【正文】 100 100 100 / 2004 年 6 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 住宅 商住寫字樓 別墅 2004 年 06 月 125 ↑ 116 ↑ 116 ↑ 2004 年 04 月 123↑ 114↑ 115↑ 2004 年 02 月 121↑ 112↑ 114↑ 2003 年 12 月 115↑ 108↑ 110↑ 2003 年 10 月 108↑ 105↑ 106↑ 2003 年 08 月 100 100 100 本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)分析結(jié)果表明， 2004 年 6 月南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了 12 個(gè)點(diǎn)，與上期指數(shù)相比變化不大。 2004 年以來南京市商品房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較?。ǔ齻€(gè)別片區(qū)外），某幾個(gè)片區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，促使價(jià)格漲幅有所放緩，代表片區(qū)如：江寧、江北，但是南京商品房價(jià)格仍然保持著緩慢上升的態(tài)勢(shì)。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)， 2004 年 6 月 70 指數(shù)仍保持緩慢上升，但個(gè)別片區(qū)已出現(xiàn)小幅下滑勢(shì)頭，有些片區(qū)供應(yīng)量明顯增加，因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡始終是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度與去年同期相比，全國房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲了 ％，比 2004 年一季度上漲 ％，土地交易價(jià)格比去年同期上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 1 ％。其中漲幅最大的為上海 ％，其次為寧波 ％、天津 ％，南京居第四位為 ％。今年 4 月央行發(fā)表《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，此報(bào)告估算 80 ％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接的來自銀行，從而使得房地產(chǎn)業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。今年 4 月 27 日。國務(wù)院發(fā)出通知，相應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例，其中房地產(chǎn)開發(fā)（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）由原來的 20 ％或以上提高到 35 ％或以上，相應(yīng)的銀行對(duì)個(gè)人住房貸款也作出規(guī)定，杭州、上海、南京等房地產(chǎn)增長較快的城市也發(fā)布政策限制炒房。聯(lián)系抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)的走向，再結(jié)合上述相關(guān)政策法規(guī)，表明上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步發(fā)展，同時(shí)發(fā)展速度與去年相比處于微升狀態(tài)。 新建商品房價(jià)格水平分析 圖 31 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004 年 6 月 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2004 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均價(jià)如圖 31 所示。 圖 32 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房均價(jià)漲幅圖（單位：元 / 平米） 如圖 32 所示：自從去年 8 月份南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)成立以來，根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)并分析得，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，商品房價(jià)格一路上漲，據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布 70 指數(shù)至今， 2003 年 8 月至 2004 年 6 月一年以來南京商品房總均價(jià)每平米上漲 627 元，其中漲幅最大的為城中，每平米上漲了 792 元；江北受沿江開發(fā)及一系列交通設(shè)施建設(shè)的影響，商品房價(jià)格也連連上漲；上漲幅度最慢的屬江寧， 2003 年 8 月至 2004 年 6 月一年以來每平米僅上漲了 438 元，這與江寧的配套設(shè)施、交通及政策等因素有關(guān)。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 33 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出 2004 年 6 月南京新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如圖 33 ， 2004 年 6 月七大片區(qū)的新建商品住宅加權(quán)均價(jià)位 4650 元 / 平米，與 2004 年 2 月價(jià)格相比增長 70 元 / 平米。 住宅加權(quán)均價(jià)超過 6000 元 / 平米的為城中片區(qū)，其它片區(qū)如：城北、城東、城南均有不同程度的上漲。目前城南片區(qū)漲幅較快，主要原因在于地鐵的建設(shè)及政府的關(guān)注。 圖 34 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品住宅價(jià)格漲幅（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)發(fā)布一年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2003 年 8 月至 2004 年 6 月一年以來，南京市商品住宅總均價(jià)上漲了 725 元 / 平米，其中上漲幅度最大為河西片區(qū)達(dá) 955 元 / 平米。 分物業(yè)新建商品房價(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年 6 月南京分物業(yè)新建商品房價(jià)格走勢(shì)，如圖 35 ： 圖 35 2003 年 8 月 2004 年 6 月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 本期 70 典型寫字樓加權(quán)均價(jià)為 6305 元 / 平米，住宅加權(quán)均價(jià)為 4650 元 / 平米，別墅及公寓加權(quán)均價(jià)為 6180 元 / 平米。 