萬(wàn)達(dá)周浦小戶(hù)型公寓市場(chǎng)分析-資料下載頁(yè)
2024-12-29 12:35本頁(yè)面
【正文】 元 /M2 菱翔苑 80009000元 /M2 中邦城市花園 960011000元 /M2 綠洲康城 11000元 /M2 天臺(tái)星城 8500 元 /M2 粵亮灣景苑 86009200元 /M2 周康區(qū)域在售主要樓盤(pán)產(chǎn)品特征 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)形態(tài) 總建 M2 主力房型 主力面積 M2 產(chǎn)品特色 綠洲康城 多層 /小高層 100萬(wàn) 三房 114140 常規(guī)住宅 中邦城市 小高層 40萬(wàn) 三房 110143 多層電梯房 綠地東上海 小高層 35萬(wàn) 二房 三房 90115 120140 含住宅、酒店辦 公和商業(yè)的綜合 性社區(qū) 康橋景庭 （圣鑫苑三期） 小高層 34萬(wàn) 二房 99107 規(guī)劃好， 配套完善 菱翔苑 多層 /小高層 36萬(wàn) 二房 96120 常規(guī)住宅 粵亮灣景苑 多層 /小層 13萬(wàn) 二房 70100 花園住宅 天臺(tái)星城 多層小高層 二房 90118 多層電梯公寓房 ?板塊主要在售項(xiàng)目主要集中在周康老鎮(zhèn)，區(qū)域別墅、公寓、動(dòng)遷房多種類(lèi)型產(chǎn)品混雜，整體品質(zhì)不高 ； ?在售項(xiàng)目整體去化良好，截止 08年 8月，銷(xiāo)售率大多維持 %以上； ?在售主力房型為 90120M2兩房和 110140M2三房； ?主力價(jià)格為 800011000元 /M2，兩房主力總價(jià)段在 70132萬(wàn)元之間；三房主力總價(jià)段在 90150萬(wàn)元之間。 板塊產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn) —— 兩房三房成主導(dǎo)，主力總價(jià) 90130萬(wàn) 36 類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 M2 已推面積 M2 已推未售面積 M2 未推面積 M2 在售項(xiàng)目 印象春城 520220 0 0 520220 菱翔苑二、三期 163196 79883 7799 83313 南郊花園 6215 6215 2102 0 粵亮灣景苑 130000 32328 27114 97672 海富城市花園 510102 80747 9653 429355 龍威茗庭 52022 48332 1371 3668 中邦城市園 400000 218681 10036 181319 綠洲康城 1000000 139382 27672 860618 天臺(tái)星城 150000 85225 3659 64775 大富苑 23000 22752 3656 248 沈默花苑 202200 113600 17802 86400 小計(jì) 3154513 827145 110864 2327368 未推項(xiàng)目 康橋鎮(zhèn)電信園 1號(hào)地塊 157478 / 157478 康橋鎮(zhèn)電信園 2號(hào)地塊 145820 / 145820 康橋鎮(zhèn)電信園 3號(hào)地塊 144688 / 144688 南匯區(qū) 2022年 4號(hào)公告 2號(hào)地塊 23164 / 23164 南匯區(qū) 2022年 8號(hào)公告 3號(hào)地塊 165659 / 165659 小計(jì) 636809 636809 總計(jì) 3075041 板塊未來(lái)供應(yīng) —— 近 300萬(wàn)方未來(lái)供應(yīng)將加劇區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 37 板塊小戶(hù)型供求分析 —— 非主流型產(chǎn)品，新政之后供求萎縮明顯 0 7 . 1 0 8 . 8 周康板塊小戶(hù)型供求走勢(shì)0202240006000800010000120221400004000800012022供應(yīng)面積 11506 4525 6150 1619成交面積 336 830 2762 1392 3336 6843 7498 7370 3830 1071 1618 798 117 66 670 265 600 736 343 132 成交均價(jià) 4227 5216 5427 5802 6119 6093 6336 7021 7830 8868 6726 8228 10931 5049 9988 8020 9953 10323 6367 8278 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808(元/㎡)( ㎡ )?