěn)步增長。農(nóng)民人均純收入為3029元，%；農(nóng)民人均生活消費支出2331元，%。物價、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。財政、金融——補交金融方面的指標數(shù)據(jù)2003年，%；，%；其中，,%；，%；，%；，%；，%；，%；此外，9個區(qū)縣（市）財政收入增幅均在10%以上。；，%。至年末，全市共有商品交易市場262個，全年成交額120億元，%，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場成交額36億元，%。按行業(yè)分,批發(fā)、（數(shù)據(jù)來源：株洲統(tǒng)計年鑒）國內(nèi)市場與對外貿(mào)易國內(nèi)商品市場銷售活躍。按管理渠道分，%；，%；，%。交通運輸、倉儲和郵政業(yè)加快發(fā)展，綜合服務(wù)水平不斷提高。%，增幅比上年提高2個百分點。株洲市全市人均GDP達到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達1270美元。由上圖可以看出，株洲市近年來財政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進程的不斷加快，財政支出開始大于收入。 核心區(qū)較理想城市空間布局結(jié)構(gòu)應(yīng)為：以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團式結(jié)構(gòu)。（三）長株潭城市群與市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃長株潭城市群包括3個地級市、4個縣級市、8個縣、162個建制鎮(zhèn)。遠景長株潭城市群將逐漸發(fā)展成為我國中西部地區(qū)主要城市連綿區(qū)，并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、人地關(guān)系協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。位置：東與江西為鄰，西與益陽、婁底相連，北與岳陽接壤，南與衡陽、郴州交界。對蘆淞市場群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實施整體漸進的更新，搬遷或改造污染嚴重及對城市安全構(gòu)成威脅的工廠、倉庫等設(shè)施；加快市區(qū)物流中心配套設(shè)施的建設(shè)等，逐步提高城市的綜合服務(wù)功能，為株洲建立現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)打好基礎(chǔ)。到2005年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。具體分布如下：人口狀況與面積地 區(qū) 年 末總戶數(shù)（戶）年 末總?cè)丝冢ㄈ耍┛側(cè)丝谥锌側(cè)丝谥型恋孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）男（人）女（人）全市102077236939111901311179268011272327市轄區(qū)2326507722083981683740405421425荷塘區(qū)643402210521148941061581591390石峰區(qū)749862489421305841183581611546蘆凇區(qū)5981219320298560946422897天元區(qū)335121090125413054882150727株洲縣1210514372832267032105801381317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》）‰，‰，大于人口自然增長率。 現(xiàn)在全市共有獨立核算工業(yè)企業(yè)1700 家， 其中大中型企業(yè)56家，有6家大型企業(yè)躋身于全國500家大型企業(yè)行列。株洲市已成為中國江南最大的鐵路樞紐。 株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運輸能力。1951年成立專轄縣級市，1956年升為省轄地級市，1983年實行市管縣體制，由單轄株洲縣擴充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣(原酃縣)。 株洲市歷史悠久。0139。0739。1預(yù)測2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計可到三到四成左右。其主要特點：高容積率、低綠率；戶型設(shè)計偏向于居?。煌＼囄粩?shù)量少、缺乏商務(wù)配套。1商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。，%。具體內(nèi)容，詳見此后章節(jié)。株洲銀基房地產(chǎn)有限公司擬在中心廣場原市政府舊址開發(fā)一房地產(chǎn)項目。目前株洲銀基房地產(chǎn)有限公司已全面展開株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，并進入到運營狀態(tài)。（四）本次市場調(diào)研時限： 2004年3月1日——3月18日二、咨詢報告結(jié)論精要株洲全市土地總面積11272平方公里，市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里；。株洲市全市人均GDP達到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達1270美元。2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?目前株洲市在建、約計21個樓盤，平均起價約為1279元/平方米，均價在1400元/平方米左右，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。大部分項目對目標客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標訴求不明確。第二部分 株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)120176。,北緯26176。,是湖南省長、株、潭金三角的重要一極。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草, 后葬于“茶鄉(xiāng)之尾”(今酃縣塘田鄉(xiāng))。 株洲市有著光榮的革命傳統(tǒng)。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。公路四通八達，10320國道及連接湘贛閩3 省的三南公路穿境而過。在中共湖南省委、 省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下， 株洲市人民經(jīng)過40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，株洲市已逐步建設(shè)成為江南內(nèi)陸腹地的高效農(nóng)業(yè)基地，商品集散基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通信息中心。由此可以看出，在今后幾年內(nèi)，人口不會出現(xiàn)大幅增長，人口增長將出現(xiàn)一個平穩(wěn)的增長趨勢。2005年市域城市化水平達到42%，2010年達到50%，2020年達到60%。面積：三市土地總面積28106平方公里，%。三市主城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團式結(jié)構(gòu)。三市土地總面積28106平方公里，占全省的13．3％；，%，%。該結(jié)構(gòu)的選擇是通過多方案論證比較得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉(zhuǎn)變；三市向心發(fā)展，并逐漸演變成為具有很強集聚效應(yīng)的城市連綿區(qū)。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》）（二）城市宏觀經(jīng)濟運行狀況分析國內(nèi)生產(chǎn)總值據(jù)初步統(tǒng)計，%。農(nóng)業(yè)，%。增長26%，%；，%；，%；，%。全年實現(xiàn)交通運輸、%。%；，%。盡管經(jīng)歷了“非典”的考驗，株洲市消費品市場整體運行仍保持穩(wěn)步增長，新的消費熱點逐步形成。,增長11%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額16億元,%；，%；按經(jīng)濟類型分，,%，,%；,%。大型市場、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場11家，；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長達到兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長160%，%，%。 對外貿(mào)易、招商引資成就斐然。