【正文】 憂，靠長(zhǎng)期貸款高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。地方政府將嚴(yán)厲打擊企業(yè)擅自更改土地用途，只購買不開發(fā)、轉(zhuǎn)手倒賣行為，提高政府對(duì)土地的控制力。這表明，開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。如：湘銀小區(qū)該中心表示，此舉可使相當(dāng)數(shù)量的民企員工成為住房公積金制度的受益者。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。從一定程度也促進(jìn)了別墅的銷售。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了，市場(chǎng)份額自然就有所提高，于是已通過立項(xiàng)審批的別墅項(xiàng)目一齊發(fā)力，搶占市場(chǎng)先機(jī)。目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群可分為三類第一類是大型商業(yè)品牌公司在株洲的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客戶；第三類是在株洲的各品牌網(wǎng)絡(luò)銷售點(diǎn)；目前株洲主要針對(duì)以上三類客戶，才使整體市場(chǎng)的銷售如此火爆。（3）目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場(chǎng)商住樓目標(biāo)客戶群大可分為類第一類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，資金實(shí)力不夠雄厚，無法負(fù)擔(dān)高檔寫字樓的售價(jià)或租價(jià)，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而想在房產(chǎn)方面投資的投資客戶；第三類是個(gè)人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大部分項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶群不明確，市場(chǎng)局面混亂，在營(yíng)銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。專業(yè)化只是一種趨勢(shì)，真正專業(yè)寫字樓發(fā)展到頂峰的代表作—甲級(jí)寫字樓，在株洲目前尚未出現(xiàn)。（3）寫字樓前景分析寫字樓的市場(chǎng)發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動(dòng)，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務(wù)、咨詢待業(yè)等。我們認(rèn)為，株洲寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。第六部分 項(xiàng)目調(diào)查一、項(xiàng)目描述（一） 企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)有限公司成立于二00二年七月，注冊(cè)資金819萬，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級(jí)職稱技術(shù)、管理人員20人，并擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，一流的技術(shù)水平和現(xiàn)代化的管理模式。主要公交線路較多，有11235路等；商業(yè)貿(mào)易：株洲百貨大樓、廣匯商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）、中國城（建設(shè)中）、智超、中房電腦城；金融機(jī)構(gòu)：工商銀行市分行、建設(shè)銀行市分行；文化教育：五中、株洲技術(shù)學(xué)院、新華書店；醫(yī)療保?。褐曛掼F路醫(yī)院、口腔醫(yī)院；餐飲酒店：本案周邊有規(guī)模、上檔次的酒店餐飲、娛樂等設(shè)施相對(duì)缺少；休閑場(chǎng)所：神農(nóng)公園；市政機(jī)構(gòu)：市公安局、株洲仲裁委員會(huì)、市交通運(yùn)輸管理處。65《長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大項(xiàng)目2004》一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設(shè)地點(diǎn)目前前期工作情況城市建設(shè)1橘子洲旅游區(qū)綜合開發(fā)新建，含橘子、傅家、柳葉、無名島；旅游休閑觀光設(shè)施20032005長(zhǎng)沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已基本完成2天心生態(tài)新城開發(fā)建設(shè)新建，省府機(jī)關(guān)大院、區(qū)治機(jī)關(guān)大院、環(huán)保工業(yè)園省青少年活動(dòng)中心、生態(tài)休閑園以及基礎(chǔ)設(shè)施等20032005長(zhǎng)沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫通，部分項(xiàng)目已啟動(dòng)3湘潭市城市中心區(qū)建設(shè)續(xù)建，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場(chǎng)，湖湘公園等2003200620億元湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學(xué)城新建一期15平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；校區(qū)、宿舍建設(shè)20032005長(zhǎng)沙岳麓區(qū)已完成三通一平產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目5高新區(qū)隆平高科技園新建18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家（）；道路水電等（）。景氣狀態(tài)是否理想。規(guī)模項(xiàng)目能否增加。來年價(jià)格是否平穩(wěn)。另外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度提高，行業(yè)利潤(rùn)率很難再升，這些因素將導(dǎo)致商品住房整體價(jià)格，不會(huì)有太大起伏。第八部分 調(diào)查總結(jié)通過對(duì)株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、城市發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)水平、目標(biāo)消費(fèi)群的了解，以及對(duì)株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、街區(qū)功能、房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，核心內(nèi)容總結(jié)如下：《株洲市城市總體規(guī)劃（20012020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃。從開發(fā)形勢(shì)看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，%%，%%。