【正文】 規(guī)劃、房型、材質(zhì)特色等，同時繼續(xù)打出房型價格 錦繡天第花園 新民晚 報 大彩半通欄 主推房型 —— 四開間朝南、你可以擁有（ 148M2） 園景生活藝術的智能化生態(tài)社區(qū) 廣告主畫面以房型為主，廣告文案則突出新人文生活、材質(zhì)及智能化生活為主 ? 聯(lián)洋花園 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 聯(lián)洋花園。御景園首棟建筑 1月 18日結(jié)構(gòu)封頂 廣告畫面突出表現(xiàn)品質(zhì)和規(guī)劃效果圖 ? 錦繡天第花園 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 錦繡天第花園 解放日報 1/4 彩直版 2000． 6． 22 以環(huán)境為主 —— 移步換景、戶戶有景、季季有景 園景生活藝術的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有 坡、有徑。 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 在所有廣告平面的表現(xiàn)內(nèi)容中，基本上每一個房地產(chǎn)廣告都能夠緊湊的配合廣告 的主題進行平面表現(xiàn)。 錦繡天第花園在前期發(fā)布的一些廣告，以“ 移步換景、戶戶有景、季季有景 —— 園景生活藝術的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有坡、有徑…… ” 作為主題傳播了很長一段時間。一方面可以看出相關開發(fā)商實力大多較為強勁，出手大多不凡，另一方面也由于開發(fā)商在廣告發(fā)布量上并不多，故形成了一種要么不出手，出手便是大手筆的 狀態(tài)。首輪概念設計明確了自然生態(tài)和社會生態(tài)兩個并行的主題：綠色生態(tài)鏈，動植物繁衍空間，多重社區(qū)和居住空間，社會生態(tài)居住地理念等將成為錦繡華城規(guī)模發(fā)展的基礎。 （三） 據(jù)調(diào)查，在 聯(lián)洋新社區(qū)后，由大華集團與復地集團（原復星房產(chǎn)公司）聯(lián)合投資開發(fā)的錦繡華城正式立項。主要有： ? 證大房產(chǎn) 與另外兩個樓盤相比，本案復式 房型在各面積段的比例分布更為合理。 2） 70%的綠化率、架空層泛會所和室內(nèi)會所構(gòu)成雙會所、雙泳池，內(nèi)外資源的綜合利用，使樓盤檔次明顯有所提升。 建筑 現(xiàn)代建筑風格 新古典主義風格 現(xiàn)代風格 建筑風格差異不大。 本案產(chǎn)品分析 ： 規(guī)模：占地面積 42182 平方米，總建筑面積 萬平方米； 綜合容積率 ； 物業(yè)類型： 1 幢 31躍 32 層高層、 3 幢 18 躍 19層高層、 3 幢 11躍 12 層小高層； 綠化率： 53%，集中綠化 %； 總套數(shù)： 575套； 車位： 404 個，其中，地上 110 個，地下 294 個。收 費取消意味著房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，去年下半年開始步入上升通道的 上海房價會由此下降嗎？業(yè)內(nèi)人士日前分析指出，國家規(guī)范房地產(chǎn)市 場收費秩序，減輕開發(fā)企業(yè)負擔，有利于降低房價，讓老百姓買得起 房，對申城房市是利好消息 。 ? 隨著各個工程的相繼建成，各相關區(qū)域可能成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊。 ? 新的經(jīng)濟增長周期到來， 作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，隨著國民經(jīng)濟的同步發(fā)展，理應受到重視。區(qū)域預售交易面積為 10730 平方米，占浦東房地產(chǎn)預售市場份額為 6%。但通過分析發(fā)現(xiàn)，隨著區(qū)域內(nèi)熱銷樓盤個數(shù)的減少，未來二、三個月內(nèi)，區(qū)域預售量很難有較大的突破。隨著盛逸公寓的即將開盤，可以預測，新世紀的南浦地區(qū)，房產(chǎn)交易將更加趨于活躍。從地理位置上看，金橋地區(qū)跨度較大，金橋東區(qū)和西區(qū)的物業(yè)價差懸殊明顯，區(qū)域均價總體上決定于東、西區(qū)內(nèi)的物業(yè)上市量。受土地資源及市政規(guī)劃的影響，該區(qū)域目前仍是浦東房地產(chǎn)業(yè)中物業(yè)最高價格區(qū)，交易價格大多在 4000 元 /平方米以上，綜合均價為 4875 元 /平方米，高出浦東綜合均價 1202 元 /平方米。 