【導讀】特色的“大眾精品房”的消費浪潮。且都在一時間創(chuàng)造了市場銷售的奇跡。進行了新的詮釋。小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。較為業(yè)內(nèi)人士認可。居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；“小而不失居家必備，巧而不失布局合理”，則是小戶型。戶型回歸，向標準面積回歸，這是主流市場啟動的必然標志。熱銷其實是個人購房時代到來的標志。十年代末的時候70—120平方米占了80％。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，Ø消費心理的變化，是使消費面積趨小的重要原因。1)購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄?)消費者對住宅功能的認識趨于理性化?；顒佣紩浦凉部臻g。隨著社會的發(fā)展，消費者已經(jīng)開始逐步意識。3)將買房作為理財方式。大小由單位包攬。率、戶型等多因素的綜合原因。市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。時間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項目比較受歡迎。年輕的上班一族正處

　　

【正文】 154 形象展示 經(jīng)典坐標 紅星路口 府河內(nèi) 195 高層、營業(yè) 3500 48200 期房 藍色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 219 高層 3100 50230 期房 曼哈頓 錦繡花園對面 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3400 23118 期房 時代 100 金華幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60230 期房 成都現(xiàn)代城 錦里西路 府河內(nèi) / 高層 3500 45220 期房 流星花園 天仙橋街 SOHO旁 府河內(nèi) / 高層 3500 30126 形象展示 玉林風景線 芳草街 6 號 南二環(huán)內(nèi) / 小 高層 3200 3592 形象展示 新綠季節(jié) —— 彩世界 新光路 88 號 南三環(huán)內(nèi) / 小高層 3100 3988 形象展示 萊茵家園 武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處 府河內(nèi) 120 高層 3000 70150 形象展示 麗陽天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 府河內(nèi) 432 高層 4040 45110 形象展示 新中心都市驛站 鹽市口旁 府河內(nèi) 461 高層 4370 32100 現(xiàn)房 錦江賓館瑞景商務樓 永陵路與西安路交匯處 府河內(nèi) 187 高層 null 4060 期房 成都國際公寓 合江亭旁 府河內(nèi) 120 小高層寫字 5000 41164 現(xiàn)房 第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢 小戶型住宅作為投資及過渡居住的住宅品種，在未來的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個方面： 一、開發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū) 隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開發(fā)的土地越來越少，許多小戶型項目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，這些項目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住 者提供的生活外延性服務較少，更談不上環(huán)境景觀。 規(guī)?；_發(fā)小戶型項目具有以下幾個優(yōu)點： 1） 規(guī)模的擴大，令開發(fā)商有足夠地空間進行環(huán)境與景觀的營造，同時有針對性地為消費者提供必要的配套，如休閑場所、體育設施、兒童活動空間等 ,既滿足了消費者多層次的需要，又提升了項目的綜合品質(zhì)。 2） 居住群體的擴大，為配套設施的經(jīng)營、使用提供了強力支撐，既有利于配套設施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。 3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴大了購買群體。一方面降低了項目銷售的風險，另一方面也滿足了不同層次消費者的需求。比如那些 希望與父母臨近居住的消費者，便可以在同一個小區(qū)內(nèi)選擇一套4050 平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套 80 平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應，又避免了由于生活觀念差異帶來的不便。 而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在 6 萬平方米左右比較合適。 二、小房型、大空間，嚴重依賴社區(qū)服務 今后住宅的發(fā)展趨勢是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多 的是滿足居住的問題。年輕人又是最活躍的一個群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時間緊迫，日常生活的其它部分必 須依賴社區(qū)服務來分擔。 因此，項目配套設施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、 24 小時便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設施，并且要收費合理，符合消費者的心理價位。 三、面積小、功能全、設計更為合理 房地產(chǎn)項目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。一方面消費者的成熟，令小戶型的設計將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設計行業(yè)。住宅設計的差異性、個性化特征也越來越明顯，使戶型設計必然具有超前意識，不能只看眼前的市場主流，而要注重主導居住品位的設計 方向。 I. 目前小戶型的設計存在著以下幾個缺點： 1）、密度布局，采光通風，安全性和私密性較差，有的一層達到 30多戶。 2）、戶型設計不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳室或陽臺上等。 3）、墻壁太薄，或門窗相對，致使 “隔墻有耳 ”。 4）、無裝修或裝飾過于簡陋，電梯過少，商住兩用型項目沒有考慮貨運電梯的配置。 II. 預期房型設計 未來的小戶型設計應更加注重其經(jīng)濟實用性特征。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺等配套功能布局完善，動靜分離，采光、透風、私密性都是設計中要考慮到的問題。 1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。而對于老年人獨居戶的要求，則可以開發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨立性及封閉性，滿足老年人獨特的起居飲食習慣。 2. 目前購買小房型的主力軍為白領階層，但在當今知識層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學習因素大大增加 ，在其所居住的場所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。如何在設計之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學習空間的適當劃分，高科技計量手段的運用等。將成為此種房型營銷的又一主要賣點。居室內(nèi)部為考慮實用性與經(jīng)濟性要素，可用家具的適當布置分隔出休息、學習、會客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴格劃分，達到視覺開闊的效果，具有空間流動性和相關性。 3. 采用躍層空間概念加以設計，層高 米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效 提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。 4. 新一代小戶型在設計時就為未來預留發(fā)展空間，是“活”空間，空 間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是 1000平方米以上的超級戶型。它采用預應力框架結(jié)構(gòu)技術，每層樓都沒有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線的輔裝上，以最小的戶型面積單位為戶型設計的基礎，具備積木式組合功能，消費者可以買一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到 “量體裁衣 ”。 四、物業(yè)管理更為周到 居住與住房分離，投資性購房上升 ,既要為住在里面的人服務，又要為買房者服務，如 何滿足這兩類消費群體的需求，為他們彼此提供相應的服務是擺在開發(fā)商面前的問題。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項目內(nèi)的流動人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個住戶的身份證，將會給安全管理造成隱患。 五、提供精裝修小戶型項目 小戶型購買者很多為較缺乏生活經(jīng)驗的年輕白領，平時工作、學習已經(jīng)占用了絕大部分時間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時間光顧施現(xiàn)場，應付一到二個月工期安排。現(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公 司或裝修隊，由于目前裝修市場的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟實用又體現(xiàn)時尚個性化的菜單式裝修服務，會使開發(fā)商及客戶達到雙贏效果。何樂而不為？同時由開發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設計還便于與建筑師及時溝通，更易達到預期的建筑空間設計效果。