【正文】 ● 您的職業(yè)： （ ） 商戶 I.公司一般職員 您擔任職務(wù)： （ ） 員 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計 問卷設(shè)計中應注意的其他問題 問題 1：敏感性問題 小場景：如何了解同學們有沒有考試作弊的現(xiàn)象？ 解決方案： 建立信任、提供保證 與其他問題夾在一起提問 先進行“暖身” 使用技巧 問題 2：封閉式與開放式問題 根據(jù)調(diào)查的性質(zhì)、規(guī)模和階段選用不同的問題，并應注意其利弊 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計 問題 3：回答范疇 范疇設(shè)置原則 1：問題的回答范疇必須包括所有可能的答案 范疇設(shè)置原則 2：不同的范疇之間必須互不相容 范疇設(shè)置原則 3：必要時設(shè)置表示中間態(tài)度的位置 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計 問題 4：問卷的順序 開始部分：淺顯易懂，便于回答，盡量避免讓人生厭 中間部分：敏感問題 結(jié)束部分：道謝，強調(diào)保密 注意布局流暢，層次分明，部分轉(zhuǎn)換時應予以提示 順序效應問題??！ 第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計分析 撰寫 報告 數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)整理 數(shù)據(jù)預處理 統(tǒng) 計 調(diào) 查 統(tǒng) 計 整 理 統(tǒng) 計 分 析預 處 理 分 類 或 分 組 統(tǒng) 計 匯 總 統(tǒng) 計 圖 表統(tǒng)計整理的內(nèi)容 第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計分析 常用統(tǒng)計表 ● 簡單頻數(shù)表 ●二維列聯(lián)表 ● 多維列聯(lián)表 ● 關(guān)聯(lián)表 ● 統(tǒng)計表格制作的注意點 統(tǒng)計數(shù)據(jù)的預處理 數(shù)據(jù)的預處理 數(shù)據(jù)錄入 數(shù)據(jù)審核 數(shù)據(jù)篩選 數(shù)據(jù)排序 完整性 準確性 遞增排序 遞減排序 常用統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析軟件 Excel SPSS Statistica Eviews 常用數(shù)據(jù)分析軟件 數(shù)據(jù)類型及整理用圖表 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 品 質(zhì) 數(shù) 據(jù) 數(shù) 量 數(shù) 據(jù) 匯 總 表 餅 圖 環(huán) 形 圖 條 形 圖 未 分 組 數(shù) 據(jù) 時 間 序 列 數(shù) 據(jù) 分 組 數(shù) 據(jù) 多 變 量 數(shù) 據(jù) 直 方 圖 折 線 圖 莖 葉 圖 箱 形 圖 線 圖 雷 達 圖 常用統(tǒng)計圖 ●直方圖 36%52%33%43%41%61%36%56%0%10%20%30%40%50%60%70%幼兒代管服務(wù) 鐘點服務(wù) 義務(wù)洗熨 家居清潔 代送牛奶 住客巴士服務(wù) 送餐服務(wù) 家電維修常用統(tǒng)計圖（ 條形圖 ） 業(yè)主對法規(guī)和維修資金了解情況環(huán)形圖51%44%5%59%35%6%不知道 知道 了解常用統(tǒng)計圖（ 環(huán)形圖 ） 消費者對房屋單價的承受能力調(diào)查14%22%26%23%15%4 0 0 0 元以下 4000~5000元 5001~6000元6001~7000元 7 0 0 1 元以上常用統(tǒng)計圖（ 餅形圖 ） 常用統(tǒng)計圖（ 直方圖 ） 被調(diào)查者偏愛成品房裝修風格種類分布圖8144100204060801 0 0簡潔實用 個性鮮明 高檔舒適裝修風格人數(shù) 常用統(tǒng)計圖（ 折線圖 ） 某小區(qū)住宅面積分布莖葉圖 常用統(tǒng)計圖（ 莖葉圖 ） 常用統(tǒng)計圖（ 線圖 ） 食品衣著居住家庭設(shè)備及服務(wù)交通和通訊文教娛樂用品及服務(wù)醫(yī)療保健其他商品及服務(wù)農(nóng)村 城鎮(zhèn)常用統(tǒng)計圖（ 雷達圖 ） 居民對所在城市的喜歡程度對比圖%%%%%13 .50 %8%10 .50 %6%3. 50 % 2 0 . 0 0 % 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 8 0 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 %北京沈陽廣州上海成都喜歡不喜歡常用統(tǒng)計圖（ 態(tài)度對比圖 ） 99 第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計分析 常見統(tǒng)計圖 ●輪廓圖或形象圖 ●其他統(tǒng)計圖 ●統(tǒng)計圖制作的注意點 第六節(jié) 調(diào)查資料的整理和統(tǒng)計分析 點 ——單個樓盤 單個樓盤的市場調(diào)研通常包括以下五大項： 第一項是 分析樓盤的地理位置 。 大的方面講，就是分析樓盤的 區(qū)域歷史 沿革，區(qū)域特性；了解區(qū)域交通狀況；公共配套設(shè)施和人文環(huán)境等等。 小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰 ?它的進出道路如何 ?是否臨街 ……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 另一個視角： 市場調(diào)研類型 第二項是 分析產(chǎn)品 。了解樓盤的土地、總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進度 ……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰 ?他們的資質(zhì)如何 ?彼此間是如何合作的 ?……，從而評估樓盤的資信度。 第三項是 剖析價格組合。 即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式 另一個視角： 市場調(diào)研類型 第四項是了解 廣告策略 。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。 第五項是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行 ……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣 ?什么樣的總價最為市場所接受 ?吸引客戶最主要的地方是什么 ?購房客戶群有什么特征 ……，所有的這一切都是市場調(diào)研所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。 另一個視角： 市場調(diào)研類型 線和面 ——區(qū)域市場 區(qū)域分析 ： 指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。 區(qū)域產(chǎn)品： 區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應該著力分析的地方。 另一個視角： 市場調(diào)研類型 需求特征 需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習慣嗜好 ……，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。 區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)研基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調(diào)研該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)研仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調(diào)研周邊的各條街道的樓盤情況 ……，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。 另一個視角： 市場調(diào)研類型 體 ——宏觀環(huán)境 對點、線、面的把握是市場調(diào)研的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環(huán)境 )的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)研作得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體 (宏觀環(huán)境 )包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。 政治社會 政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。 經(jīng)濟因素 經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄 ……等各種因素，如 1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。 另一個視角： 市場調(diào)研類型 行政法規(guī) 行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。 國際狀況 國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如 1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值 20%～ 50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。 總之，點、面 (線 )、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)研基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調(diào)研，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。 另一個視角： 市場調(diào)研類型