金華市小戶(hù)型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告doc27-資料下載頁(yè)
2025-07-12 12:14本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】眾精品房”的消費(fèi)浪潮。在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷(xiāo)售的奇跡。如果說(shuō)，此時(shí)的小戶(hù)型項(xiàng)目?jī)H是“小。荷才露尖尖角”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了20xx年，其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。一種是：一居室銷(xiāo)售面積在60平方米以下，二居室?！靶《皇Ь蛹冶貍洌啥皇Р季趾侠怼?，則是小戶(hù)型的最佳闡釋。戶(hù)型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場(chǎng)啟動(dòng)的必然標(biāo)志。銷(xiāo)其實(shí)是個(gè)人購(gòu)房時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志。代末的時(shí)候70—120平方米占了80％。的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。Ø消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。1)購(gòu)房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺?。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步。2)消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。3)將買(mǎi)房作為理財(cái)方式。市場(chǎng)上普通的精品樓盤(pán)面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。在10分鐘之內(nèi))的小戶(hù)型項(xiàng)目比較受歡迎。戶(hù)型能夠更好地滿(mǎn)足其需求。
【正文】 經(jīng)典坐標(biāo) 紅星路口 府河內(nèi) 195 高層、營(yíng)業(yè) 3500 48200 期房 藍(lán)色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 219 高層 3100 50230 期房 曼哈頓 錦繡花園對(duì)面 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3400 23118 期房 時(shí)代 100 金華幼師 旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60230 期房 成都現(xiàn)代城 錦里西路 府河內(nèi) / 高層 3500 45220 期房 流星花園 天仙橋街 SOHO 旁 府河內(nèi) / 高層 3500 30126 形象展示 玉林風(fēng)景線(xiàn) 芳草街 6 號(hào) 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3200 3592 形象展示 新綠季節(jié) —— 彩世界 新光路 88 號(hào) 南三環(huán)內(nèi) / 小高層 3100 3988 形象展示 萊茵家園 武侯 大 街與 內(nèi) 環(huán)線(xiàn) 交匯 處 府河 內(nèi) 120 高層 3000 70150 形象展示 麗陽(yáng)天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 府河內(nèi) 432 高層 4040 45110 形象展示 新中心都市驛站 鹽市口旁 府河內(nèi) 461 高層 4370 32100 現(xiàn)房 錦江賓館瑞景商務(wù)樓 永陵路與西安路交匯處 府河內(nèi) 187 高層 null 4060 期房 成都國(guó)際公寓 合江亭旁 府河內(nèi) 120 小高層寫(xiě)字 5000 41164 現(xiàn)房 第三部分：小戶(hù)型的發(fā)展趨勢(shì) 小戶(hù)型住宅作為投資及過(guò)渡居住的住宅品種，在未來(lái)的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在 以下幾個(gè)方面： 一、開(kāi)發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū) 隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開(kāi)發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，許多小戶(hù)型項(xiàng)目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，這些項(xiàng)目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。 規(guī)?；_(kāi)發(fā)小戶(hù)型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)： 1） 規(guī)模的擴(kuò)大，令開(kāi)發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營(yíng)造，同時(shí)有針對(duì)性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場(chǎng)所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等 ,既滿(mǎn)足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。 2） 居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。 3） 產(chǎn)品種類(lèi)、戶(hù)型配比更為豐富，擴(kuò)大了購(gòu)買(mǎi)群體。一方面降低了項(xiàng)目銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿(mǎn)足了不同層次消費(fèi)者的需求。比如那些希望與父母臨近居住的消費(fèi)者，便可以在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)選擇一套 4050 平米的小戶(hù)型滿(mǎn)足自己居住的需要，再選擇一套 80 平米的住房滿(mǎn)足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應(yīng)，又避免了由于生活觀念差異帶來(lái)的不便。 而這里指的較大規(guī)模 也有一定的限度，大約在 6 萬(wàn)平方米左右比較合適。 二、小房型、大空間，嚴(yán)重依賴(lài)社區(qū)服務(wù) 今后住宅的發(fā)展趨勢(shì)是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿(mǎn)足居住的問(wèn)題。年輕人又是最活躍的一個(gè)群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時(shí)間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴(lài)社區(qū)服務(wù)來(lái)分擔(dān)。 