小戶型房地產的營銷策略分析-資料下載頁
2025-07-27 12:42本頁面
【正文】 商業(yè)區(qū)的價格會比居住區(qū)的價格高； 商業(yè)區(qū)因為需求明顯，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認識性，或者消費者觀念上的拒絕，因此需求會低于商業(yè)中心。在制定價格起點時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價格。 ◆ 靠近大型商場的價格會比不靠商場的價格高； 大型商場對小戶型產品的價格影響，要取決于地塊位置與商場經營項目與產品的時尚程度，人流指數也成為項目定價的依據之一。如果項目地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽度越高，經營的產品越具有時尚性，那么小戶型產品的價格空間也就越大，如果再在營銷方式上，進行變化，價格就越有可能成為市場的領導者。 ◆ 核心商業(yè)區(qū)價格會高于非核心區(qū)產品的價格； 因地段關系與功能關系，核心商業(yè)區(qū)的價格會高于非核心商業(yè)區(qū)的價格。我們在制定非核心商業(yè)區(qū)小戶型產品的價格時，一定要注意到小戶型產品的價格發(fā)展空間。通常情況下，小戶型的價格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢理論與產業(yè)態(tài)勢理論。當區(qū)域態(tài)勢處于強勢的情況下，而產品又極具競爭力時，則小戶型產品的價格指數應當向核心商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊，華宇時代星空與世紀銀河的成功充分證明了這一點。當區(qū)域產業(yè)競爭處于強勢時，小戶型產品的價格應該具有預見性與市場競爭力。楊家坪的小戶型價格則應當適當高于南坪區(qū)的小戶型產品的價格。 ◆主中心商業(yè)區(qū)的價格高于次中心商業(yè)區(qū)的價格。 在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價格關系方面，存在一個邊緣市場理論問題。在此并不是否定我們的結論。但是在實際項目運作中，我們除了遵循這個規(guī)律外，我們也應該注意邊緣市場帶給我們的機遇與陷阱： 邊緣市場理論的核心是一個機遇發(fā)現問題。機遇的多少或者價值性可用兩個指標來尋找，一是項目周圍的基準人口數與傳統產業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊與城市人群對這種文化底蘊的認同度。 在我們的市場實踐中，江北與南坪的小戶型產品出現的較少，其價格也相對其他產品形態(tài)，顯得沒有競爭力則多少基于這兩個原因。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老基礎人口相當薄弱，沒有傳統產業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊尚未形成，因而在該區(qū)內，不僅小戶型產品顯得比較少，而且價格也不具備相對優(yōu)勢。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，基礎人口雖較雄厚，但是其傳統產業(yè)不發(fā)達，其文化底蘊在城市中，表現的并不明顯，因而失去了城市潮流的認同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現小戶型產品出現。 2 、 高附加值營銷的必備要素 小戶型產品營銷要對產品的附加值進行深度挖掘，除了我們對地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進行深度挖掘外，還可以從小戶型產品品牌化、發(fā)展商的信譽度，產品的先進性與營銷手段創(chuàng)新上著手。因品牌化是一個泛概念，因此我們將通過多個角度的營銷策闡述時，對品牌化作出全面的分析。在此列舉了一些常用的營銷措施，來對小戶型產品附加值營銷進行說明： ◆ 裝修房策略 小戶型產品進行裝修房營銷是實現品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。 小戶型產品因為總價相對顯得比較低，因而消費者對產品的單價相對顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價格后，小戶型產品的總價優(yōu)勢仍然相當明顯，所以裝修房營銷不會對小戶型產品的價格形成抗性，也不會對產品使用者產生壓力。 小戶型產品特定的購買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產品的營銷，反而會極大促進小戶型產品的營銷。盧鏗曾經撰文指出小戶型產品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型購買者多是城市年輕白領，他們時間資源寶貴，因而在購買房屋時，對便利性的要求顯得相當明顯；另一方面也由于戶型小，讓消費者在整個裝修過程中，有著煮了一大鍋飯，卻只有一個人吃的失落感，也就是消費者從自己進行裝修過程中，不能找到更多的樂趣；其三則是房屋裝修時的規(guī)模效應的體現，單個個體對小戶型進行裝修的裝修成本會遠遠高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產品業(yè)主還是比較樂于購買裝修房。這樣發(fā)展商就可以通過裝修的規(guī)模效應獲取一部分超額利潤，從而提高發(fā)展商開發(fā)產品的利潤。
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