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，%，%%。%。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，%，其中勞動報酬收入、財產(chǎn)性收入、%、%%；%,；城市居民生活消費性支出6760元，%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。第四部分 株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析一、湖南房地產(chǎn)市場綜述(一)2003年形勢分析2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴大，住房消費需求強勁，房地產(chǎn)信貸增長迅速，商品房價格穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟適用住房空置面積下降，房地產(chǎn)市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，進一步擴大了消費需求和投資需求，拉動了國民經(jīng)濟增長。投資高速增長的主要原因：一是新注冊企業(yè)迅速增加，新增327家，總數(shù)達1986家，%，%；二是房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量民間資本，%，明顯高于全省的平均增速，%，；三是商業(yè)銀行繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場，加大了信貸力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化，積極調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場的主打產(chǎn)品。%。強勁的個人住房消費帶動房地產(chǎn)信貸迅速增長。消費貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。%，%。其次表現(xiàn)在，啟動個人住房消費，個人住房消費信貸高速發(fā)展，%，住房消費成為最重要的消費熱點，有效地擴大了內(nèi)需。三是商品房空置面積呈上升勢頭，%，空置一年以上的49萬平方米，%，其主要原因：第一、部分市城市空置面積大幅度上升，%、%、%；第二、許多地方競相開發(fā)商業(yè)步行街、市場、商貿(mào)城，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)過度，造成大量空置，增加了84%。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場，有如下有利因素：當前的宏觀經(jīng)濟形勢和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7674元，%，相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費需求增長較快。只要轉(zhuǎn)變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、占第三產(chǎn)業(yè)的比重和占GDP的比重，均低于全國的平均水平。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進一步加快，汽車消費將極大地促進住房消費的發(fā)展。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量較大，暫時不會造成投資的大起大落。1998年國務(wù)院頒布〈〈關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知〉〉，停止住房實物分配 、實行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團購買轉(zhuǎn)化個人購買等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動商品房消費市場，使得商品房開發(fā)高潮迭起，方興未艾。強勁的發(fā)展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，開發(fā)總量在全省14個地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。%，實現(xiàn)利潤1700萬元，%。從98年參與建設(shè)的65家開發(fā)企業(yè)逐年增加到目前有業(yè)績的99家企業(yè)，是株洲工業(yè)新城變遷的見證。開工、竣工、%、%%。（數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計年鑒》及株洲市統(tǒng)計局）做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個模型，一是商業(yè)模型（產(chǎn)品怎幺做）；二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型（做一個什幺樣產(chǎn)品去適合商業(yè)）。由于拆遷成本和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價格的要求。合理性的另一個要求是要把預(yù)期控制住，開發(fā)商要沉得下心，心態(tài)要平和，因為商業(yè)炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會更大。株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過了幾個“黃金年”，成為拉動國民經(jīng)濟增長和擴大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟發(fā)展做出了積極貢獻。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風(fēng)格的高檔住宅區(qū)在株洲拔地而起，每平方米售價突破了1800元以上。在房地產(chǎn)繁榮的同時，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的擔憂也越來越多，而株洲的房地產(chǎn)發(fā)展從目前來看，可以說還處于一個供不應(yīng)求的狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)要讓老百姓真正得到實惠。2003年又取消了房改房上市準入證，使得株洲市房改房市場風(fēng)生水起，商品房消費也隨之水漲船高。此外，政府相關(guān)部門可能借此機會把廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房這一完整的住房供應(yīng)體系不斷完善。究其原因，主要有以下幾點：株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺近兩年來，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，已成為市場矚目的一大亮點，智超時尚廣場、株洲汽車城、濱江休閑商業(yè)廣場、中南食品大市場、新一佳保利大廈等大手筆運作，均受到市場熱情追捧，商業(yè)用房的銷售比去年同期增長3倍多。隨著年初出臺的株洲市房地產(chǎn)業(yè)五年規(guī)劃的實施，預(yù)計在3～5年內(nèi)，株洲房地產(chǎn)仍將在“快車道”加速運行。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費降低了60%，取消了房改房上市準入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，%左右。這表明，開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。良好的投資環(huán)境吸引外埠資金加速流入，大項目不斷增多，非國有資本主宰開發(fā)市場，是株洲房地產(chǎn)發(fā)展的又一特色。目前，全市已開工的項目中，有9個投資過億元，有27個投資超過5000萬元，而其中來自外地和非國有單位的投資比重達80%。僅2003年1～5月份，二手房交易935宗，接近于2002年的全年成交量。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批項目的竣工和完善，一方面促進了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。表現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)仍選擇的是開發(fā)模式，大多把精力放在找機會做項目，寄希望于拉關(guān)系，搞地皮，沒有脫離出初級的開發(fā)模式的軌跡，等一個開發(fā)周期過去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暫。%，提高近4個百分點。為規(guī)范土地經(jīng)營，2004年國務(wù)院將改革國土資源管理體系，變條塊共管為垂直管理，株洲市也出臺了嚴格的規(guī)定，推進了經(jīng)營性用