【正文】 上草皮再點(diǎn)綴兩個(gè)小品，缺乏實(shí)用性和觀賞性，這種狀況與海景盤較為高端的定位并不相符； 社區(qū)型海景盤由于空間相對(duì)充足，園林等內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造亦較為豐富，如美麗灣綠化率高達(dá) 65%；旭日灣花園擁有人工湖泊和瀑布。另外 ，若帶裝修必然造成樓價(jià)的相應(yīng)上升，加上其本來較高的價(jià)格，容易給人與市場(chǎng)其他類型樓盤價(jià)格脫節(jié)太遠(yuǎn)的感覺。 本項(xiàng)目的外立面較為新穎閃亮，配合發(fā)揮海景資 源優(yōu)勢(shì)，采用“整體波浪形、單體帆船形”的外形設(shè)計(jì)，與項(xiàng)目的第二代標(biāo)志性海景住宅的定位較吻合，此外立面是項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)所在。 本項(xiàng)目的戶型從面積來看較為 單一，基本上都是中大戶型，缺乏小戶型，市場(chǎng)選擇面較窄。 產(chǎn)品素質(zhì)及價(jià)格水平 在產(chǎn)品素質(zhì)方面，我們主要選取了戶型、外立面、內(nèi)部裝修、配套、園林和周邊環(huán)境六個(gè)方面來評(píng)價(jià)。海邑正建至第二層，并已開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，星海灣仍處于打地基階段。 吉大：區(qū)域內(nèi)環(huán)境清幽，海岸線亦最長(zhǎng)，加上擁有海濱泳場(chǎng)及眾多高星級(jí)酒店，休閑度假氣氛濃厚，為區(qū)域內(nèi)海景盤增勢(shì)不少，普遍檔次定位較高，早期的海濱花園就是珠海高檔海景盤的代表。另外相對(duì)其他區(qū)域，其臨近澳門的地理位置對(duì)于吸納港澳買家更為有利。 海景盤市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 本部分將主要選取與項(xiàng)目相關(guān)性較強(qiáng)的樓盤作分析對(duì)比，包括拱北、吉大、香洲 、唐家四個(gè)區(qū)各自較有代表性的樓盤，并將研究的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在的吉大區(qū)。 16 月份珠海市商品住宅平均成交價(jià)格 3343 元 /平方米，比2020 年年底上升 366 元。從港珠澳大橋的逐漸提上議程到“ 9+2 泛珠三角”將珠海定位為珠三角西區(qū)域中心城市，無一不刺激著珠海 的樓市消費(fèi)。珠海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從 2000 年的 億元到 2020 年的 億元，一直保持 12%以上的增長(zhǎng)速度， 2020 年更是達(dá)到%。由于城中村項(xiàng)目定位大多在中低端，刺激了中檔消費(fèi)潛在需求量最大的工薪階層入市，商品住宅成交量亦呈逐年上升勢(shì)頭，從 01 年至今成交保持年增長(zhǎng)率超過 10%的增長(zhǎng)，中低端項(xiàng)目供求的增長(zhǎng)反映體現(xiàn)了珠海住宅市場(chǎng)正從以高端物業(yè)為主流的外向型格局逐步向以中端細(xì)分市場(chǎng)為主導(dǎo)的內(nèi)需型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。 表 11 珠海市近年商 品住宅銷售量狀況表 單位：萬平方米 年份 2001 2002 2020 2020（ 16） 銷售量 同比增長(zhǎng) % % 12% % 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局 至 2020 年 6 月，珠海市商品房整體空置面積已由 2001 年初的 160 萬平方米下降至不到 96 萬平方米。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了人們生活水平的上升， 2020 年珠海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 萬元，同比增長(zhǎng) %。 以上提到，城中村改造項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是中端市場(chǎng)，而占人口比例最大的工薪階層的購(gòu)房消費(fèi)上升無疑是住宅市場(chǎng)成交量上漲的最主要原因。 