花木地區(qū) 的 預測：隨著華麗家族、聯(lián)洋花園等其他大盤的推進，上半年，該區(qū)域預售交易量和預售價格可望有所回升。 陸家嘴 地區(qū)由于將先前的南浦地區(qū)歸入其中，其市場份額大幅上升，但較 以往 區(qū)域總量相比也 有 下降 。物業(yè)交易均價， 二 月為 3540 元 /平方米，較去年全年均價上漲 %。占整個新區(qū)交易總量的 5%，物業(yè)均價高達 2600 元 /平方米，超過了北蔡區(qū)域的交易均價。（具體見圖表） 規(guī)模 10 萬 M2 以上 510 萬 M2 35 萬 M2 23 萬 M2 2 萬 M2 以下 樓盤數(shù) 1 3 16 20 222 導致以上情況的主要原因是：浦東目前現(xiàn)有的個案數(shù)目繁多，但規(guī)模較小，樓盤開發(fā)總體上處于較為分散的狀態(tài)。至 4 月份開始區(qū)域交易量突升至 14000 平方米，以后除 9 月份外，其余各月均維持在 萬平方米之間 ，除喬頓花園一期，其余個案總體上缺乏預售火暴的場面。（見圖表十二） ? 楊思三林地區(qū) 區(qū)域預售前五名：恒大華城上河苑 上南蘭庭苑 上南山水苑 恒大翰城 凌兆玉蘭苑 區(qū)域全年綜合均價： 2678 元 /平方米 本區(qū)域全年登記預售樓盤為 31 家，其中除一家為小高層外，其余均為多層，區(qū)域前五名樓盤交易總量為 萬平方米，占區(qū)域全年預售總量的 54%。（注：一月份萬邦一期交易總量為 2 萬多平方米，均價不足 3500 元 /平方米， 12 月份御景苑交易近 萬平方米，均價高達 5800 元 /平方米） ? 北蔡地區(qū) 區(qū)域全年預售前五名：綠川新苑 紫葉花園東苑 紫竹軒 芳佳園 宏聯(lián)苑 區(qū)域全年綜合均價： 2540 元 /平方米 北蔡地區(qū)全年登記預售的樓盤共 14 個，其中綠川新苑和紫葉花園東園可謂整個區(qū)域的核心樓盤，雙雙進入年度預售排行榜前 20 名，分別為第三名和第 20 名。入選浦東新區(qū)年度排行榜前 20 名的樓盤有 3 個，分別為生安花苑（第九名）、申立苑（第十名）、香榭麗花園（第十四名）。 由此觀之，浦東現(xiàn)行物業(yè)仍以 4000 元 /平方米以下為主流 . 二）、浦東房地產(chǎn)市場八大主力板塊分區(qū)描述 ? 金橋地區(qū) 區(qū)域預售前五名：鵬欣綠苑、金澤苑、金鵬菏澤苑、住友 — 名人花園、陽光歐洲城 區(qū)域全年綜合均價： 2963 元 /平方米 本年度金橋地區(qū)總 預售量為 萬平方米，占整個浦東新區(qū)的 %。 價格上，從全年交易情況來看，月間交易均價波動總體上呈上升趨勢，月間最大值為 12 月份的 3636 元/方米，最小值為 6 月份的 3219 元 /平方米。 二、 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展格局 ———— 八仙過海，各顯神通 浦東八大主力板塊，分領房產(chǎn)市場風騷 浦東在經(jīng)歷了近十余年的開發(fā)、開放之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。 6）、大型社區(qū)的開發(fā)建設會加強，社區(qū)概念應進一步推出。盡管相當一批中小企業(yè)退出房產(chǎn)開發(fā)，但大量國內(nèi)、外資房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，使得浦東房地產(chǎn)的總開發(fā)量會有所增加，物業(yè)質(zhì)量和品位有望得到進一步的提升。 2）、個案熱銷“短、平、快”，整體規(guī)劃配套尚需加強。 大多數(shù) 在外企工作的高學歷購房者愿意選擇把家安在浦東。去年新區(qū)房地產(chǎn) 二、三級市場成交總量達 394 萬平方米，成交金額 130 億元，分別比上年增長 47％和 48％ 。 開啟 地址：上海市徐虹北路 31號 電話： 02164477442 傳真： 02164473940 聯(lián)洋花園市場調(diào)研 報告 一、 區(qū)域市場的歷史回顧和趨勢分析 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 ? 房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升 浦東房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升， 內(nèi)銷商品房交易均價為 2792 元 /平方米， 較 98 年的 2716 元 /平方 米和 99 年的 2673 元 /平方米均有較大的漲幅。 ? 二、三級市場交易紅火。 套均面積達 115 平方米，較 99 年上漲了 個百分點 ，這也從一個側(cè)面反映出浦東住房面積正由經(jīng)濟適用型向?qū)挸ㄊ孢m型發(fā)展。 ? 現(xiàn)有浦東樓市的熱銷物業(yè)預售儲備量明顯不足，后繼開發(fā)仍需較長時間。 由于上市新盤偏少，購房者選擇 余地較小，而且規(guī)模優(yōu)質(zhì)物業(yè)的屈指可數(shù)，此間上市的小樓盤和個別優(yōu)秀品牌樓盤將會引起市民的爭相購買，售樓處門庭若市的局面將依然會出現(xiàn)，上半年整體及區(qū)域月間交易量的強烈波動也將在所難免。 5）、川楊河沿岸，金橋北區(qū)，楊思、三林地區(qū)有望成為投資熱點。前段時間浦東樓盤的開發(fā)中，包括聯(lián)洋新社區(qū)在內(nèi)的一些較大規(guī)模的項目，都或多或少地在這些方面存在著一定的問題。（見下表） 區(qū) 域 花木 上南 金橋 陸家嘴 楊思三林 北蔡 川沙 南浦 其他 交易登記量 批準預售量 比例系數(shù) 八大主力板塊推盤數(shù)量與市場份額綜合分析。浦東地區(qū)的廣闊性決定了樓盤價位涵蓋面的廣泛性，價格差較大是浦東樓市最大的特色。 ? 陸家嘴地區(qū) 區(qū)域預售前五名：生安花苑、申立苑、香榭麗花園、張揚花苑、陸家嘴花園 區(qū)域全年綜合均價 ： 4552 元 /平方米 陸家嘴地區(qū)全年登記預售的樓盤共有 39 個，其中小高層、高層為 29 個，多層為 10 個，全年交易量占區(qū)域的百分比分別為 87%和 13%。（見圖表九） ? 花木地區(qū) 區(qū)域預售前五名：萬邦都市花園 聯(lián)洋花園 天安花園 錦繡天第花園 環(huán)龍新世紀 區(qū)域全年均價： 4110 元 /平方米 浦東花木地區(qū)的商品房預售交易可謂浦東樓市的熱點，新開盤的錦繡天第、聯(lián)洋花園、萬邦都市二期幾乎均是在三四個月內(nèi)被搶購一空，個案最高月交易量達 3 萬平方米，區(qū)域全年預售前五名樓盤交易總量為 萬平方米，占整個區(qū)域全年 總預售量的 %，有四家樓盤入選浦東年度預售排行榜前 20 名，分別是萬邦都市花園（第二名）、聯(lián)洋花園（第四名）、天安花園（第七名）、錦繡天第花園（第五名）區(qū)域內(nèi)全年登記預售的樓盤共 22 個，其中小高層 12 個，多層 9 個，別墅 1 個，交易量分別占整個區(qū)域總量的 %， %和 %。區(qū)域 前五名全年預售量為 萬平方米，占整個區(qū)域交易量的 45%。（見圖表十三） ? 南浦地區(qū) 區(qū)域預售前五名：貴龍苑 喬頓花 園 怡東花園 金龍東園 盛族家園 全年交易均價： 4457 元 /平方米 南浦地區(qū)為各區(qū)域中樓盤個數(shù)最少的區(qū)域，全年預售登記的樓盤共 8 家，僅喬頓花園一期為多層外，其余均為小高層和高層，區(qū)域前五名樓盤的預售總量為 萬平方米，占區(qū)域總量的 91%。（見圖表十四） 三、 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展主要特征 樓盤規(guī)模偏小，個案全年成交量全年總體偏少。 從樓盤個數(shù)上看，浦東新區(qū)登記的內(nèi)銷別墅僅有 8 個，新建的更少，除陽光歐洲城外，大多數(shù)屬小規(guī)模開發(fā)，很難形成別墅區(qū)高雅的環(huán)境氣候。從個案預售交易量排名可以看出， 一 月 分 浦東樓市個案交易量總體較為均衡，商品房預售排行榜前 10 位被 8 個區(qū)域瓜分，交易量在1000—3000平方米之間的物業(yè)達 39家， 3000平方米以上的有 18家?；镜貐^(qū)、楊思三林地區(qū)， 的 交易量也均有 下 降 。 2001 年 1 月份花木北蔡地區(qū)預售情況統(tǒng)計 月份 預售面積 預售金額 均價 11 月 69414 m2 251486882 元 3623 元 / m2 12 月 54302 m2 217124078 元 4110 元 / m2 2001 年 1 月 33951 m2 125187627 元 3687 元 / m2 花木地區(qū)： 區(qū)域預售前五名： 御景苑 環(huán)龍新紀園 萬邦都市花園 綠緣公寓 龍昌苑 區(qū)域最高均價： 5601 元 / m2；最低均價： 3240 元 / m2 平均均價： 4506 元 / m2 一 月花木地區(qū)預售情況統(tǒng)計 月份 預售面積 預售金額 均價 11 月 44814 m2 187303679 元