【正文】 結(jié)構(gòu)性失衡問題，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是房價過高，二是面積過大。 競爭態(tài)勢分析 太原房地產(chǎn)市場面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。 近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，北京待發(fā)達城市土地資源的稀缺和漲價，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向二級市場轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點目標。在平均房價不超過 3000 元的時候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋基本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。正是因為太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點。 吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求 脫節(jié)。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。但由于太原房地產(chǎn)市場有其特殊的一面，外來開發(fā)商能否服水土 還是一個未知數(shù)，目前市場上最擔(dān)心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會導(dǎo)致太原土地價格大幅攀升，房價上漲，讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場；再次 ，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險加大。 1～ 7 月份，太原市房地產(chǎn)投資共計 205407 萬元，同比增長％，增幅比全國平均水平高出 個百分點，房地產(chǎn)投資占太原市固定資產(chǎn)投資的比重為 ％。 為了完成投資開發(fā)項目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價格較高帶動所至，住宅價格漲幅在合理區(qū)間，與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同。 2020 年全省購置土地面積為 373． 97 萬平方米，完成開發(fā)土地面積 156． 82 萬平方米，完成開發(fā)面積僅占 41． 9％。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急 去年 6 月，央行下發(fā)了 121 號文件，并出臺了新的土地政策，以加強對商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。限制房貸政策的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。普遍認為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取 資金的重要方式。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯 示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在 12020 座以上。客觀上形成的“外 面進不來，自己留不住”的被動局面目前，對于這些社會上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門的注意，政府可能采取會一定的政策，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉 辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請國內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國外金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項目。 管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門 有計劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門。 為促進住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題，國家、省里出臺了一系 列經(jīng)濟適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時變味。 首先是地價可能上升。下半年國土資源部仍將保持對土地市場整頓的高壓態(tài)勢，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價格上漲，公路限制超載，提高用工工資標準使成本增加，將會造成開發(fā)企業(yè)的新一輪“洗牌”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補償安置資金必須?？顚Ｓ?，全部用于拆遷補償安置，不得挪做他用，并要求縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對拆遷補償安置資金的使用加強監(jiān)管。我省去年宣布暫停經(jīng)濟適用住房供地，致使開發(fā)商很難取得增量土地進行開發(fā)建設(shè)。 金融調(diào)控和信貸管理加強。提高了企業(yè)貸款門檻。原來那種僅靠銀行貸一點，施工單位墊一點， 自己籌一點，便可進行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。 以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 總量增長， 需求轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式變革和政策完善，標志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入持續(xù)健康發(fā)展的快車道， 2020 年要按照省委和省政，府調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的總體部署，堅持在發(fā)展中推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。二是要堅決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理條例》，進一步加強商品房銷 (預(yù) )售市場監(jiān)管。六是堅持以德治業(yè)，建設(shè)誠信行業(yè)。二是積極推進房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，從體制上解決建管不分的弊端。 在以上采取的政策同時，政府會進一步加強宏觀調(diào)空；加快預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測；進一步調(diào)動居民住房消費積極性，促進經(jīng)濟的發(fā)展；加快研究防范投機性購房的政策措施，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 2020年 12月 2日省九屆人大常委會第 32 次會議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長期沒有地方性法規(guī)的歷史。 城鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 2020 年，我省城鎮(zhèn)居民可支配收入為 7005 元，同比增長 12． 4％，城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增加，預(yù)示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。全面清理拖欠工程款，有利于維護社會信用秩序，形成誠實守信的社會氛圍；有利于建筑企業(yè)公平競爭，改進管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會平均成本；更利于保護廣大建筑施工企業(yè)員工的利 益，使進城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費 (包括住房消費 )能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入排在全國倒 數(shù)第 6 位。 (三 )市場供求預(yù)測及價格分析 房地產(chǎn)供求預(yù)測 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看， 2020 年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占 75． 56％，辦公樓占 5． 91％，商業(yè)營業(yè)用房約占 16． 82％，其它用房占 1． 65％。供應(yīng)總量大體平衡。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。第一，土地作為不可 再生資源已經(jīng)日益稀缺。 從以上情況分 析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有明顯回落。到 2020 年商品房需求量約為 130 至 160 萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長，供需將大