【正文】 廣告主畫(huà)面突出表現(xiàn)外立面效果圖 、特別告知預(yù)約客戶(hù)前往簽約、廣告文案突出表現(xiàn)浦東新人文中心、環(huán)境綠化、房型特色 錦繡天第花園 解放日?qǐng)?bào) 1/4 彩直版 2000． 7． 6 以環(huán)境為主 —— 移步換景、戶(hù) 戶(hù)有景、季季有景 園景生活藝術(shù)的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有坡、有徑。據(jù)分析，錦繡天第花園在前期大量廣告的開(kāi)路下，可能去化情況基本尚可，對(duì)于剩余面積相對(duì)較大的房源，按照常規(guī)的操作模式，只能通過(guò)廣告主打房型來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)。而 2001 年相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的廣告發(fā)布量同樣不是太多。但今后，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必將轉(zhuǎn)移到西南片。甚至從以上概況分析可以看出，本案與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)物業(yè)形態(tài)基本類(lèi)似，在環(huán)境概念上還略遜一籌，產(chǎn)品定位最好錯(cuò)開(kāi)硬件劣勢(shì)，獨(dú)辟蹊徑 天安花園在前排產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 中引入全裝修房，單價(jià)達(dá) 800010000 多元 /平方米。 據(jù)了解，在目前上海房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，土地成本、前期配套費(fèi) 和建設(shè)成本是 “大頭 ”，開(kāi)發(fā)稅費(fèi)約占開(kāi)發(fā)成本的 5％，而此次取消的稅費(fèi)在 5％中又所占甚微，如使用外地勞動(dòng)力管理費(fèi)為 50 元 /人 /月，征地農(nóng)業(yè)人口安置管理費(fèi)為勞動(dòng)力 安置費(fèi)的 ％，相對(duì)于上千萬(wàn)、甚至上億元的工程是微乎其微。擁有水平不斷提高。其主力均價(jià)始終維系在為 3250—3650 元 /平方米之間，這說(shuō)明該區(qū)域樓市環(huán)境得到了綜合提高并且贏得了人們的認(rèn)可。受其影響，區(qū)域綜合交易均價(jià)也連創(chuàng)新高，從提升到 4734 元 /平方米。新盤(pán)的缺乏，使得預(yù)售情況將變得不容樂(lè)觀。 觀各區(qū)域的預(yù)售交易情況，金橋地區(qū) 近期 可謂一路狂跌，區(qū)域交易量自去年 12月份的 1月份的 萬(wàn)平方米后， 二 月再度跌至 萬(wàn)平方米，區(qū)域樓市空檔期已十分明顯。 按國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的要求，別墅住宅的開(kāi)發(fā)量應(yīng)在整個(gè)住宅開(kāi)發(fā)量的 1020%之間，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則表明，去年浦東別 墅總的預(yù)售量不足新區(qū)交易總量的 3%。其中原因主要有兩方面，一方面上半年區(qū)域上市新盤(pán)較少，月間交易量明顯不足，至 5 月 份才有大幅回升；另一方面下半年熱銷(xiāo)樓盤(pán)上南山水苑、恒大翰城、純粹上南均在數(shù)月內(nèi)銷(xiāo)售殆盡，其重疊期表現(xiàn)在11 月份交易量高達(dá) 5 萬(wàn)多平方米，交易均價(jià)全年除 3 月份較低，僅為 2378 元 /平方米外，其余各月均維持在 26002700 元 /平方米，為浦東眾多區(qū)域交易均價(jià)最穩(wěn)定的一個(gè)區(qū)域。當(dāng)然，受區(qū)域內(nèi)土地資源緊張的制約，新開(kāi)樓盤(pán)上市量的不足也是一重要原因。在眾多 的個(gè)案樓盤(pán)中，價(jià)格范圍從最低的 1327 元 /平方米至最高的 8731 元 /平 方米均有分布。 基地開(kāi)發(fā)和社區(qū)建設(shè)中整體協(xié)調(diào)和總體規(guī)劃將會(huì)顯得越來(lái)越重要。同類(lèi)型樓盤(pán)在數(shù)量上的聚集，最終會(huì)導(dǎo)致浦東樓市品牌樓盤(pán)的相對(duì)缺乏。