【導(dǎo)讀】財(cái)政收支：2020年完成地方財(cái)政收入億元，比上年增長(zhǎng)%。價(jià)格水平：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%，高于上年個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額億元，增長(zhǎng)%。商品房開(kāi)復(fù)工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；全年接待海外游客萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)%，年末增加萬(wàn)人，增長(zhǎng)%。2020年末，全市戶籍人口萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng)%。2020年城市居民人均可支配收入元，比上年增長(zhǎng)%。全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元，比上年提高316元；上市進(jìn)行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬(wàn)平米左右。竣工面積達(dá)到170萬(wàn)至180萬(wàn)平方米之間。銷售面積將突破100萬(wàn)平方米。近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租金下浮、投資收益降低，利率連續(xù)上調(diào)顯然會(huì)大幅度。同時(shí)，隨著今后房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，高檔物業(yè)持有成本將進(jìn)一步加大，這。政策表明，平抑房?jī)r(jià)仍將是2020年政府宏觀調(diào)控的重要組成部分之。進(jìn)行嚴(yán)格的聽(tīng)證?？梢哉f(shuō)，該條例出臺(tái)對(duì)。三里屯酒吧一條街是中國(guó)酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯開(kāi)張，至

　　

【正文】 民族的 唐裝、國(guó)際、國(guó)內(nèi)民族服裝、服飾、工藝品、軟家居 古箏演藝、 茶道表演 F5 原創(chuàng)天地 個(gè)性的、品牌的 服裝服飾工作室、設(shè)計(jì)室、時(shí)尚服裝展示廳 個(gè)人攝影室、化妝室、表演臺(tái)、錄音棚 （具體服務(wù)業(yè)態(tài)將根據(jù)設(shè)計(jì)實(shí)際情況，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整） 6. 經(jīng)營(yíng)模式定位： 以零售為主兼有服裝、服飾展示及個(gè)性服裝設(shè)計(jì)、制作 7. 商戶定位 以在佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)、秀水 2 號(hào)、日壇商務(wù)會(huì)館、北京攻略、雅秀等市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)尚商品的商戶為主 要目標(biāo)商戶；積極引進(jìn)其他具有同樣經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的中高端品牌商戶。 8. 消費(fèi)者定位（見(jiàn)附件《消費(fèi)者行為研究分析》） 依托朝陽(yáng)區(qū)為核心消費(fèi)區(qū)域，并輻射到整個(gè)北京市，年齡在 21 歲至35 歲時(shí)尚女性為主，還包含一部分在京常駐外籍人士。 9. 投資者定位（見(jiàn)附件《投資者行為研究分析》） 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 32 以區(qū)域內(nèi)的中、小投資者為主，年齡在 35 歲左右，投資者個(gè)人收入穩(wěn)定，能承受總款在 50 萬(wàn)元左右，首付 15 萬(wàn)元以上。 此外我們大力吸納有實(shí)力的商戶投資商鋪。 10. 經(jīng)營(yíng)時(shí)間 11:00 至 23:30 11. 鋪位設(shè)計(jì)要求 ? 在保證人流動(dòng)線暢通的基礎(chǔ)上，每層做局部藝術(shù)上 的處理，如以圓形、弧形鋪位表現(xiàn)。 ? 標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積為 10— 12 平米 ? 各樓層裝修風(fēng)格同樓層規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一 ? 在空間布局上，以隔斷式為主，局部（ B1 和 4F）采用敞開(kāi)式和隔斷式組合方式 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 33 八、項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系 1. 價(jià)格定位（按使用面積計(jì)算） 產(chǎn)權(quán) 使用權(quán) 樓層 日租金 售均價(jià)（元 /平米） 比值（售價(jià) /年租金 /平米） 售價(jià)（元 /平米） 比值（售價(jià) /年租金 /平米） 1F 79800 42800 2F 67800 38000 3F 56800 34000 4F 43800 29800 5F 35800 24800 B1 43800 29800 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 34 2. 定價(jià)依據(jù) 租金 ? 