從供求看：小戶(hù)型作為板塊非主流產(chǎn)品，發(fā)展緩慢，但 07年 1月到 08年 8月，板塊新增 M2小戶(hù)型，成交 M2，前期存量尤其在 07年間得到大量去化；可以看出，區(qū)域小戶(hù)型的成交受益于良好的樓市環(huán)境和不斷上漲的樓市價(jià)格。 ?從價(jià)格上看：新政前，小戶(hù)型成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，新政之后，供應(yīng)不足，成交受抑，成交均價(jià)受個(gè)案影響導(dǎo)致波動(dòng)較大。 38 0 7 . 0 1 0 8 . 0 8 周康板塊一房供求比010000202203000002022400060008000供應(yīng)量 78 0 2959 12614 7692成交量 0 194 6378 26943 7098 1155成交均價(jià) 3438 6365 7069 6020 56163 0 4 0 4 0 5 0 5 0 6 0 6 0 7 0 7 0 8 0 8 0 9 0小戶(hù)型供求情況 —— 6070平米成供求主力，也是單價(jià)最高的小戶(hù)產(chǎn)品 ?供求情況：供應(yīng)主力為 6070平方米房源（占 54%）， 其次為 7080平方米；但從供需情況來(lái)看， 5070 平方米的產(chǎn)品相對(duì)比 7080平方米的一房產(chǎn)品都更容易去化。 ?成交均價(jià)：成交均價(jià)最高的為 6070平方米的房源 ，達(dá)到 7069元 /平方米，由該面積段向兩側(cè)發(fā)展，成交均價(jià)也依次遞減，成交均價(jià)最低的為 3050平方米之間的戶(hù)型，該面積段戶(hù)型供應(yīng)量、成交量都很低。 39 ?這是因?yàn)橐环慨a(chǎn)品主要針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力較差的客群，這類(lèi)客群他們臵業(yè)主要滿(mǎn)足自住居家的基本功能， 7080平方米的面積相對(duì)大了些，因此市場(chǎng)上該面積段價(jià)格相對(duì)比 6070低。 ?而 3050平方米面積過(guò)小，功能性較差，滿(mǎn)足不了基本的自住居家的要求，因此市場(chǎng)價(jià)格也較低。 ?可見(jiàn)從純居家的角度看， 5070平方米的居住功能一般較齊，面積也最為適合 ，市場(chǎng)去化能力也較大 。 從不同面積段產(chǎn)品的供求配比來(lái)看，產(chǎn)品去化的速率比較如下： 6070M2＞ 5060M2 ＞ 7080M2 ＞ 4050M2 ＞ 3040M2 快 慢 從不同面積段產(chǎn)品的成交均價(jià)來(lái)看 ： 6070M2＞ 5060M2 ＞ 7080M2 ＞ 8090M2 ＞ 4050M2 高 低 小戶(hù)型供求綜述 40 本案目標(biāo)客群競(jìng)爭(zhēng) —— 5070平方米產(chǎn)品客源為本案可爭(zhēng)奪客源 本案 目標(biāo)爭(zhēng)奪的客源之一 面積段 單價(jià) 總價(jià)段 比例 3040 / / 0% 4050 3438 1417w 0% 5060 6365 3238w 15% 6070 7069 4249w 65% 7080 6020 4248w 17% 8090 5616 4551w 3% 面積段 預(yù)計(jì)單價(jià) 總價(jià)段 3955 10000 4055w 周康板塊小戶(hù)型成交累計(jì)情況（ ） 50萬(wàn)為目前一居室市場(chǎng)可接受的總價(jià)上限； 5070平方米作為市場(chǎng)主力去化產(chǎn)品，總價(jià)段在3249萬(wàn)，與本案總價(jià)段接近，因此，該面積段客戶(hù)是本案未來(lái)力求爭(zhēng)奪的目標(biāo)客源之一。 本案面積段相比兩個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)面積段產(chǎn)品，約小 10個(gè)平方，總價(jià)約貴 510萬(wàn)，居住功能性相對(duì)較差，但作為精裝修服務(wù)式公寓，它擁有更好的綜合商業(yè)生活配套和酒店附加服務(wù)，對(duì)年輕人特別是青年白領(lǐng)同樣具有較強(qiáng)的吸引力，而從投資價(jià)值上看，也更適合投資客投資。 41 THANKS！
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