【正文】 位置 長沙市車站北路湖南民俗村東側(cè) 主力戶型 兩房兩廳 ㎡ —105 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤規(guī)劃 9 棟， 9 層帶電梯房，列陣排列去年 11 月 28 日開工臨街住宅底商，一、二層商業(yè)用途，一層 萬元起，二層 3000多起，內(nèi)街 4500 元 /㎡ 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 70％總戶數(shù) 467 戶 推廣主題 優(yōu)勢 南北朝向，可望瀏陽河、民俗村風(fēng)景，交通便利 市場抗性 小學(xué)、中學(xué)離小區(qū)較遠(yuǎn) 沁園春 售價 均價 2800 元每平方米 位置 銀盆西路 208 號 主力戶型 160168 ㎡四房占 100％ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 18 層 24 層高層住宅、 6 棟江景別墅半圍合組成 發(fā)展商 工程進度 己交樓 銷售情況 90％ 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房，望江江景 市場抗性 價格高 景秀江山 售價 均價 2650 元每平方米 位置 榮灣鎮(zhèn) 主力戶型 84144 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 7 棟小高層， 3 棟高層 發(fā)展商 工程進度 期樓 銷售情況 80％ 推廣主題 20 萬平米都市生態(tài)美景大社區(qū) 優(yōu)勢 交通便利，望江景 市場抗性 現(xiàn)己停工 江岸錦城 新華聯(lián)家園 售價 起價 2880 元 /㎡均價 3300 元 /㎡一口價 2600 元 /㎡ 位置 車站北路王府花園對面 主力戶型 三室 144 ㎡、 ㎡、 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 240 個地下停車位，人車分流框架結(jié)構(gòu)銀行 7 成 20 年按揭，產(chǎn)權(quán) 50 年 發(fā)展商 湖南新華聯(lián)置業(yè)有限公司 工程進度 現(xiàn)樓 銷售情況 98%，除二套五室 ㎡沒售出外，其余己全部銷售完 推廣主題 優(yōu)勢 交通方便，整體規(guī)劃較好戶型四正，通風(fēng)采光好每戶每年有 60天供暖氣、熱水發(fā)展商在長沙己樹立自己的品牌樓盤緊鄰兩個湖，年嘉湖（烈士公園內(nèi)）、躍進湖，景觀靚 市場抗性 戶型大，分?jǐn)偯娣e多，生活成本高，如電梯 費 30 元 /月，熱水、暖氣等 夢澤園 售價 別墅 6000 多元 /㎡小高層 4300 元 /㎡起 位置 長沙市車站北路 289 號 主力戶型 聯(lián)排別墅 200多㎡ —400 多㎡ 共 116 套小高層三房 共 144戶高層二房 共 208 套 規(guī)劃形態(tài) 別墅四聯(lián)排 16 棟，雙聯(lián)排 25 棟，獨立獨墅 2 棟小高層一梯兩戶高層兩梯六戶 發(fā)展商 湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 最后一期準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 90%多 共 788 戶 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰烈士公園及烈士公園大型觀景湖交通四通八達，便利戶型四正，南北朝向樓盤整體規(guī)劃合理，樓間距較寬物管 好 市場抗性 戶型最小 103 ㎡，偏大一期作為別墅，二期作為小高層和高層，三期準(zhǔn)備建辦公樓，規(guī)劃有些亂 總結(jié) 此板塊均價由 2400 元～ 4300 元不等，價格相差較大，但與其它省會城市同等環(huán)境景觀的樓盤相比較價格偏低，相信由于湖景、江景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤還會有價格升值的空間。 也正因為如此，樓盤規(guī)劃時將一線景觀以大面積戶型矮樓為主（別墅和多層），越往后樓越高（小高層和高層），這樣規(guī)劃較合理，既可將樓盤檔次提高又使樓盤可持續(xù)開發(fā)。 