【導(dǎo)讀】大量具有實(shí)際市場(chǎng)意義的第一手?jǐn)?shù)據(jù)。本次競(jìng)爭(zhēng)力形成將通過(guò)三。大部分予以闡述。第一部分競(jìng)爭(zhēng)條件分析，分析，及可能出現(xiàn)的情況作出前瞻性的措施。個(gè)特征，一是離使館近，二是離機(jī)場(chǎng)近。人士而言，幾乎是必備因素。該區(qū)生活商務(wù)功能較為。符合外國(guó)人的生活習(xí)慣和情調(diào)?；蜓嗌倘购獾闹饕?。因麗都具備了一定的招。與CBD相比，麗都商圈的商務(wù)性不是很強(qiáng)。涉外人群，有相應(yīng)的教育、生活配套。假日飯店是北京東部早期少數(shù)幾個(gè)涉外場(chǎng)所之一。和外企人士為主。隨著改革開放的深入，麗都商圈依仗著空港的優(yōu)。１０年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。而過(guò)去的十幾年里，麗都商圈一直缺。地產(chǎn)項(xiàng)目的位臵也在不斷擴(kuò)大，麗都商圈有幾大優(yōu)勢(shì)，將成為這一區(qū)域升值的動(dòng)力。麗都商圈的崛起除了有電子產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)。ＣＢＤ憑借著入世的利好勢(shì)頭紅透了北。方米，目前已有不下２０家樓盤卷入ＣＢＤ大戰(zhàn)之中?，F(xiàn)代城、陽(yáng)光100火爆ＣＢＤ，一度成為明星樓盤；等靚盤頻頻催熱這一板塊。

　　

【正文】 劣 勢(shì) （ WEAKNESS）： ※ 項(xiàng)目 目前的周圍 環(huán)境較為臟亂 ，尤其是一至十二街坊周邊，環(huán)境尤差。 ※ 壩河目前的現(xiàn)狀十分不盡如人意，水質(zhì)渾濁，氣味難聞。 ※ 項(xiàng)目的開發(fā)商不具備品牌的影響力。 ※ 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，可能會(huì)導(dǎo)致管理成本較高。 ※ 項(xiàng)目所在區(qū)域目前 業(yè)態(tài)混亂 ，且均停留在初始的狀態(tài)，十分不理想。 ※ 項(xiàng)目產(chǎn)品容積率較高，相對(duì)造成了舒適度的下降。 ※ 商住在提升樓盤檔次的同時(shí)，如果規(guī)劃不完善，極有可能相互影響。 ※ 調(diào)查表明，消費(fèi)者對(duì)于酒仙橋的 認(rèn)知度較低 ，存在一定的負(fù)面印象，對(duì)于項(xiàng)目的銷售會(huì)造成一定的影響。 ※ 通過(guò)對(duì)酒仙橋區(qū)域的調(diào)查分析，此區(qū)域原住民的收入水平不容樂(lè)觀 ，對(duì)于項(xiàng)目的就地消化能力較差， 購(gòu)買能力相對(duì)較弱 。 ※ 本項(xiàng)目用地不夠周正，對(duì)于規(guī)劃是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，如何有效的根據(jù)地塊進(jìn)行規(guī)劃是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。 ※ 本項(xiàng)目地處臨街位臵，過(guò)近的距離會(huì)對(duì)業(yè)主的生活造成一定的影響，如噪音 /空氣粉塵 /安全等。 機(jī) 會(huì) 點(diǎn) （ OPPORTUNITY）： ※ 壩河的規(guī)劃改造已明確的列入改造項(xiàng)目工程。 ※ 項(xiàng)目周邊道路即將進(jìn)行市政改造，預(yù)計(jì)寬度達(dá) 40 米。 ※ 項(xiàng)目周邊 3 號(hào)及 11 號(hào)輕軌 的建成，會(huì)使此區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)更加凸顯。 ※ 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊絕大部分為高檔公寓項(xiàng)目， 精致緊湊型戶型在此區(qū)域?qū)偈袌?chǎng)空 白點(diǎn)。 ※ 通過(guò)對(duì)此區(qū)域及燕莎 /霄云路等臨近區(qū)域的調(diào)查，對(duì)于緊湊 精致型戶型的需求存在很大的潛在消費(fèi)群體，一旦出現(xiàn)可以對(duì)接的產(chǎn)品，必將會(huì)有順暢的銷售。 ※ 本區(qū)域住宅產(chǎn)品種類單一，多為高檔公寓項(xiàng)目，單價(jià)均在8000 元以上，對(duì)于本項(xiàng)目的出現(xiàn)不發(fā)生直接的沖突。 ※ 眾多的外資企業(yè)的相繼落戶于此，無(wú)論是商務(wù)氛圍還是生活氛圍都將得到極大的改善， 人口素質(zhì) 將得到極大的提高。 ※ 本區(qū)域及臨近區(qū)域的準(zhǔn)客戶第一次臵業(yè)者占絕大多數(shù)，缺乏臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ※ 此區(qū)域目前項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，缺乏 強(qiáng)勢(shì)樓盤 項(xiàng)目，因此有減低推廣成本的可能性。 威 脅 / 風(fēng) 險(xiǎn)（ TREAT） : ※ 周邊區(qū)域已建 /在建項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的銷售空間造成一定的擠壓，從而使部分客源分流。 ※ 壩河以南存在大量的 土地儲(chǔ)備 ，且均為待規(guī)劃用地，有可能對(duì)本項(xiàng)目造成影響，如客戶的期待心理 /后期開發(fā)對(duì)于先期業(yè)主的影響。 ※ 2020 年北京樓市撲朔迷離，降價(jià)風(fēng)潮日漸盛行，漸成定局，本項(xiàng)目現(xiàn)階段入市會(huì)受到一定的影響，對(duì)于低開高走，價(jià)格的穩(wěn)步 攀升構(gòu)成一定的阻礙 。 ※ 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的品質(zhì)普遍較高，如本項(xiàng)目操作不當(dāng)，可能會(huì)導(dǎo)致管理成本的增加。 ※ 同質(zhì)化的定位會(huì)造成較大的風(fēng)險(xiǎn)， 無(wú)法規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，應(yīng)本著差異化的原則對(duì)項(xiàng)目進(jìn) 行規(guī)劃和定位，以實(shí)現(xiàn)同其他項(xiàng)目的有效區(qū)隔。 第二部分 一般競(jìng)爭(zhēng)力 地段競(jìng)爭(zhēng)： 本項(xiàng)目位于酒仙橋區(qū)域壩河以南，就現(xiàn)階段而言，環(huán)境存在較多的問(wèn)題，如壩河的治理，原住民素質(zhì)的參差，區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)形式的落后，住宅的陳舊等， 以壩河為分水嶺 ，以北的區(qū)域分布星級(jí)酒店，高檔公寓，住宅，別墅等高檔物業(yè)，生活配套設(shè)施相對(duì)較為完善，一河之隔的河南卻 發(fā)展嚴(yán)重滯后 。 目前的麗都經(jīng)歷了往昔的輝煌，失落，正處于重振輝煌的階段，麗都商圈相對(duì)于目前的熱點(diǎn)版塊，如 CBD，中關(guān)村，燕莎商圈等并不具備任何地理位臵的優(yōu)勢(shì)，反而較弱，種種不 良的負(fù)面印象， 嚴(yán)重影響 了本區(qū)域的 地塊價(jià)值 ，充其量稱為 泛麗都商圈 ， 泛燕莎商圈 等模糊的概念，但就此區(qū)域的先天條件而言，卻是一塊有待開發(fā)的旺地，一塊具有極大升值空間的旺地，因而，對(duì)于此區(qū)域的包裝 顯得尤為重要，通過(guò)對(duì)固有觀念的洗腦和未來(lái)價(jià)值的 客觀評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)包裝后的酒仙橋區(qū)域，可以 自然的與麗都商圈，燕莎商圈融為一體 ，甚至可以成為復(fù)興麗都商圈的強(qiáng)大支持，成為名副其實(shí)的商務(wù)旺地，其 巨大的投資價(jià)值和商業(yè)價(jià)值也將日益凸現(xiàn) 。 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)： 進(jìn)入 2020 年以來(lái)，各個(gè)項(xiàng)目均以 贈(zèng)送精裝修 ，家電，家具的手段提高自身的性價(jià)比，以增強(qiáng)項(xiàng) 目的競(jìng)爭(zhēng)力，部分項(xiàng)目甚至采取直接打折 的方式，以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。