近期高檔公寓及別墅物業(yè)銷售狀況較好，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二季度分物業(yè)市場(chǎng)容量中對(duì)別墅的需求占商品房總需求的 ％。 圖 36 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)雙月漲幅 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格水平分析 2004 年 原南京市計(jì)劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 萬平米，竣工 萬平米，共 15798 套。到 5 月中旬已開工 97 萬平米。 因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要解決中、低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，價(jià)格由政府控制，上漲空間不大。當(dāng)前，中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量占商品房總量的比重較小，因此對(duì)南京市各片區(qū)商品房均價(jià)沒有產(chǎn)生顯著影響，但是經(jīng)濟(jì)適用房的出租轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象很頻繁。 存量房價(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2004 年 6 月各片區(qū)二手房均價(jià)如圖 37 ： 圖 37 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市存量房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) （單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)存量房（二手房）數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2004 年 6 月南京各片區(qū)存量商品房價(jià)格，數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源的地址、面積、戶型、樓層、單價(jià)、總價(jià)、設(shè)施、年代等。 如圖 37 所示 :6 月份江寧二手房價(jià)格持續(xù)上漲，這與目前江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)，江寧商品房的空置率較高，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)來看，江寧的二手房主要以次新房源為主，這些因素致使江寧二手房價(jià)格連連上漲。同時(shí)也說明前期投資江寧商品房的購房者開始拋售手中房產(chǎn)，這將對(duì)未來江寧房地產(chǎn)形勢(shì)產(chǎn)生較大影響，詳情見抉策《南京市江寧片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》。 南京市租賃行情分析 從房屋租價(jià)和售價(jià)比來看南京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，目前租賃價(jià)格水平較低，一部分準(zhǔn)購房者寧愿租房，這主要原因是目前的房價(jià)水平對(duì)于這部分群體只有選擇租房。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，出租房市場(chǎng)租賃價(jià)格與上期相比有所回落，普通住宅租賃市場(chǎng)價(jià)格與商品房、商品住宅、二手房價(jià)格有所區(qū)別，因此，租賃市場(chǎng)月租金主要以出租房的年代、戶型、裝修程度等因素密切相關(guān)。 圖 38 2004 年 5 、 6 月南京市普通住宅租賃均價(jià)走勢(shì)（單位：元 / 平米 / 月） 土地價(jià)格水平分析 截至到 2004 年上半年，南京市通過拍賣方式成交的地塊為 21 塊，土地成交總面積為 公頃，成交總金額為 億元，土地平均成交價(jià)格為 元 / 平米。 2004 年二季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如表 31 ： 數(shù)據(jù)顯示， 2004 年二季度南京市土地出讓樓面地價(jià)為 2030 元 / 平米，與一季度相比有所下降，二季度商業(yè)用房建設(shè)用地成交地塊較多，城北片區(qū)相對(duì)于其它片區(qū)來講， 2004 年一季度土地出讓樓面地價(jià)較高，原因是商業(yè)用房所占比例較高；城中片區(qū) 2004 年二季度商業(yè)用地出讓較少，因此二季度全市樓面地價(jià)比一季度樓面地價(jià)來的低。從總體來說， 2004 年上半年南京市土地出讓價(jià)格與 2003 年度相比，價(jià)格微升。 表 31 2004 年二季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì) 片區(qū) 交易數(shù) （件） 2004 年二季度樓面地價(jià) （元 / 平米） 2004 年一季度樓面地價(jià) （元 / 平米） 河西 3 2865 1792 城東 —— —— 1815 城北 3 2971 1618 江北 —— —— 1243 城中 —— —— 25081 城南 2 788 —— 江寧 1 —— 全市 2030 2219 注： 1. 樓面地價(jià)統(tǒng)一以容積率 計(jì)算； 2. 統(tǒng)一以凈地計(jì)算。 2. 2004 年上半年南京商品房價(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 供需比例失衡對(duì)房價(jià)的影響 2004 年二季度商品房供需狀況對(duì)房價(jià)漲幅的影響分析 由于二季度以來，南京市商品房總供需比已達(dá) ： 1 ，而 4 至 6 月商品房價(jià)格表現(xiàn)的主要特點(diǎn)是總體漲幅較一季度有明顯下降，由于某些價(jià)位段細(xì)分市場(chǎng)的供給比較集中，從而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了一定的抑制作用，而且這種抑制作用可能會(huì)成為今后南京市房價(jià)的主導(dǎo)影響因素。 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房價(jià)格的影響 圖 39 2004 年二季度南京市商品住宅期望單價(jià)需求比例 2004 年二季度抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示：對(duì)每平米在 3000 元以下的需求比例占 ％，對(duì) 30014000 元 / 平米的需求比例占 ％，對(duì) 40015000 元 / 平米的需求比例占 ％，對(duì) 50016000 元 / 平米的需求比例占 ％，對(duì) 6000 元 / 平米以上的需求比例占 ％。