江西省新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 濟(jì)開發(fā)區(qū)，為工業(yè)生活區(qū)域，以仙來大道為軸線展開建設(shè)。 未能實(shí)現(xiàn)設(shè)施共建、資源共享。經(jīng)綜合平衡規(guī)劃 2020 年達(dá)到 47— 50 萬人； 2020 年達(dá)到 60— 65 萬人。 B． 城南區(qū)：抱石公園以西，袁河以北部分規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)。 ? 一江一河四岸：以孔目江、袁河為依托，構(gòu)成南北和東西軸向的水系景觀軸。 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 沿“孔目江”地形呈北高南低， 總體地勢(shì)平坦 ，偏低洼，平均低于防洪標(biāo)高 1— 2 米。 （ 3） 主要 規(guī)劃要點(diǎn) A． 紅線退讓 地塊靠主干道一側(cè)，建筑物后退紅線 15 米；靠次干道一側(cè)建筑物后退紅線 10 米；靠支路和區(qū)內(nèi)道路建筑物后退紅線 5 米；地塊與地快只間開設(shè)防火通道的需兩側(cè)各退讓 米 ； B、容積率 低層住宅一般控制在 ；多層住宅控制在 ；多層和小高層、高層混合的一般控制在 2； C、建筑密度 一般控制在 25— 30%； D、住宅日照間距要求 1： 1 控制； E、機(jī)動(dòng)車位要求 1： ； F、 住宅區(qū)域 詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見附表（一） 對(duì)該項(xiàng)目地塊的 評(píng) 價(jià) 孔目江 上游地處仰天崗生態(tài)公園的延伸部分，自然生態(tài)環(huán)境比較優(yōu)越， 江水基本清澈。該項(xiàng)目 上、下游 地塊周邊 大部分 是農(nóng)田為主，基礎(chǔ)設(shè)施、道路 較差基本 沒有， 紅線內(nèi)市政配套由開發(fā)商承擔(dān)，紅線外的市政配套費(fèi)用由開發(fā)商先墊付，然后從土地款中抵扣。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。火車站設(shè)南、北二個(gè)廣場(chǎng)；在市中心設(shè)市政廣場(chǎng)。 最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 供電 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 燃?xì)? 近期規(guī)劃氣化率為 90%，城市用氣量約 22 萬立方 /日 ，管道煤氣使用率達(dá) 80%。 元（人民幣）的有 10 家，并且都是三級(jí)（含三級(jí)）以下開發(fā)資質(zhì) 企業(yè) ，沒有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。 樓盤考察統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 樓盤名稱 地段 占地面積 建筑面積 容積率 銷售量 均價(jià) 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 物管費(fèi) 1 金色家園 長(zhǎng) 青 北 路與科環(huán)路 29， 130㎡ 23 ， 000㎡ 80% 1100 元/㎡ 04 年2 月16 日 05年 2月15 日 元 /㎡ 2 北湖星城 長(zhǎng) 青 北 路與 仰 天 西大 道 與 科環(huán)路 ㎡ 萬㎡ 一期70% 1650 元/㎡ 04 年10 月20 日 05 年 10月 19 日 元 /㎡ 3 月 亮灣 勞 動(dòng) 北 路與科環(huán)路 111,270㎡ 175,762㎡ 一期35,000㎡ 銷售達(dá)85% 1380 元/㎡ 04 年5 月18 日 05年 5月17 日 未定 八、 新余市有關(guān)房地產(chǎn)稅、費(fèi)及成本估算 規(guī)費(fèi)每 ㎡ /110 元 (包括基礎(chǔ)設(shè)施 30 元、人防費(fèi) 36 元、新墻體基金8 元、教育基金營(yíng)業(yè)額 *5%、 質(zhì)監(jiān)費(fèi)工程造價(jià) *— %等 )。 