整體市場(chǎng) 價(jià)格的走低已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。如朝陽(yáng)園二期薈景峰，由初始的 8000 多元/M2降為目前的 6000 多元 /M2，亮馬水晶由原來(lái)的 6000 多元/M2降為 5000 多元 /M2。 就本案而言，無(wú)論是與周邊同類項(xiàng)目而言，還是與其他區(qū)域同類項(xiàng)目而言，都不具備構(gòu)成優(yōu)勢(shì)的價(jià)格差距。 同此區(qū)域中低檔項(xiàng)目相比， 將臺(tái)鄉(xiāng) 身為地主，即將開發(fā)的項(xiàng)目擁有土地 成本的優(yōu)勢(shì) 。與高檔項(xiàng)目相比，此區(qū)域擁有相當(dāng)多的高檔物業(yè)，上至別墅，下至高檔公寓，都以相當(dāng)高的性價(jià)比占據(jù)著高端市場(chǎng)。本 項(xiàng)目定位中高端市場(chǎng)，就目前暫定 6500— 7000 元/M2的價(jià)位，不具備足夠的誘惑力，而且單純依靠 純居住 的概念難以 提升價(jià)值。 因而，應(yīng)結(jié)合目前此區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn) 制造題材 ，即針對(duì)缺少 都市生活綜合體 ，進(jìn)行 復(fù)合型定位 ，將商務(wù)酒店， SOHO，公寓，商業(yè)街等不同形式的區(qū)域進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，以合理的性價(jià)比，滿足不同的需求，同時(shí)，通過(guò) 復(fù)合地產(chǎn) 的建設(shè)， 提升此地塊的價(jià)值。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)： 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地段，價(jià)格的分析，表明本案在此方面不具備構(gòu)成優(yōu)勢(shì)的條件，那麼，如何贏得市場(chǎng)的青睞，認(rèn)可，贏得消費(fèi)者的偏好呢？只有通過(guò)對(duì) 產(chǎn)品的創(chuàng)新 ，才能 達(dá)成這一目標(biāo)。針對(duì)于此，我方進(jìn)行了大量的調(diào)查分析工作，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)做出了明確的判斷，一致認(rèn)同通過(guò)產(chǎn)品將 國(guó)際化概念 貫徹始終的產(chǎn)品原則。國(guó)際化概念的鎖定，不應(yīng)以麗都的國(guó)際化概念為水準(zhǔn)，而應(yīng)確立更高的目標(biāo)， 確立以 CBD 國(guó)際化概念為水準(zhǔn)的創(chuàng)新原則 ，更加強(qiáng)調(diào) 都市化 的感覺(jué)，突出產(chǎn)品的 細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)心思 ，摒棄本區(qū)域以海潤(rùn)國(guó)際，和喬麗晶為代表的過(guò)于 復(fù)雜的建筑元素 的使用，強(qiáng)調(diào)線條的流暢，簡(jiǎn)潔，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)元素的改變，使產(chǎn)品不僅擁有精良的品質(zhì)，同時(shí)具有地標(biāo)性的 視覺(jué)沖擊力 ，為重塑酒仙橋地區(qū)的形象提供有力的支持。 