因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿(mǎn)足居住者的需求，可以考慮增設(shè)業(yè)主專(zhuān)用酒吧、健身房、郵局、 24 小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書(shū)吧等設(shè)施，并且要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。 三、面積 小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍然是產(chǎn)品。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶(hù)型的設(shè)計(jì)將越來(lái)越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來(lái)越明顯，使戶(hù)型設(shè)計(jì)必然具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場(chǎng)主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。 I. 目前小戶(hù)型的設(shè)計(jì)存在著以下幾個(gè)缺點(diǎn)： 1）、密度布局，采光通風(fēng)，安全性和私密性較差，有的一層達(dá)到 30 多戶(hù)。 2）、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置 于廳室或陽(yáng)臺(tái)上等。 3）、墻壁太薄，或門(mén)窗相對(duì)，致使 “隔墻有耳 ”。 4）、無(wú)裝修或裝飾過(guò)于簡(jiǎn)陋，電梯過(guò)少，商住兩用型項(xiàng)目沒(méi)有考慮貨運(yùn)電梯的配置。 II. 預(yù)期房型設(shè)計(jì) 未來(lái)的小戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征。房型布局要緊湊而靈活，減少戶(hù)內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)?。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計(jì)中要考慮到的問(wèn)題。 1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當(dāng)減少?gòu)N房的面積，或開(kāi)發(fā)多功能面積空間，使廚 房專(zhuān)用面積小型化、緊 湊化，從而提高空間利用效率。而對(duì)于老年人獨(dú)居戶(hù)的要求，則可以開(kāi)發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨(dú)立性及封閉性，滿(mǎn)足老年人獨(dú)特的起居飲食習(xí)慣。 2. 目前購(gòu)買(mǎi)小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場(chǎng)所中，工作、讀書(shū)、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。如何在設(shè)計(jì)之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學(xué)習(xí)空間的適當(dāng)劃分，高科技計(jì)量手段的運(yùn)用等。將成為此種房型營(yíng)銷(xiāo)的又一主要賣(mài)點(diǎn)。居室內(nèi)部為考慮實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性要素，可 用家具的適當(dāng)布置分隔出休息、學(xué)習(xí)、會(huì)客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。各空間相互交融，相互依賴(lài)，沒(méi)有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺(jué)開(kāi)闊的效果，具有空間流動(dòng)性和相關(guān)性。 3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計(jì)，層高 米的挑空式客廳，使小戶(hù)型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高 30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。 4. 新一代小戶(hù)型在設(shè)計(jì)時(shí)就為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，是“活”空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶(hù)型，也可以變成大戶(hù)型，甚至是 1000 平方米以上的超級(jí)戶(hù)型。它采用預(yù)應(yīng)力框架結(jié) 構(gòu)技術(shù)，每層樓都沒(méi)有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線(xiàn)的輔裝上，以最小的戶(hù)型面積單位為戶(hù)型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，具備積木式組合功能，消費(fèi)者可以買(mǎi)一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到 “量體裁衣 ”。 四、物業(yè)管理更為周到 居住與住房分離，投資性購(gòu)房上升 ,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買(mǎi)房者服務(wù)，如何滿(mǎn)足這兩類(lèi)消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)的流動(dòng)人口（即不是那些自買(mǎi)自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個(gè)住戶(hù)的身份證，將會(huì)給 安全管理造成隱患。 五、提供精裝修小戶(hù)型項(xiàng)目 小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者很多為較缺乏生活經(jīng)驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，平時(shí)工作、學(xué)習(xí)已經(jīng)占用了絕大部分時(shí)間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。即使有興趣為之一試身手的客戶(hù)，也很少有時(shí)間光顧施現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)付一到二個(gè)月工期安排?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公司或裝修隊(duì)，由于目前裝修市場(chǎng)的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理部門(mén)牽頭組織為購(gòu)房客戶(hù)提供既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又體現(xiàn)時(shí)尚個(gè)性化的菜單式裝修服務(wù)，會(huì)使開(kāi)發(fā)商及客戶(hù)達(dá)到雙贏效果。何樂(lè)而不為？同時(shí)由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝 修設(shè)計(jì)還便于與建筑師及時(shí)溝通，更易達(dá)到預(yù)期的建筑空間設(shè)計(jì)效果。
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