【正文】 上草皮再點綴兩個小品，缺乏實用性和觀賞性，這種狀況與海景盤較為高端的定位并不相符； 社區(qū)型海景盤由于空間相對充足，園林等內部環(huán)境的營造亦較為豐富，如美麗灣綠化率高達 65%；旭日灣花園擁有人工湖泊和瀑布。另外 ，若帶裝修必然造成樓價的相應上升，加上其本來較高的價格，容易給人與市場其他類型樓盤價格脫節(jié)太遠的感覺。 本項目的外立面較為新穎閃亮，配合發(fā)揮海景資 源優(yōu)勢，采用“整體波浪形、單體帆船形”的外形設計，與項目的第二代標志性海景住宅的定位較吻合，此外立面是項目的一大優(yōu)勢所在。 本項目的戶型從面積來看較為 單一，基本上都是中大戶型，缺乏小戶型，市場選擇面較窄。 產品素質及價格水平 在產品素質方面，我們主要選取了戶型、外立面、內部裝修、配套、園林和周邊環(huán)境六個方面來評價。海邑正建至第二層，并已開始內部認購，星海灣仍處于打地基階段。 吉大：區(qū)域內環(huán)境清幽，海岸線亦最長，加上擁有海濱泳場及眾多高星級酒店，休閑度假氣氛濃厚，為區(qū)域內海景盤增勢不少，普遍檔次定位較高，早期的海濱花園就是珠海高檔海景盤的代表。另外相對其他區(qū)域，其臨近澳門的地理位置對于吸納港澳買家更為有利。 海景盤市場現狀分析 本部分將主要選取與項目相關性較強的樓盤作分析對比，包括拱北、吉大、香洲 、唐家四個區(qū)各自較有代表性的樓盤，并將研究的重點放在項目所在的吉大區(qū)。 16 月份珠海市商品住宅平均成交價格 3343 元 /平方米，比2020 年年底上升 366 元。從港珠澳大橋的逐漸提上議程到“ 9+2 泛珠三角”將珠海定位為珠三角西區(qū)域中心城市，無一不刺激著珠海 的樓市消費。珠海市國內生產總值從 2000 年的 億元到 2020 年的 億元，一直保持 12%以上的增長速度， 2020 年更是達到%。由于城中村項目定位大多在中低端，刺激了中檔消費潛在需求量最大的工薪階層入市，商品住宅成交量亦呈逐年上升勢頭，從 01 年至今成交保持年增長率超過 10%的增長，中低端項目供求的增長反映體現了珠海住宅市場正從以高端物業(yè)為主流的外向型格局逐步向以中端細分市場為主導的內需型市場轉變。 表 11 珠海市近年商 品住宅銷售量狀況表 單位：萬平方米 年份 2001 2002 2020 2020（ 16） 銷售量 同比增長 % % 12% % 數據來源：珠海市統(tǒng)計局 至 2020 年 6 月，珠海市商品房整體空置面積已由 2001 年初的 160 萬平方米下降至不到 96 萬平方米。國民經濟的快速增長帶動了人們生活水平的上升， 2020 年珠海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 萬元，同比增長 %。 以上提到，城中村改造項目的目標客戶群主要是中端市場，而占人口比例最大的工薪階層的購房消費上升無疑是住宅市場成交量上漲的最主要原因。 珠海市近年商品住宅銷售均價走勢 ( 單位: 元/ 平方米)27002800290030003100320033003400銷售均價 3100 3128 2977 33432001年 2002年 2020年 2 0 0 4 年6 月 數據來源：珠海特區(qū)報 從整體上看，珠 海樓價的上升主要受以下幾點的影響： 2002 年及 2020 年兩年推出市場的主要是城中村項目，這不僅從整體上拖低了樓市的成交均價，而且市場供給過于單一化。 