同時(shí)，配合社區(qū)的 定位及品質(zhì)，給予匹配的社區(qū)物業(yè)服務(wù)，除一般意義上的服務(wù)外，同時(shí)應(yīng)提供更為人性化，更為私人化的服務(wù)措施，通過(guò)一系列的舉措，既可成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，也可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 第三部分 核心競(jìng)爭(zhēng)力 通過(guò)對(duì)此區(qū)域的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的生活綜合體為市場(chǎng)的空白點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)造性的推出具有針對(duì)性的復(fù)合性題材： 24HR 都市生活綜合體 國(guó)際水景 健康小豪宅 通過(guò)對(duì)概念的創(chuàng)新，指導(dǎo)產(chǎn)品的創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。具體如下： 1. 核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：都市生活綜合體 就目前地產(chǎn)市場(chǎng)而言，單純依 靠 純住宅概念或商業(yè)概念 難以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此， 題材的創(chuàng)新 更顯得尤為重要。 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查分析，結(jié)合發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)無(wú)論是本案所在區(qū)域，還是周邊燕莎商圈，麗都商圈等都 無(wú)復(fù)合性 的題材的出現(xiàn)，在酒仙橋區(qū)域范圍內(nèi)更是缺少綜合體性質(zhì)航母級(jí)的產(chǎn)品，尤其本項(xiàng)目所涵蓋的商務(wù)酒店， SOHO，公寓，商業(yè)設(shè)施等同期開工，同期完成，更加能夠體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，同時(shí)，可以有力的樹立區(qū)域航母的形象。 2. 核心競(jìng)爭(zhēng)力之二：小豪宅產(chǎn)品 經(jīng)歷了 2020 年的小戶型瘋狂熱銷， 2020 年的小戶型將有更大的供給量，從而使競(jìng)爭(zhēng)迅速升級(jí)，供給量的大 量增多，使得 一般意義 上的小戶型產(chǎn)品 前景 變得愈發(fā)的 迷離 。同時(shí)，光彩國(guó)際公寓，薈景峰等大戶型項(xiàng)目的滯銷，預(yù)示著 大戶型時(shí)代的終結(jié) ，但這并不意味著人們 放棄 了對(duì) 高檔住宅 的向往，而是由于過(guò)高的總價(jià)制約了人們的購(gòu)買。 小豪宅的意義在于將過(guò)高總價(jià)的大戶型高質(zhì)量住宅小型化，面積合理化，既保證了傳統(tǒng)大戶型豪宅的高舒適度，高品質(zhì)，又使得價(jià)格更加具有親和性，而避免了以往盲目的以犧牲面積，降低舒適度來(lái)?yè)Q取低總價(jià)的陳舊手段，使此類產(chǎn)品不僅擁有了較高的居住價(jià)值，同時(shí)兼具了很高的投資價(jià)值。 3．核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：國(guó)際健康社區(qū) SARS 的流行 ，使人們對(duì)于自身的生活方式和生活觀念開始了前所未有的認(rèn)真審視，通過(guò)冷靜的反思，人們真正的意識(shí)到健康，環(huán)保的重要性，從而更加關(guān)注身邊的細(xì)節(jié)，更加注重自身的保護(hù)，這一系列的改變，也使得人們的臵業(yè)觀念發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注居住的健康，社區(qū)的環(huán)保，從居住的密度，居室的通風(fēng)，陽(yáng)光的照射，至管道的污染，垃圾的處理等等。 無(wú)論是 SARS 的流行期間，還是 SARS 過(guò)后，對(duì)于人們的影響將是長(zhǎng)久的，針對(duì)于此，我們提出了國(guó)際水準(zhǔn)健康住宅的概念，以國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)，從而將國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)予以量化，實(shí)現(xiàn)真正 意義的國(guó)際化健康社區(qū)。