株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：（1）開發(fā)存在短期行為；（2）負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在；（3）土地經(jīng)營(yíng)不夠規(guī)范；（4）開發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾顯現(xiàn)。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價(jià)約為3788元/平方米，二層平均均價(jià)在3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價(jià)格比臨街高鋪的價(jià)格相差較大。我們歷時(shí)半個(gè)多月，幾次提案，反復(fù)研討，廣泛收集、更新信息，數(shù)易其稿，終于完成了該《報(bào)告》的文案。12004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。1商業(yè)地產(chǎn)投次資起熱潮2003年株洲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)，全市開發(fā)商營(yíng)業(yè)用房面積快速增長(zhǎng)，價(jià)格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場(chǎng)，瑞和商業(yè)廣場(chǎng)，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營(yíng)戶。開工、竣工、%、%%。2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?2003年商品房交易市場(chǎng)中增量房與存量房的成交量比例為1：，雖然我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)起步較晚，但市民參與房屋買賣的意識(shí)開始增強(qiáng)，商品房交易市場(chǎng)依賴一級(jí)市場(chǎng)交易的被動(dòng)局面會(huì)有大的改觀。因此，除個(gè)別項(xiàng)目外，絕大多數(shù)新盤價(jià)格會(huì)較穩(wěn)定。就目前我市情況看，消費(fèi)者的購房欲望比較強(qiáng)。由于株洲市舊城改造和拆遷力度加大，正在興建的商業(yè)樓群也倍受關(guān)注，城市四區(qū)亮點(diǎn)紛呈：天元區(qū)是以長(zhǎng)江文化休閑廣場(chǎng)為主的新興商業(yè)娛樂圈；蘆淞區(qū)則以得天獨(dú)厚的地理位置打造解放街沿線商貿(mào)城建設(shè)；石峰區(qū)以融城為契機(jī)，正在打造大型物流基地；荷塘區(qū)則突出汽貿(mào)唱主角，興建的株洲汽車城將成為中南地區(qū)乃至全國一流的汽車專業(yè)示范市場(chǎng)。并加快實(shí)施鐵西路等舊城改造項(xiàng)目。第七部分 株洲房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析與展望一、長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)項(xiàng)目2004年2月23日省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)下發(fā)文件，確定長(zhǎng)沙橘子洲旅游區(qū)等10個(gè)項(xiàng)目為2004年長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)項(xiàng)目。㎡，總建筑面積3萬平方米（其中：產(chǎn)權(quán)式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米）為一棟18層的現(xiàn)代化商住兩用樓。 暢銷分析該項(xiàng)目為市政重點(diǎn)工程，得到政府的支持是其優(yōu)勢(shì)之一，其開放式購物公園的開發(fā)理念吸引了大量的投資者，作為湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)其潛在的升值空間被消費(fèi)者看好。三大力量將為株洲寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了難得的歷史機(jī)遇。剛剛起步的小型公司由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財(cái)力，會(huì)選擇價(jià)廉實(shí)惠的中低檔物業(yè)；第四類是個(gè)人工作室或部門承包人，對(duì)辦公面積要求不大，工作時(shí)間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。與之相對(duì)應(yīng)的是，現(xiàn)在的新興寫字樓在配套、管理、設(shè)計(jì)上都有很大的提高。（2）價(jià)格分析 從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。在這種情況下，商業(yè)市場(chǎng)的前景將會(huì)是怎樣呢？府前商業(yè)步行街高價(jià)門面的租金下調(diào)，已引起了對(duì)商鋪投資的深思，而同在一個(gè)區(qū)域的濱江商業(yè)廣場(chǎng)的一期銷售火爆的原因來看，體現(xiàn)了投資者對(duì)商鋪周邊的環(huán)境配套的重視，而且關(guān)注項(xiàng)目本身的環(huán)境配套。（4）別墅項(xiàng)目叫停2003年2月18日，為控制別墅項(xiàng)目的過量開發(fā)，減少土地浪費(fèi)，降低空置率，國土資源部發(fā)出緊急通知，要求各地嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。四大因素催熟別墅市場(chǎng)（1）配套日漸成熟隨著城市改擴(kuò)建工程逐步實(shí)施，市郊各種基礎(chǔ)配套設(shè)施日漸成熟，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的制約隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張和基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善日益弱化。因此可說株洲市高品質(zhì)、個(gè)性住宅市場(chǎng)前景看好。目前株洲的樓盤在配套景觀方面存在模仿的現(xiàn)象，千篇一律，如綠地、音樂背景等，缺泛高品質(zhì)、個(gè)性化樓盤。第五部分 株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀分析一、分物業(yè)市場(chǎng)【說明】此項(xiàng)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)為本公司將株洲市目前在建、在售樓盤基本情況綜合統(tǒng)計(jì)并經(jīng)科學(xué)的分析方法推斷出的結(jié)果，僅供參考。截止到2003年8月。為規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)，2004年國務(wù)院將改革國土資源管理體系，變條塊共管為垂直管理，株洲市也出臺(tái)了嚴(yán)格的規(guī)定，推進(jìn)了經(jīng)營(yíng)性用地制度改革，旨在建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)。表現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)仍選擇的是開發(fā)模式，大多把精力放在找機(jī)會(huì)做項(xiàng)目，寄希望于拉關(guān)系，搞地皮，沒有脫離出初級(jí)的開發(fā)模式的軌跡，等一個(gè)開發(fā)周期過去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暫。僅2003年1～5月份，二手房交易935宗，接近于2002年的全年成交量。