主力戶型以 120 平方米的三房和 160 平方米的四房為主，少量 90 平方米的二房，沒有設(shè)計一房。這樣的設(shè)計將收入較高人群聚集在一起的同時也提高樓盤的檔次。 大多數(shù)樓盤以墻磚做樓房的外立面，合理的色彩搭配給一種清新和活潑感覺。由于各樓盤緊鄰公園和湖，在園林這方面沒花太多的心思，但小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施卻較完善。 此板塊位置和景觀好，很受消費者的追捧，除濱湖嘉園和景秀江山去年 10 月開盤銷售周期不長銷售在 70%t 和 80％之外，其他樓盤銷售率均達到 90％以上。 普通市區(qū)住宅樓盤分析 l 伍家?guī)X周邊 伍家?guī)X位于長沙以北，住宅主要分在兩個片區(qū)四方坪和開發(fā)區(qū)，政府在四方坪興建了大批的經(jīng)濟適用 房，帶旺此地塊的人氣?，F(xiàn)不少國內(nèi)外零售商紛紛在此圈地經(jīng)營，如麥德龍超市、廣大家俱城。左岸春天背靠瀏陽河以高檔的定位首位在此開發(fā)，帶動此地塊的開發(fā)熱潮。開發(fā)區(qū)分金霞開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是政府重點扶持的項目，開發(fā)區(qū)內(nèi)以工業(yè)為主。樓盤開發(fā)主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，相對其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)面積是較少的區(qū)域，規(guī)模也中等。 住宅樓盤分析 金帆 江濱玫瑰園 售價 普通住宅均價 1800 元 /㎡聯(lián)體別墅 2200 元 /㎡ 位置 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 主力戶型 三房二廳 110 ㎡ —135 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 該項目一期由單身 公寓與商和務(wù)樓（在建）各一幢， 16 幢多層住宅，一幢聯(lián)體別墅（ 18 套），兩幢小高層（ 12 層）組成，共800 戶，分四期開發(fā) 發(fā)展商 長沙金海林置業(yè)有限公司、長沙金霞開發(fā)建設(shè)總公司 工程進度 一期 90%是現(xiàn)房 銷售情況 85% 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰開福區(qū)政府與撈刀河小區(qū)規(guī)模大，緊鄰長沙市南北交通動脈芙蓉路，交通方便小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施較齊全（有步行商業(yè)街，臨街商鋪） 市場抗性 小區(qū)第一期磚混結(jié)構(gòu)，板式樓設(shè)計，內(nèi)部景觀很普通，樓盤的外立面非常簡單，線條單一項目所在地屬長沙市開發(fā)區(qū)，離市中心較遠(yuǎn)銷售現(xiàn)場人員素質(zhì)較差， 現(xiàn)場氣氛不濃 順天 北國風(fēng)光 售價 起價 1990 元 /㎡均價 2100 元 /㎡ 位置 長沙市芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū)（開福區(qū)政府南側(cè)） 主力戶型 三房二廳 130 ㎡ 占 70% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤策劃以 “長沙市首個中式生態(tài)園林景觀社區(qū) ”為賣點整體規(guī)劃是：列陣式， 13 棟 11 層，電梯房，有一個水景和一個園景 2020年 9 月底開始銷售，預(yù)售證 12 月（ 2020 年）多是附近區(qū)政府、檢查院一些單位職工購買每高一層每平方貴 20 元 發(fā)展商 湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 工程進度 共 13 棟 現(xiàn) 1—8 棟準(zhǔn)現(xiàn)樓， 9—13 棟還沒建 銷售情況 80%多 推廣主題 優(yōu)勢 樓位于市中心與新開發(fā)區(qū)交接處，緊鄰區(qū)政府大樓，政府未來發(fā)展熱點交通便利，生活配套成熟，外立面貼墻磚，顏色以米白色不主，顏色較醒目小區(qū)內(nèi)規(guī)劃成列陣式，全部南北朝向，通風(fēng)采光較好戶型方正，實用，采光較好，南北對流，一梯兩戶 