2 萬(wàn)平方米， 共 22563 套，預(yù)售金額 億元，分別比 99 年增長(zhǎng) 55%， 46%和 65%，占全市比例為 %， 預(yù)售面積位居全市首位 。 內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售全年交 易均價(jià)為 3378 元 /平方米。浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)啟用、地鐵二號(hào)線貫通、新建越江隧道、規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線等因素，是浦東的商品房被看好的主要原因。同時(shí)，小型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)亦 將會(huì)有所增長(zhǎng)。并逐漸形成了以陸家嘴 、金橋等八大板塊為主的新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局。由于區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量眾多，全年月度交易均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，全年除了 8 月份受金澤苑低價(jià)位的大額交易量（ 24000 多平方米）影響略微偏低為 2769 元 /平方米外，其余各月均維持在 3000 元 /平方米的均價(jià)。僅此 2 家全年的預(yù)售就達(dá) 萬(wàn)平方米，占整個(gè)區(qū)域總量的 68%，前 5 名樓盤(pán)總量為 萬(wàn)平方米，為區(qū)域總量的 89%。這從區(qū)域全年預(yù)售量和批準(zhǔn)上市量的比例系數(shù)中也可看出，此項(xiàng)系數(shù)在南浦地區(qū)僅為 。以秒城公寓、界龍新世紀(jì)、華夏金 桂苑、淙桐海別墅為代表的一批精品物業(yè)，極大的提高了區(qū)域物業(yè)的整體品位。 2001 年 1 月各區(qū)域市場(chǎng)份額表 區(qū)域 金橋 陸家嘴 南浦 楊思、三林 上南 花木 北蔡 川沙 其他 份額 % 17% 10% 11% 14% 10% 8% 6% % 25% 18% 2001年 2 月各區(qū)域市場(chǎng)份額表 區(qū)域 金橋 陸家嘴 楊思、三林 上南 花木 北蔡 川沙 其他 份額 % % % % % % % % % % 縱觀 一、二月份的 交易情況，中高檔物業(yè)占據(jù)了較大優(yōu)勢(shì)，不論是陸家嘴的香榭麗花園、南浦的澳麗花園，還是川沙區(qū)域的金鐘苑均表現(xiàn)出了價(jià)高熱銷(xiāo)的勢(shì)頭。該區(qū)域市場(chǎng)份額 的顯著提升，得益于香榭麗花園 9000 多平方米的貢獻(xiàn)，從區(qū)域前五名的預(yù)售情況看，其累計(jì)預(yù)售量達(dá) 19911 平方米，占整個(gè)區(qū)域預(yù)售額的 63%。 ? 楊思三林區(qū)域 區(qū)域預(yù)售前五名：純 翠上南 上南山水苑 恒大翰城 三林城、楊思水境苑 區(qū)域預(yù)售綜合均價(jià)： 2679 元 / M2，最高均價(jià) 3001 元 / M2，最低均價(jià) 2059 元 / M2 楊思三林區(qū)域預(yù)售交易量大幅下滑，商品房預(yù)售面積下降到 19970 平方米，減少 了 17149 平方米。這其中，排名浦東商品房預(yù)售排行榜第 4 位的金鐘苑可謂以一擋十，獨(dú)自完成預(yù)售面積 5628 平方米，占整個(gè)區(qū)域的 %。但到目前為止還沒(méi)有出現(xiàn)能對(duì)本項(xiàng)目板塊構(gòu)成強(qiáng)大威脅的板塊。 戶(hù)型比： 房型 二房 三房 復(fù)式 戶(hù)數(shù) 30 484 57 比例 % % % 2房面積配比 面積 95105 戶(hù)數(shù) 30 比例 100% 3房面積配比 面積 110120 120130 130140 140150 150160 戶(hù)數(shù) 98 166 94 58 68 比例 % % % % % 復(fù)式面積配比 面積 150170 170190 190210 210230 230250 戶(hù)數(shù) 31 3 9 4 10 比例 % % % % % 博弈： 產(chǎn)品概況對(duì)比： 概況 御景園 華麗家族 本案 分析 發(fā)展商 上實(shí)置業(yè) 南江房產(chǎn) 聯(lián)洋公司 發(fā)展商實(shí)力都比較強(qiáng)，但本案發(fā)展商既是土地商，又是開(kāi)發(fā)商，在聯(lián)洋新社區(qū)有一定的號(hào)召力。 