良好的投資環(huán)境吸引外埠資金加速流入，大項(xiàng)目不斷增多，非國有資本主宰開發(fā)市場(chǎng)，是株洲房地產(chǎn)發(fā)展的又一特色。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，%左右。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺近兩年來，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，已成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)，智超時(shí)尚廣場(chǎng)、株洲汽車城、濱江休閑商業(yè)廣場(chǎng)、中南食品大市場(chǎng)、新一佳保利大廈等大手筆運(yùn)作，均受到市場(chǎng)熱情追捧，商業(yè)用房的銷售比去年同期增長(zhǎng)3倍多。2003年又取消了房改房上市準(zhǔn)入證，使得株洲市房改房市場(chǎng)風(fēng)生水起，商品房消費(fèi)也隨之水漲船高。在房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂也越來越多，而株洲的房地產(chǎn)發(fā)展從目前來看，可以說還處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)。株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過了幾個(gè)“黃金年”，成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。由于拆遷成本和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價(jià)格的要求。開工、竣工、%、%%。%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1700萬元，%。1998年國務(wù)院頒布〈〈關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知〉〉，停止住房實(shí)物分配 、實(shí)行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團(tuán)購買轉(zhuǎn)化個(gè)人購買等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動(dòng)商品房消費(fèi)市場(chǎng)，使得商品房開發(fā)高潮迭起，方興未艾。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進(jìn)一步加快，汽車消費(fèi)將極大地促進(jìn)住房消費(fèi)的發(fā)展。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7674元，%，相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)較快。三是商品房空置面積呈上升勢(shì)頭，%，空置一年以上的49萬平方米，%，其主要原因：第一、部分市城市空置面積大幅度上升，%、%、%；第二、許多地方競(jìng)相開發(fā)商業(yè)步行街、市場(chǎng)、商貿(mào)城，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)過度，造成大量空置，增加了84%。%，%。強(qiáng)勁的個(gè)人住房消費(fèi)帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸迅速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，積極調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。第四部分 株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析一、湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述(一)2003年形勢(shì)分析2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)迅速，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)購銷兩旺，市場(chǎng)供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)需求和投資需求，拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，%，其中勞動(dòng)報(bào)酬收入、財(cái)產(chǎn)性收入、%、%%；%,；城市居民生活消費(fèi)性支出6760元，%。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，%，%%。大型市場(chǎng)、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場(chǎng)11家，；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長(zhǎng)達(dá)到兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長(zhǎng)160%，%，%。盡管經(jīng)歷了“非典”的考驗(yàn)，株洲市消費(fèi)品市場(chǎng)整體運(yùn)行仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成。全年實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、%。農(nóng)業(yè)，%。該結(jié)構(gòu)的選擇是通過多方案論證比較得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉(zhuǎn)變；三市向心發(fā)展，并逐漸演變成為具有很強(qiáng)集聚效應(yīng)的城市連綿區(qū)。三市主城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。由此可以看出，在今后幾年內(nèi)，人口不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)將出現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。公路四通八達(dá)，10320國道及連接湘贛閩3 省的三南公路穿境而過。 株洲市有著光榮的革命傳統(tǒng)。,是湖南省長(zhǎng)、株、潭金三角的重要一極。第二部分 株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)120176。1目前株洲市在建、約計(jì)21個(gè)樓盤，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。目前株洲銀基房地產(chǎn)有限公司已全面展開株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，并進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。具體內(nèi)容，詳見此后章節(jié)。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠率；戶型設(shè)計(jì)偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。0739。 株洲市歷史悠久。 株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運(yùn)輸能力。 現(xiàn)在全市共有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700 家， 其中大中型企業(yè)56家，