全市符合本案定位的典型性商業(yè)租金水平（定價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)） 典型性商業(yè)租金匯總 序號(hào) 市場(chǎng) 原始日租金 轉(zhuǎn)讓租金 目前平均 日租金 轉(zhuǎn)讓費(fèi)（萬(wàn)） 交租方式 1 雅秀 33 28 20 一年半付 2 佳藝 33 25 15 年付 3 那里 17 23 20 ―― 年付 4 同里 17 23 20 ―― 年付 5 日壇商務(wù) 20 23 5 押二付一 6 秀水 2 號(hào) 13 3 押二付三 7 北京攻略 23 30 25 3 季付 8 隆福寺 15 30 20 3 押二付三 1) 該區(qū)域內(nèi)的原始租金都超過(guò)了 15 元 /平米 /天 2) 商戶的承受上限為 25 元 /平米 /天，超過(guò)此日租金，商戶的盈利空間較?。ㄒ?jiàn)附表《北京攻略》） 3) 主流租金波動(dòng)在 元 /平米 /天左右 結(jié)論：我們建議本案的入市租金應(yīng)給于商戶一定盈利空間，略低于主流波動(dòng)價(jià)格，待市場(chǎng)成熟后再逐步提高。 售價(jià) 按 45%的使用率換算，建筑面積的售價(jià)為 樓層 售均價(jià)（元 /使用平米） 售均價(jià)（元 /建筑平米） 1F 76800 34560 2F 67800 30000 3F 59800 26900 4F 49800 22410 5F 38800 17460 B1 49800 22410 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 35 （此表數(shù)值為參考值） 1) 在該區(qū)域內(nèi)，底商的價(jià)格 6 萬(wàn)為最高價(jià)， 萬(wàn)為最低價(jià)格 2) 底商商業(yè)主流價(jià)格波動(dòng)在 萬(wàn)元 /平米左右，銷售狀況良好，市場(chǎng)認(rèn)同度高 3) 三里屯區(qū)域高檔 公寓的普遍支撐價(jià)位在 萬(wàn)元 /建筑面積 4) 所以初期以低價(jià)入市，略低于主流銷售價(jià)格，在營(yíng)銷過(guò)程中逐步提高 5) 因首層的認(rèn)同度高，所以比值高于其他樓層，引導(dǎo)投資戶購(gòu)買高樓層 6) 因使用權(quán)的購(gòu)買者全部為經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)比值的差異化要求不高，所以比值的影響不大 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 36 附件 1 補(bǔ)充典型性商業(yè)個(gè)案簡(jiǎn)介 1. 北京攻略基本情況 項(xiàng)目 名稱 概況 標(biāo)攤 面積 租金價(jià)格 交租 方式 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 進(jìn)貨渠道 消費(fèi)特點(diǎn) 北京 攻略 西單華威大廈 5層一半， 7 層，建筑面積 5000平米，商戶 350 余家（不包含飾品），賣場(chǎng)整體風(fēng)格統(tǒng)一，各店裝修獨(dú)具 特色 12平米 9000 元 /月， 2330 元 /天平米 押金 13萬(wàn)，月付租金 25萬(wàn) 個(gè)性時(shí)尚服裝為主，有異國(guó)風(fēng)情服飾：埃及飾品、印巴服飾及工藝品、泰國(guó)服飾、唐裝、藏飾等，美容、美甲、美發(fā)店、水吧各一家 以廣州、深圳、香港進(jìn)貨為主，少量韓國(guó)、日本、印巴、泰國(guó)等 時(shí)尚前衛(wèi) 1830 歲年輕人為主，有模特 ,以學(xué)生為主 ,女性居多，一般有相對(duì)固定的消費(fèi)群體，每次消費(fèi)約 200 元 綜合 評(píng)定 是西單商圈公認(rèn)的較為時(shí)尚、前衛(wèi)服裝服飾市場(chǎng)，商家平均每天營(yíng)業(yè)額約 1000 元（旺季）， 10 天就有新產(chǎn)品上市，是一家成功的中端 產(chǎn)品零售市場(chǎng)。目前市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓費(fèi)降低是因?yàn)楝F(xiàn)租金提高，造成租金與轉(zhuǎn)租金的價(jià)差較小，租金已達(dá)到商戶所能承受的極限。商戶各自攤位裝修有風(fēng)格。 客流量 :2020 人左右 /小時(shí) 2. 隆福寺市場(chǎng)基本情況 項(xiàng)目 名稱 概況 標(biāo)攤面積 租金價(jià)格 交租方式 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 進(jìn)貨渠道 消費(fèi)特點(diǎn) 隆福寺 街邊店 屬傳統(tǒng)零售商業(yè)地區(qū)，部分店面檔次很高，約占 30%，商家 237 個(gè) 20 平米 12020 元/ 月（水電稅自理） 押二付三 3 萬(wàn)元 時(shí)尚、前衛(wèi)，貨品繁雜，涉及面較寬 高檔店進(jìn)貨多為廣州、深圳、香港、臺(tái)灣等，多數(shù)為 A貨及動(dòng)物園批發(fā) 北京 2035 歲青年為主，娛樂(lè)業(yè)人士居多，平均每次消費(fèi) 300500 元 綜合 評(píng)定 今不如昔，基本能維持經(jīng)營(yíng)，多數(shù)攤主在其他市場(chǎng)有第二家店 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 37 附件 2 朝陽(yáng)區(qū)銷售產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目參數(shù)對(duì)比表 項(xiàng)目名稱 總面積 樓層 經(jīng)營(yíng) 年限 銷售均價(jià) 標(biāo)的面積 租金標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi) 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 工商稅務(wù)費(fèi) 綜合評(píng)定 白云生活廣場(chǎng)（朝陽(yáng)路） 2 萬(wàn)平米 五層 預(yù)計(jì)2020 