目前消費(fèi)群體基本是自住型約占 80%， 少量 消費(fèi)群體屬改善型約占 15%， 市場(chǎng)有效 消費(fèi)比較活躍 ,基本沒有惡意炒作現(xiàn)象 ,極少量的投資客戶 是江 、 浙一帶在新余經(jīng)商、辦實(shí)體的私營(yíng)老板批量購(gòu)置當(dāng)?shù)厣唐贩康囊灿?約占 5%以 下 ， 所以目前新余市的房產(chǎn)銷售價(jià)格比較真實(shí)。外來人口中有 10%和常住人口中有 1%的消費(fèi)就能滿足這個(gè)推出的量。 （ 2）在新余市新建一定規(guī)模的工業(yè)項(xiàng)目，政府可以優(yōu)惠 價(jià)格出讓 相應(yīng)的配套土地（開發(fā)用地） 用于第三產(chǎn)業(yè)。 最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 開發(fā)土地的優(yōu)惠條件： （ 1）今年推出的新建項(xiàng)目有 20 個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目 10 個(gè)，大部分是市政景觀廣場(chǎng)、立交、道路、燃?xì)夤こ?、汽車站等? 新余市商品房的年需求量 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)目前新余市每年新增加的外來人口約在 1 萬人左右， 根據(jù)新余市房產(chǎn)局介紹 每年市場(chǎng)需求約 50 萬 ㎡ （ 建筑面積 ） 。 土地使用稅：一類土地每 ㎡ /2 元、二類 土地每 ㎡ / 元、三類土地每 ㎡ / 元； 土地增值稅：按國(guó)家規(guī)定收?。? 價(jià)格調(diào)節(jié)基金：營(yíng)業(yè)收入 *%； 物業(yè)維修基金：建筑面積每 ㎡ /10 元（由房管局代收）； 房地產(chǎn)業(yè) 基本沒有 稅收 優(yōu)惠政策。 （ 4） 2020 年第一季度 全市住宅平均價(jià) 1230 元 /㎡ （ %） 實(shí)地調(diào)查樓盤情況 市場(chǎng)調(diào)查期間我們對(duì) 城北區(qū)域三個(gè)典型樓盤進(jìn)行了實(shí)地考察，一致認(rèn)為購(gòu)買力人氣不足，有的樓盤售樓處沒有客戶， 有的樓盤售樓處也只有 1— 2 組客戶， 施工質(zhì)量普遍較差， 竣工 驗(yàn) 收交房標(biāo)準(zhǔn) 不規(guī)模，明顯有施工質(zhì)量問題的樓盤也已經(jīng)交房進(jìn)入裝修。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。新建城北220KV 變電站一座，主變規(guī)模為 2*12 萬千伏安。 城市給水 近期規(guī)劃（ 2020 年）城市人口 50 萬人， 最高用水量約 45 萬立方 /日，其中生活用水 萬立方 /日。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。城南橋頭廣場(chǎng) 。新建新余綜合碼頭、新鋼專用碼頭和二化專用碼頭。 資源豐富，可做水景觀概念 ，該地塊比較合適做高檔的住宅產(chǎn)品。 最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 五、 孔目江（一江二岸 ） 項(xiàng)目 概況 （以下簡(jiǎn)稱 “ 孔目江 ” ） 1． 地理位置 “孔目江”位于仰天崗森林公園至袁河入口處，全長(zhǎng) 公里，用地面積 公頃 (合 7， 畝 )。 ? 一環(huán)：在城區(qū)外圍以水為脈、以山為靠形成綠色屏障。 最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，本輪規(guī)劃定性為：以鋼鐵工業(yè)為基礎(chǔ)工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，贛西地區(qū)重要的中心城市和環(huán)境優(yōu)美的園林城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。其中以新周鐵路分隔為兩個(gè)組團(tuán)： ? 老城組團(tuán)：以新周鐵路以東部分為歷史上形成的老城區(qū)，以抱石大道和勝利路十字型骨架展開建設(shè)， 用 地面積 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)
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