珠海市近年商品住宅銷售均價(jià)走勢(shì) ( 單位: 元/ 平方米)27002800290030003100320033003400銷售均價(jià) 3100 3128 2977 33432001年 2002年 2020年 2 0 0 4 年6 月 數(shù)據(jù)來源：珠海特區(qū)報(bào) 從整體上看，珠 海樓價(jià)的上升主要受以下幾點(diǎn)的影響： 2002 年及 2020 年兩年推出市場(chǎng)的主要是城中村項(xiàng)目，這不僅從整體上拖低了樓市的成交均價(jià)，而且市場(chǎng)供給過于單一化。 經(jīng)過篩選，本部分研究的項(xiàng)目有以下幾個(gè)： 吉大：君怡傲海居、海濱花園、龍洲灣、淺月灣、海灣御庭、海愉半島、宏海灣花園、景灣豪苑 香洲：揚(yáng)名 香洲：區(qū)域內(nèi)人口密集，居住歷史較長(zhǎng)，生活配套設(shè)施也較為齊全。 唐家：唐家是珠海住宅的新興市場(chǎng)，距離市中心較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)以社區(qū)盤為主，如海怡灣畔、旭日灣等，小區(qū)占地面積較大，一線海景單位并不多，以近郊環(huán)境為主要吸引點(diǎn)，加上其相對(duì)較低的價(jià)格 ，吸引了眾多度假型置業(yè)者。 吉大： 1） 該區(qū)域海景盤普遍規(guī)模較大，如君怡花園、龍洲灣、海愉半島花園占地均在 5 萬平方米以上，總建筑面積在 10 萬平方米以上； 2） 該區(qū)一直是海景盤的主力供應(yīng)區(qū)域，現(xiàn)今海景盤的供給也最為多，主要分 布在九洲港附近，如海愉半島、宏海灣、龍洲灣、淺月灣等。 一、產(chǎn)品戶型 1）海景盤多以一梯兩戶或三戶為主，這樣的目的是為了盡量使每一戶都有海資源景觀，這也是海景盤較 少有小戶型單位的原因之一； 2）景觀豐富的單元普遍戶型較大，買家層次亦相對(duì)較高，以舒適居住型為主，其買家類型要求戶型客廳大，臥室大，觀景面廣； 3）戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)增多，如入室花園、退臺(tái)式設(shè)計(jì)、躍式、錯(cuò)層、大觀景陽(yáng)臺(tái)和飄窗等，更添居住的舒適度，如海灣雅苑就幾乎每戶都擁有一個(gè)入室花園，揚(yáng)名另外在戶型間隔方面存在內(nèi)傷，如客房偏小，廚房、衛(wèi)生間位置不合適。 三、裝修 珠海的海景盤總的來說公共部分裝修設(shè)計(jì) 普遍 較為簡(jiǎn)單，缺乏亮點(diǎn)，與其樓盤定位并不相符。 四、配套設(shè)施 海景盤除少量屬社區(qū)型外，一般都是以單體樓為主，規(guī)模有限，故其配套設(shè)施亦較為缺乏，一般有會(huì)所、停車場(chǎng)、健身房等，少量擁有游泳池或其他小型配套； 隨著市場(chǎng)要求的不斷提高，部分樓盤配套開始注入品位、健康、體驗(yàn)的元素，如揚(yáng)名 本項(xiàng)目從規(guī)劃上來看園林設(shè)計(jì)較有特色，首層和二層的綠化相映給人較為立體的視覺感官，加上從二樓漂流而下的水簾天幕，動(dòng)靜結(jié)合，有助于提升項(xiàng)目的整體形象。 2）海景盤的競(jìng)爭(zhēng)仍停留在周邊環(huán)境和戶型價(jià)格等相對(duì)基本的層面，能拉開差異的元素比較有限，如開發(fā)商對(duì)外立面的重視程度普遍不高且雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。 吉大： 1）擁有豐富的海景資源，環(huán)境亦較為清幽，吸引不少自住和度假型購(gòu)買者，但投資者相對(duì)較少； 2）背靠作為珠海 CBD 的吉大商務(wù)區(qū)，為其注入了一些商務(wù)休閑的元素。 老板：收入高，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，以休閑度假為主要目的； 公務(wù)員：這類人群的收入狀況相對(duì)處于社會(huì)中上層，經(jīng)濟(jì)來源也較為穩(wěn)定，有一定的積蓄，通常為二次置業(yè)或以上。海邑來看，推出短期內(nèi)已 VIP 內(nèi)部認(rèn)籌 200多戶，市場(chǎng)反應(yīng)良好，但實(shí)際銷售情況如何，還有待市場(chǎng)來驗(yàn)證。 3）香洲海景資源較差，但區(qū)域內(nèi)人口密集且價(jià)格相對(duì)較低，銷售走勢(shì)一直較為平穩(wěn)。海邑 香洲 2020 年 9月 191 131194 7000（發(fā)展商預(yù)期） 已認(rèn)籌 200多戶 星海灣 香洲 2020 年底 以 140190為主 7000（發(fā)展商預(yù)期） 資料來源：珠江恒昌 三、銷售速度 在銷售速度方面，海景盤由于單價(jià)較高，戶型偏大，單元總價(jià)高，其銷售周期通常都在 2 年或以上。如君怡傲海居、海灣雅苑開盤半年內(nèi)的樓盤銷售量均超過了其總貨量