就目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，價(jià)格在 3000 元 / 平米以下的在南京主城區(qū)根本沒有，需求比例在此價(jià)位段的只有在江北片區(qū)才有選擇的空間，而且是離交通干線較遠(yuǎn)的地段才有。價(jià)位段在 30014000 元 / 平米的基本只能在在江寧片區(qū)選擇，從上圖中可以看出，此價(jià)位段需求比例卻是最高的，說明目前南京市商品房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾仍然十分嚴(yán)重。 40015000 元 / 平米在當(dāng)前南京市各大片區(qū)中城北占的比重最大，其次為城南。在 500016000 元 / 平米的在城東、河西片區(qū)有一定的選擇空間。這種結(jié)構(gòu)性矛盾需要一個(gè)較長時(shí)期的調(diào)整，長遠(yuǎn)來看會(huì)對(duì)房價(jià)上漲有所抑制。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)能力增長支撐南京房價(jià) 今年一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長 43 ％，與去年同期相比增長了 ％。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人均可支配收入同步增加，今年一季度南京市城市居民人均可支配收入為 元，比去年同期增長 ％，以上數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟(jì)在快速增長，居民收入在不斷增加，同時(shí)居民的消費(fèi)水平在不斷的提高，消費(fèi)需求也在不斷的提升，對(duì)房市、車市等高消費(fèi)產(chǎn)品的需求不斷增加，說明在國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展下，有強(qiáng)勁的需求力量支撐著南京房價(jià)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對(duì)房價(jià)的影響 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲悉， 16 月份 ， 全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 28% ，在各行業(yè)中占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的 % ，同比增幅較去年有所回落。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定的效果，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅有所回落。從南京統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，今年上半年南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 ％；施工面積為 萬平米，同比增長 ％，其中住宅面積為 萬平米，同比增長 ％。 南京市的房地產(chǎn)開發(fā)投資特征中如增長速度、投資結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)中屬于較典型的，但從目前的現(xiàn)狀可以看出房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，中高檔項(xiàng)目開發(fā)量偏大，商品房價(jià)格仍然居高不下。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然有所回落，但房價(jià)繼續(xù)保持了增長態(tài)勢(shì)。 宏觀金融政策對(duì)房價(jià)的影響 2004 年上半年以來，對(duì)特定行業(yè)采取的較為嚴(yán)厲的金融政策開始令部分開發(fā)企業(yè)資金緊張，另外即將實(shí)施加息等措施的預(yù)期有所增大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生較大影響，近期受影響最大依然屬房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)端，因?yàn)轭A(yù)期成本上漲將可能繼續(xù)帶動(dòng)房價(jià)，而首付比例的提高，更使購房者壓力加大。當(dāng)然政策面的長期作用將可能促進(jìn)房價(jià)向理性發(fā)展，打壓短期投資所形成的房價(jià)泡沫空間。 行業(yè)的互動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)房價(jià)上漲 當(dāng)前，裝飾行業(yè)比較火爆，裝飾材料價(jià)格較去年上漲了 10 個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)者對(duì)汽車的價(jià)格評(píng)價(jià)較高的比例已從去年的 53 ％下降到 ％，國務(wù)院發(fā)展研究中心表示，未來的交通狀況將會(huì)成為影響消費(fèi)者對(duì)汽車消費(fèi)環(huán)境滿意程度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。南京私家車輛逐步增加，同時(shí)帶動(dòng)了改善住房需求的增加，拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)；反過來又增加了私車消費(fèi)的增加，從而形成了行業(yè)間的互動(dòng)效應(yīng)。 商品房直接成本帶動(dòng)房價(jià)上漲 2004 年上半年南京市土地出讓價(jià)格上漲較快，各類用地樓面地價(jià)為 元 / 平米。目前，建筑原材料價(jià)格有所上漲。據(jù)估算，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，建筑原材料占整個(gè)建筑成本的 60 ％以上 。 因此，商品房直接成本上漲必然促使房價(jià)上漲。 城市化進(jìn)程加快，帶動(dòng)房價(jià)上漲 景觀建設(shè) 世界最大城市公園建設(shè)：今年，城東將以解放門 玄武門明城墻內(nèi)側(cè)改造為重點(diǎn)，修建沿城景觀道路，綠化帶和景觀小品，鞏固、擴(kuò)大北極閣風(fēng)貌區(qū)建設(shè)成果。同時(shí)，完成九華山風(fēng)景區(qū) 五期工程建設(shè)，屆時(shí)，紫金山、九華山、臺(tái)城、北極閣、神策門等景觀帶將連成一片，成為世界最大的城市公園。 周邊地區(qū)的發(fā)展 南京周邊地區(qū)發(fā)展較快，南京化學(xué)工業(yè)園建設(shè)勢(shì)頭迅猛，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)功能進(jìn)一步完善，沿江大型企業(yè)擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，如揚(yáng)子石化、南鋼等。南京六合區(qū)發(fā)展迅猛，六合區(qū)房價(jià)從 2004 年年初的一