本案在產(chǎn)品形態(tài)上與華麗 家族比較接近。規(guī)劃定位為國(guó)家級(jí)現(xiàn)代生活示范區(qū)，總占地面積達(dá) 3． 3 平方公里，開(kāi)發(fā)總量可達(dá) 300 萬(wàn)平方米。而聯(lián)洋新社區(qū)更是以整體形象出發(fā)，聯(lián)合解放日?qǐng)?bào)社，以“聯(lián)洋新社區(qū)”專(zhuān)版的形式，整體宣傳社區(qū)形象。如廣告主題主訴環(huán)境，廣告畫(huà)面則以大片大片的優(yōu)美的環(huán)境為主；廣告主題主訴房型，毫無(wú)疑問(wèn)，畫(huà)面上或出現(xiàn)一個(gè)平面的房型圖或出現(xiàn)一個(gè)立體的房型家具布置效果圖。御景園 解放日?qǐng)?bào) 彩半版 2001． 1． 18 世紀(jì)公園中央景觀包廂 實(shí)力見(jiàn)證，承諾到“頂” 慶賀上海之窗。 主推環(huán)境。據(jù)了解，為保證錦繡華城規(guī)劃的整體性和科學(xué)性，開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)數(shù)家境內(nèi)外知名設(shè)計(jì)事務(wù)所對(duì)整個(gè)地塊進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。新社區(qū)內(nèi)今明兩年仍有較大上市量。 世紀(jì)公園共同體 對(duì)手都以世紀(jì)公園作為突出賣(mài)點(diǎn)。 國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部日前下發(fā)了 《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消 部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》 ，明令取消 47 項(xiàng)不合法、不合理收費(fèi)項(xiàng)目?？梢灶A(yù)測(cè)，以后的幾年，上海經(jīng)濟(jì)總體上仍將保持適度的快速發(fā)展。 從該區(qū)域在浦東新區(qū)的綜合排名看，本月僅有純翠上南進(jìn)入前 10 名，較上月減少了 2 個(gè)。 受個(gè)案金鵬荷澤苑的價(jià)位影響，區(qū)域內(nèi)其他樓盤(pán)紛紛打出了讓利活動(dòng)，區(qū)域預(yù)售均價(jià)較 以往 有所下降，為 3026 元 /平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià) 647 元 /平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià) 646 元 /平方米。從物業(yè)類(lèi)型看，該區(qū)域以小高層 和高層物業(yè)為主，多層樓盤(pán)僅占 20%，這符合該區(qū)域物業(yè)發(fā)展要求 。 二月份 月整個(gè)新區(qū)的商品房預(yù)售登記面積為 萬(wàn)平方米，總登記套數(shù)為 1322 套，較上月分別下降 %和 %，為去年下半年以來(lái)的最低值 。若將總量全部分?jǐn)偟叫麻_(kāi)的 150 家樓盤(pán)中，個(gè)案均量也不足 萬(wàn)平方米，在全年預(yù)售排行榜上個(gè)案預(yù)售量在10萬(wàn)平方米以上的僅鵬欣綠苑一家， 510萬(wàn)平方米僅三家，大多數(shù)個(gè)案均在 2 萬(wàn)平方米一下。交易均價(jià)全年波動(dòng)幅度在 31003500 元 /平方米之間，總體上上半年波動(dòng)較大，下半年走勢(shì)較為平穩(wěn)。區(qū)域前五名樓盤(pán)交易量為 萬(wàn)平方 米，占整個(gè)區(qū)域全年交易量的 48%。（具體見(jiàn)圖表四） 區(qū) 域 金橋 陸家嘴 上南 楊思三林 花木 北蔡 南浦 川沙 其他 樓盤(pán)個(gè)數(shù) 62 39 39 30 21 14 8 15 35 預(yù)售交易量 市場(chǎng)份額 % % % % % % % % % 八大主力板塊年交易均價(jià)綜合分析。川楊河沿岸建成生態(tài)性、水 景住區(qū)，應(yīng)是極具市場(chǎng)潛力；金橋北區(qū)興建中低檔別墅市場(chǎng)前景廣闊，楊思、三林地區(qū)投資多層物業(yè)也會(huì)有所作為，加之現(xiàn)有周邊物業(yè)、交通商業(yè)配套以及盧浦大橋的動(dòng)工在即，更是為該地區(qū)提供了相當(dāng)?shù)纳悼臻g。