【正文】 產(chǎn)商 ◆ 核心商圈的商業(yè)成熟度 核心商圈的商業(yè)成熟度，對(duì)小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的使用功能上。 街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的若干年時(shí)間內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機(jī)會(huì)或者因?yàn)橹卮蠼煌l件的改變而產(chǎn)生的機(jī)遇。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對(duì)又比較發(fā)達(dá)的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品，營(yíng)銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@些地方是向城市的外延進(jìn)行延伸。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠(yuǎn)離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。這種情況比較典型的出現(xiàn)在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠(yuǎn)近的楊梨路與勞動(dòng)路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動(dòng)路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對(duì)遲緩的多。即他們靠自己的知識(shí)與能力在我們這個(gè)發(fā)展的城市中，憑借自己的才識(shí)，經(jīng)過幾年的打拼，能夠在這個(gè)生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識(shí)形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀與產(chǎn)品價(jià)值觀。 這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識(shí)、高技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)業(yè)云集的地方。7 / 8 一、 小戶型房屋營(yíng)銷的支持要素 1 、 地段支持 小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個(gè)方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對(duì)地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時(shí)尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價(jià)值本身就無與倫比。 與裝修房高昂的價(jià)格相適應(yīng)的是，該種產(chǎn)品的營(yíng)銷的先進(jìn)性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻(xiàn)的，而他們的營(yíng)銷推廣費(fèi)用比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房。但是通常而言心理距離的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)密切相關(guān)。 通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購(gòu)買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。當(dāng)城市核心商圈與時(shí)尚意識(shí)、時(shí)尚潮流相分離時(shí)，這種原因在消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。 在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。在這些地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。 街區(qū)現(xiàn)實(shí)的功能對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因?yàn)橐粋€(gè)現(xiàn)實(shí)的街區(qū)功能，因?yàn)樯倭藲v史底蘊(yùn)的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時(shí)，可以依據(jù)塊地的地理特征與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，但項(xiàng)目在定位時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項(xiàng)目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場(chǎng)的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。龍湖旁邊的加新時(shí)代印象就是忽視了這個(gè)原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。 ◆ 與時(shí)尚消費(fèi)圈的關(guān)系 時(shí)尚消費(fèi)圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場(chǎng)影響。依據(jù)社會(huì)學(xué)的原理。這種狀況對(duì)營(yíng)銷者來說，充滿了機(jī)遇與危險(xiǎn)，需求的個(gè)性化為產(chǎn)品的高利潤(rùn)創(chuàng)造了前提，但同時(shí)也更增加了營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)性。 4 、 小戶型產(chǎn)品功能要素支持 通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測(cè)衛(wèi)臥等幾個(gè)要素每樣只有一個(gè)，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會(huì)超過 50 平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如 60 平方米的兩房， 80 平方米的三房。對(duì)小戶型產(chǎn)品的推廣要素，我們將在后面專門撰文進(jìn)行分析闡述。 ◆ 離城市中心越近其價(jià)格越高； 這是地產(chǎn)實(shí)踐中的普遍原理，在此我們將不在論證。我們?cè)谥贫ǚ呛诵纳虡I(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)，一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)展空間。但是在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，我們除了遵循這個(gè)規(guī)律外，我們也應(yīng)該注意邊緣市場(chǎng)帶給我們的機(jī)遇與陷阱： 邊緣市場(chǎng)理論的核心是一個(gè)機(jī)遇發(fā)現(xiàn)問題。在此列舉了一些常用的營(yíng)銷措施，來對(duì)小戶型產(chǎn)品附加值營(yíng)銷進(jìn)行說明： ◆ 裝修房策略 小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房營(yíng)銷是實(shí)現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個(gè)非常有效的手段。