經過篩選，本部分研究的項目有以下幾個： 吉大：君怡傲海居、海濱花園、龍洲灣、淺月灣、海灣御庭、海愉半島、宏海灣花園、景灣豪苑 香洲：揚名 香洲：區(qū)域內人口密集，居住歷史較長，生活配套設施也較為齊全。 唐家：唐家是珠海住宅的新興市場，距離市中心較遠，區(qū)域內以社區(qū)盤為主，如海怡灣畔、旭日灣等，小區(qū)占地面積較大，一線海景單位并不多，以近郊環(huán)境為主要吸引點，加上其相對較低的價格 ，吸引了眾多度假型置業(yè)者。 吉大： 1） 該區(qū)域海景盤普遍規(guī)模較大，如君怡花園、龍洲灣、海愉半島花園占地均在 5 萬平方米以上，總建筑面積在 10 萬平方米以上； 2） 該區(qū)一直是海景盤的主力供應區(qū)域，現今海景盤的供給也最為多，主要分 布在九洲港附近，如海愉半島、宏海灣、龍洲灣、淺月灣等。 一、產品戶型 1）海景盤多以一梯兩戶或三戶為主，這樣的目的是為了盡量使每一戶都有海資源景觀，這也是海景盤較 少有小戶型單位的原因之一； 2）景觀豐富的單元普遍戶型較大，買家層次亦相對較高，以舒適居住型為主，其買家類型要求戶型客廳大，臥室大，觀景面廣； 3）戶型設計亮點增多，如入室花園、退臺式設計、躍式、錯層、大觀景陽臺和飄窗等，更添居住的舒適度，如海灣雅苑就幾乎每戶都擁有一個入室花園，揚名另外在戶型間隔方面存在內傷，如客房偏小，廚房、衛(wèi)生間位置不合適。 三、裝修 珠海的海景盤總的來說公共部分裝修設計 普遍 較為簡單，缺乏亮點，與其樓盤定位并不相符。 四、配套設施 海景盤除少量屬社區(qū)型外，一般都是以單體樓為主，規(guī)模有限，故其配套設施亦較為缺乏，一般有會所、停車場、健身房等，少量擁有游泳池或其他小型配套； 隨著市場要求的不斷提高，部分樓盤配套開始注入品位、健康、體驗的元素，如揚名 本項目從規(guī)劃上來看園林設計較有特色，首層和二層的綠化相映給人較為立體的視覺感官，加上從二樓漂流而下的水簾天幕，動靜結合，有助于提升項目的整體形象。 2）海景盤的競爭仍停留在周邊環(huán)境和戶型價格等相對基本的層面，能拉開差異的元素比較有限，如開發(fā)商對外立面的重視程度普遍不高且雷同現象嚴重。 吉大： 1）擁有豐富的海景資源，環(huán)境亦較為清幽，吸引不少自住和度假型購買者，但投資者相對較少； 2）背靠作為珠海 CBD 的吉大商務區(qū)，為其注入了一些商務休閑的元素。 老板：收入高，有一定的事業(yè)基礎，以休閑度假為主要目的； 公務員：這類人群的收入狀況相對處于社會中上層，經濟來源也較為穩(wěn)定，有一定的積蓄，通常為二次置業(yè)或以上。海邑來看，推出短期內已 VIP 內部認籌 200多戶，市場反應良好，但實際銷售情況如何，還有待市場來驗證。 3）香洲海景資源較差，但區(qū)域內人口密集且價格相對較低，銷售走勢一直較為平穩(wěn)。海邑 香洲 2020 年 9月 191 131194 7000（發(fā)展商預期） 已認籌 200多戶 星海灣 香洲 2020 年底 以 140190為主 7000（發(fā)展商預期） 資料來源：珠江恒昌 三、銷售速度 在銷售速度方面，海景盤由于單價較高，戶型偏大，單元總價高，其銷售周期通常都在 2 年或以上。如君怡傲海居、海灣雅苑開盤半年內的樓盤銷售量均超過了其總貨量