但此種局面估計(jì)在下半年將會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年交易總量相對(duì)較為集中。浦東新區(qū)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)已連續(xù) 18 個(gè)月位居全市 20 個(gè)區(qū)（ 縣）的第一。 過(guò)去的 是浦東樓市業(yè)績(jī)輝煌的一年。 ? 浦東現(xiàn)有規(guī)劃的稍大規(guī)模物業(yè)，如愛(ài)法新城、偉萊家園、上南花苑城、東方城市花園、新里城二期等在 2001 年 5 月份之前都很難正式預(yù)售，上半年的市場(chǎng)明顯缺乏大盤(pán)和品牌物業(yè)的支撐 。 無(wú)論從市政規(guī)模，還是生態(tài)環(huán)境，土地成本上分析，在上述這些地方投資興建中低檔物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。 就今年登記預(yù)售的 262 個(gè)內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)而言（其中批準(zhǔn)預(yù)售的樓 盤(pán)有近 150 個(gè)）各區(qū)域分布極不均勻，金橋地區(qū)多達(dá) 62 個(gè)，而南浦地區(qū)僅 8 個(gè)，與之對(duì)應(yīng)的全年各區(qū)域的預(yù)售總量也同樣懸殊較大，最高的金橋地區(qū)全年預(yù)售量高達(dá) 萬(wàn)平方米，比預(yù)售量最少的川沙地區(qū)高出 萬(wàn)平方米，區(qū)域市場(chǎng)份額不言而喻。從中也可看出陸家嘴地區(qū)預(yù)售的物業(yè)基本上以高層、小高層物業(yè)為主。上南花園和南江苑分別排名浦東商品房預(yù)售年度排行榜的第五名和第八名。 整個(gè)浦東新區(qū)的商品房交易量高達(dá) 萬(wàn)平方米，但與之相應(yīng)的是全年批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤(pán)就有 150個(gè)，全年登記預(yù)售的樓盤(pán)更是達(dá) 262個(gè)之多，如將總量分?jǐn)偟矫總€(gè)樓盤(pán)上，個(gè)案均量不足 1 萬(wàn)平方米。前十名物業(yè)交易總量占整個(gè)新區(qū)總量的比例 一 月為 %，與 前一 月 32%不差上下。從區(qū)域預(yù)售均價(jià)來(lái)看，僅為 4506 元 /平方米， 有所下降 ，但較浦東新區(qū)綜合均價(jià)仍高出 833 元 /平方米，主力均價(jià)維持在 35004200 元 /平方米之間 ，世紀(jì)公園仍然是影響該區(qū)域物業(yè)價(jià)格的最大變數(shù)。異軍突起的蝶戀園在創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)以來(lái) 9000 多平方米的最高交易記錄后，被金鵬荷澤苑、加屯東波苑等四個(gè)樓盤(pán)趕超，交易量成倍下滑，總體上區(qū)域缺乏新盤(pán)支撐已十分明顯，但可以預(yù)測(cè)的是， 今后很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，金橋區(qū)域仍將是浦東樓市中最火暴的地區(qū)。本月就較上月的 2670 元 /平方米上漲至了 2697 元 /平方米，但仍低于浦東區(qū)域樓市均價(jià) 975 元 /平方米，本月區(qū)域主力均價(jià)仍維持在 2500—2800 元 /平方米。從近幾年的發(fā)展曲線可以看出，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步回暖和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的曲線開(kāi)始抬頭， 房產(chǎn) 、信息、金融保險(xiǎn)等成為新的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面飚升。 這些無(wú)疑在宏觀政策上為浦東近郊物業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為近郊物業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。本案在中央公園概念上略遜一籌 廣告 新花園住宅，新城市名門(mén)。 150170 55 % 0 0% 31 % 170190 0 0% 14 % 3 % 19