【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 14 頁 商業(yè)小區(qū)住宅市場調(diào)查分析 第一部分 市場篇 項目實施之前，需對整個市場環(huán)境進行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。全國 153個重點示范鎮(zhèn)及全區(qū) 20 個重點小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。一系列的優(yōu)惠政策，給 XX投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為 XX房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機會。進入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約估有十家以上， 可見陸地交通的繁忙及過往車輛之多。水運以貨物運輸為主，到了趕集的日子，客運船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。集日的人流量給項目增添了大量的人氣。 H、 大型企業(yè)入駐 與 YY工業(yè)園區(qū)對接后， XX 鎮(zhèn)將在 LQ江對岸再建一 個工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進駐，并開始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。 B、鎮(zhèn)政府 收益的主要來源 90%來至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余 10%主要是運輸業(yè)及農(nóng)業(yè)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 14 頁 XX企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計表： 隨 著 近 年工 業(yè) 園 區(qū)擴建，做為 L的衛(wèi)星城，與 L工業(yè)相接軌，連接 YY工業(yè)園，引進大型企業(yè)的入駐，帶動工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上一個臺階。 三、 XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調(diào)查分析 現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查 A、 老城區(qū) 老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有 1000 多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。 現(xiàn)行開發(fā)的商住小區(qū)調(diào)查分析 A、 BB商住小區(qū) 類別 企業(yè)結(jié)構(gòu) 人均月收入 （元） 林業(yè)造紙廠 股份制 1000 鎮(zhèn)制糖廠 企業(yè)改制中 600～ 800 民營化工企業(yè) 合同制 600～ 800 民營冶煉企業(yè) 合同制 600～ 800 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 14 頁 項目名稱 BB商住小區(qū) 占地 125畝 每戶占地 80㎡～ 90㎡ 總戶數(shù) 270畝 推出時間 2002年 9月 銷售狀況 銷售 100塊宅基地左右 配套 設(shè)施 建有文化娛樂花園、貨運客運的停車場，中心道路由開發(fā)商銷售前期建設(shè)完成，規(guī)劃并鋪設(shè)完畢排污、供水、用電等基礎(chǔ)設(shè)施 首 期 開 發(fā) 宅基地位置 靠近貨運、客運處 宅基地數(shù)量 48塊 銷售形式 競標(biāo) 價格 12～ 18萬 銷售狀況 全部售完 開間 5m～ 進深 12m～ 16m 層高 3米 現(xiàn) 在 開 發(fā) A 類 宅基地位置 主干道旁 規(guī)劃形式 “棺材盒”形式 銷售價格 1000元 /㎡ 開間 5m～ 進深 12m～ 16m 層高 3米 B 類 宅基地位置 不臨街處 規(guī)劃形式 “棺材盒”形式 銷售價格 800元～ 900元 /㎡ 開間 5m～ 進深 12m～ 16m 層高 3米 C 類 宅基地類型 別墅型地塊 規(guī)劃形式 三面采光結(jié)構(gòu) 銷售價格 1000元 /㎡ 開間 5m～ 進深 12m～ 16m 層高 3米 備注 現(xiàn)在開發(fā)的宅基地共 185 塊，分為 A 類、 B 類、 C 類三種形式銷售，已經(jīng)銷售了57塊，占現(xiàn)行開發(fā)總量的 30%， C類宅基地共 16塊已經(jīng)銷售了一塊。住宅狀況也并不理想，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化政治中心的轉(zhuǎn)移，居住人口集中在新城區(qū)內(nèi)，造成新城區(qū)人口密集。 XX農(nóng)貿(mào)市場情況統(tǒng)計表： 雒貿(mào)苑市場 A、市場處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住 宅，這一點也制約了市場的交通，一些大型貨車、農(nóng)用車無法進入市場內(nèi)，限制了市場的發(fā)展，在鎮(zhèn)政府加力要求下，凡進入 XX趕集銷售家禽、谷物米類的生意人全部進入雒貿(mào)苑市場內(nèi)經(jīng)營。馬路市場影響了整個鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對這個問題對馬路市場做出了一定的規(guī)劃，將再建設(shè)一個市場來解決這一問題，在地址上要求交通便利，宜于車輛的進出。 五、調(diào)查結(jié)論 政府加快經(jīng)濟發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵投資，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。還給予投資商一定的優(yōu)惠政策鼓勵投資，這在一定程度上，大大促進了 XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 D、 XX 工業(yè)園與 YY 開發(fā)新區(qū)相接壤， L啤酒廠、 L 鋅品廠等多家大中型工廠均已或即將舉廠搬遷至 XX鎮(zhèn)， YY 工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來的巨大人流、資金已陸續(xù)進入 XX，給 XX 房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。新增的大量人流安置 XX的同時，更需要一個成規(guī)模的商貿(mào)中心來滿足人們的各種需求，而 XX正缺少一個這樣的商貿(mào)中心。一塊80㎡的宅基地大概需 8萬～ 9萬元左右，對于收入有限的 XX 鎮(zhèn)人們來說， 9萬無疑是一種沉重的經(jīng)濟 負擔(dān)。 （ 2）正確項目定位 項目定位于以賣宅基地為主，此點非常切合目 前的 XX 市場，在 XX 當(dāng)?shù)?，?jīng)濟發(fā)展水平普遍不是很高，居民思想仍保存著舊時的觀念，有買地發(fā)家、防老、傳宗接代的精神需求，本項目的推出即迎合了消費者的此種意愿。 劣勢 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)氛圍不成熟 XX 鎮(zhèn)之前只有一家房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體地產(chǎn)商業(yè)氛圍不濃，區(qū)域市場并不成熟，對于本項目的推廣、展開及訴求上會產(chǎn)生一定的阻礙。 二、營銷目標(biāo) 通過周密的市場分析并結(jié)合項目情況及經(jīng)濟走勢，制定如下營銷目標(biāo)： 時段 推出計劃 單價（均價） 2020年 1月 10% /㎡ 2020年 3月 30% /㎡ 2020年 4月 20% /㎡ 2020年 5月 40% /㎡ 合計 100% /㎡ 在保證地產(chǎn)公司最大利益和符合市場消費者的消費要求的前提下，適時提高銷售單價，爭取最大的利潤空間。 同時，依小區(qū)地形特征，分為五個主題商業(yè)區(qū)： （ 1）五金家電區(qū) （ 2）服裝 （ 3）飾品區(qū) （ 4）休閑娛樂區(qū) （ 5）日 用百貨區(qū) 以上 6條商業(yè)街及 5個主題商業(yè)區(qū)分別以五金家電、服裝、飾品、精品、休閑、娛樂、餐飲、日用百貨等為主營項目，以專業(yè)化的經(jīng)營打造項目商業(yè)氛圍。 ② 倡導(dǎo) XX投資新模式 以全新的模式