年5月 1日開(kāi)業(yè) 萬(wàn)元 /平米（建） 5 平米（實(shí)） 10 元 /天 /平米（實(shí)） 元 /天 /平米（建） 白云經(jīng)營(yíng)公司 元 /天 /平米（建） 120 元 /月 早 期有些名氣，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，理念新，經(jīng)營(yíng)管理有經(jīng)驗(yàn)，但與地理位置相比，售價(jià)較高，產(chǎn)權(quán)面積模糊，會(huì)給后期經(jīng)營(yíng)困難 韓 秀 百 貨 （青年路） 萬(wàn)平米 地上三層 地下一層 預(yù)計(jì)：2020 年年中 開(kāi)業(yè) 萬(wàn)元 /平米（建） 虛擬面積 流水倒扣 已含 已含（北京現(xiàn)代三聯(lián)經(jīng)營(yíng)管理） 已含 項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，售價(jià)高，產(chǎn)權(quán)面積模糊，面臨招商困難 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 38 巨庫(kù) （安定門(mén)外） 萬(wàn)平米 地上四層 地下一層 2020 年6 月 開(kāi)業(yè) 萬(wàn)元 /平米（建） 5 平米（實(shí)） 開(kāi)業(yè)： 25 元 /天 / 平米（實(shí)），現(xiàn)在：5 元 /天 /平米（實(shí)） 1 元 /天/ 平米（建） 已含（物業(yè)公司） 120 元 /月 開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，概念新穎，無(wú)經(jīng)營(yíng)管理有經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)能力與銷售價(jià)格不成比例 萬(wàn)博生活廣場(chǎng) （右安門(mén)內(nèi)大街） 萬(wàn)平米 地上七層 地下一層 預(yù)計(jì)：2020 年10 月 18日開(kāi)業(yè) 萬(wàn)元 /平米（建） 6 平米（實(shí)） 5 元 /天 /平米（實(shí)） 元 /天 /平米（建） 繁星秀城經(jīng)營(yíng)管理 元 /天/ 平米（建） 150 元 /月 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，繁星秀城專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理，銷售及租賃價(jià)格合理，為投資和經(jīng)營(yíng)者留 有升值空間 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 39 附件 3 幸福村 項(xiàng)目位置：東直門(mén)外新東路幸福村 開(kāi)發(fā)商：北京天鴻集團(tuán) 項(xiàng)目概況：集辦公、居住、商業(yè)和藝術(shù)展為一體的綜合性項(xiàng)目，總建筑面積為50 萬(wàn)平方米。幸福村是“產(chǎn)品主義城市”， .城市別墅、新四合院、一層一戶的辦公和居住，城市 TOWNHOUSE、 TOWNOFFICE、 TOWNSHOP，還有中國(guó)現(xiàn)代藝術(shù)中心、大使俱樂(lè)部、會(huì)展酒店等大型公建。 幸福村是“ 街區(qū)城市 ” ，國(guó)際時(shí)尚、國(guó)際餐飲酒吧和國(guó)際文化三條極有特色的城市商業(yè)街區(qū)是幸福村的靈魂。 價(jià)格： 辦公： RMB15000－ 18000/平 方米 公寓： RMB16000/平方米 商業(yè)： RMB25000－ 45000/平方米 目前情況： 2020 年下半年開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月開(kāi)盤(pán)，目前認(rèn)購(gòu)情況一般。商業(yè)一期 6000 平方米，面積從 41 平方米至 1100 平方米，主要以酒吧和餐飲為主，預(yù)計(jì) 2020 年 10 月入住。商業(yè)二期 4－ 5 萬(wàn)平方米，目前情況不祥。 中關(guān)村 e 世界 位置：中關(guān)村大街； 建筑規(guī)模：中關(guān)村 E 世界占地面積為 22089 平方米 ,總建筑面積 158017 平方米 ,其中地上建筑面積 95063 平方米；地下建筑面積 59627 平方米。 商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積接近 8700 平方米。東座地上建筑面積約為 5 萬(wàn)平方米，地上14 層，地下 4 層；西座地上建筑面積為 萬(wàn)平方米，地上 12 層，地下 4 層；板樓地上建筑面積 1 萬(wàn)平方米，與東座西昨相連，地上 10 層，地下 4 層。 報(bào) 價(jià)： RMB69000/平方米（使用面積） 目前情況：商業(yè) 1―― 5 層， 8700 平方米 /層。只售三、四層，其它自己經(jīng)營(yíng)。三層已售完，目前售四層。 1―― 4 類似于海龍電子市場(chǎng)，每個(gè)攤位 4―― 6 平方米。五層餐飲。 2020 年 3 月交房。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 40 附件 4 典型性商業(yè)商戶總量（服裝、服飾類） 序號(hào) 市場(chǎng) 商戶數(shù)量 經(jīng)營(yíng)面積（平米） 1 雅秀 634 5490 2 佳藝 377 1885 3 那里 19 200 4 同里 11 96 5 日壇商務(wù) 40 2020 6 秀水 2 號(hào) 50 1000 7 北京攻略 212 1696 8 隆福寺 237 5910 9 新街口 120 2350 10 五道口 37 725 總計(jì) 1737 21352 結(jié)論：全市經(jīng)營(yíng)類似產(chǎn)品的商戶數(shù)量眾多，足以支撐本案的招商。