北辰東郊和平房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告房市分析-wenkub
2023-06-13 17:37:39 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 25 頁 比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。 在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。 2001 年 12 個(gè)新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項(xiàng)目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)型別墅。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價(jià)格昂貴，多為出租。2000 年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷，使得北部別墅市場(chǎng)整體銷售情況轉(zhuǎn)好。配套設(shè)施齊全，環(huán)境和設(shè)計(jì)檔次較高，京順路和首都機(jī)場(chǎng)高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。 2002 年別墅市場(chǎng)供過于求的局面將進(jìn)一步加劇。由于經(jīng)濟(jì)回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫， 2000— 2001 年新開發(fā)別墅項(xiàng)目明顯較往年有所增加。由于高檔物業(yè)的過度開發(fā)， 1995 年國務(wù)院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項(xiàng)，以后建設(shè)也要嚴(yán)格審批，別墅市場(chǎng)開始處于徘徊不前的狀況。 1998 年僅有幾個(gè)項(xiàng)目看好，1999 年竣工項(xiàng)目有限，總體市場(chǎng)處于消化吸收階段。 據(jù)統(tǒng)計(jì)分析， 2001 年底新開盤別墅項(xiàng)目有 12 個(gè) ，原別墅區(qū)開發(fā)后期工程和重新包裝后入市銷售的項(xiàng)目 16 個(gè) ，新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 120萬平方米 ， 4000 套 別墅單位。 別墅區(qū)域分布分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，到 2001 年底為止北京市共有別墅項(xiàng)目約 122 個(gè)，總建 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 14%15%19%36%16%東部、東南部東北部北部、西北部南部、西南部市區(qū)筑面積約 900 多萬平方米， 3 萬多套別墅單位。另外，一些新盤如泉發(fā)花園、鐵營花園新村等，在知名度較高的成熟別墅區(qū)周邊開發(fā)，既可以保證其良好環(huán)境景 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 25 頁 觀，又節(jié)省了大量的區(qū)外環(huán)境開發(fā)成本。 ? 東部及東南部別墅 主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 別墅產(chǎn)品體系分析 2001 年別墅市場(chǎng)供應(yīng)改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成， 2002 年將會(huì)有大量的 TOWNHOUSE 在該區(qū)域內(nèi)建成銷售。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境較差，而且業(yè)主或客戶直接感受到外圍環(huán)境。別墅在居住物業(yè)中具有最高價(jià)值形態(tài)的特點(diǎn)，這樣就要求開發(fā)商為客戶提供菜單式精裝修住宅，客戶的文化品位和個(gè)性愛好可以通過內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)得到充分體現(xiàn)。這部 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 25 頁 分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。 ? 財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長時(shí)間滯留京城，形成對(duì)京城別墅較為穩(wěn)定的需求。 近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)約為 80％左右。外銷市場(chǎng)的需求對(duì)象包括：外國使館工作人員、駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)高級(jí)管理人員和海外華人、 港、澳、臺(tái)同胞。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 25 頁 （ 2） 外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。隨著香港、澳門的回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺(tái)同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。 90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場(chǎng)，隨著人們收入的增長，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT 產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。 1995 年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅 1 萬余套，價(jià)格仍居高不下，但平均售出率只有 35％。 別墅市場(chǎng)平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減 附表 — 年 北京別墅主要分布區(qū)平均售價(jià) （元 /平方米） 區(qū)域 銷售價(jià)格 區(qū)域 銷售價(jià)格 亞北 — 昌平 10647 機(jī)場(chǎng)路 —順義 13757 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 25 頁 海淀上地 7211 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6900 通州 4720 遠(yuǎn)郊 3328 市區(qū) 24485 大興 — 豐臺(tái) 10708 平均銷售價(jià)格 9580 ? 2001 年 北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 9580 元／平方米左右 。 ? 別墅售價(jià)超過人民幣 10000／平方米 的還有亞北至昌平、大興、豐臺(tái)地區(qū)。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米 3300 元左右 。月左右 。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場(chǎng)的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。中國加入WTO。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)與加入 WTO 的臨近，增強(qiáng)了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國內(nèi)人士購買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報(bào)。隨著別墅市場(chǎng)的發(fā)展，這一趨勢(shì)將更加明顯。 目前，東北部別墅 市場(chǎng) 仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時(shí)間較長 ， 但銷售情況不佳。外銷別墅雖然價(jià)格不菲，但是它以幽雅的環(huán)境和高貴的品質(zhì)吸引著眾多的買 家 和租戶，其客戶包括駐華使館人員、國際知名大公司、海外華僑、港澳臺(tái)同胞。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別
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