市場抗性 小區(qū)周邊鄰公路和鐵路，噪音大 濱江麗園 售價 均價 1650 元 /㎡ 位置 金霞開發(fā)區(qū)，伍家?guī)X 8—20 號 主力戶型 三房二廳 ㎡ — ㎡ 占 60% 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)是由 13 棟多層 6 層住宅及單體多層（一梯兩戶 6 層）組成分兩期，第二期約 180 戶 發(fā)展商 湖南新族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南金屬科技投資有限公司 工程進度 一期己是現(xiàn)房 銷售情況 一期己達 90% 推廣主題 用經(jīng)濟適用房的價格享受商品房的品質(zhì)和無限制購房 優(yōu)勢 項目臨近瀏陽河、撈刀河兩大河流，自然環(huán)境較好項目旁公交線路較多，交通方便 市場抗性 小區(qū)較小，生活配套設(shè)施較差小區(qū)景觀設(shè)計簡單項目離市中心較遠(yuǎn)銷售現(xiàn)場人員素質(zhì)較差，且人員太少 樓盤均價圖 總結(jié)： 此由圖可知樓盤，總體均價在 16502200 元 /平方米范圍內(nèi)，價位偏低，現(xiàn)開發(fā)樓盤大多在瀏陽河以北，此區(qū)域還正在整體開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，配套 設(shè)施還未完善，給人一種較偏僻的感覺，所以價位與其他地塊樓盤的價格有差別，但隨著政府北遷、市政府的 “一年一個樣，三年大變樣 ”的規(guī)劃和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，相信此區(qū)域的住宅市場和價格將會慢慢 “升溫 ” 。 “北國風(fēng)光 ”“濱江麗園 ”“江濱玫瑰園 ”的戶型從 90 平方米的二房二廳至 135平方米左右的四房二廳，主力戶型都是 120平方米左右的三房。 江濱玫瑰園的戶型從 42 平方米的一房一廳至 135 平方米的三房二廳到別墅，真是 “面面俱到 ”，但還是以 40 多平方米的一房一廳和 120平方米的三房二廳為主力戶型。由此可看出此板塊的戶型以 120 平 方米三房比較受買家的追捧。 這三個樓盤小區(qū)規(guī)模中等，周邊配套欠完善，但各樓盤園林風(fēng)格各有各的特色，還以此為樓盤賣點。 此區(qū)域內(nèi)的住宅項目雖然比其它區(qū)域樓盤少，但整體營銷推廣水平樓盤整體規(guī)劃卻一點比其它樓盤差。使用的銷售道具，如樓書、單張、報紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。 此區(qū)域住宅銷售情況比較樂觀。銷售率大多在 85%左右。特別是正在建筑中的 “北國風(fēng)光 ”樓盤從去年九月開始銷售到至今己銷售近 90%。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場奠定了一個厚積薄發(fā)的平臺。 l 馬王堆周邊 此板塊依 托火車站和四通八達的交通，商業(yè)氣氛濃厚、人氣旺，有大型專業(yè)批發(fā)市場（馬王堆建材市場、三湘南湖大市場、高橋大市場、金蘋果大市場等）；還有新建成的體育館和兩大公園（烈士公園、民俗村），是交通、休閑、商業(yè)、運動主要集中地。常住人口的逐漸增，使商品房正在大面積的開發(fā)，住宅樓盤要分布在圍兩大公園而建的瑞豐家園、濱湖家園、王府花園、雍景園等；緊鄰新遷區(qū)政府大樓而建的香堤雅境、西街花園等；伴體育館美林景園。均價在 2380 元～ 3100元每平方米范圍內(nèi)。 住宅樓盤分析 嘉盛 逸林園 王府花園 售價 起價 2480 元 /㎡均價 2900 元 /㎡ 位置 東站北路 228 號 主力戶型 三室 ㎡ ㎡ 占 % 規(guī)劃形態(tài) 22 層高層，由 10 棟圍合式建筑成，三種戶型全設(shè)計成錯層開發(fā)商在香港和廣州做過樓盤，開發(fā)經(jīng)驗成熟樓盤由 2001 年開始發(fā)售，現(xiàn)會所經(jīng)營不錯， 7 層，來消費多是附近的公務(wù)員工行 7 成 20年按揭 發(fā)展商 湖南長沙華材房地產(chǎn)工發(fā)有限公司（中外合資） 工程進度 全現(xiàn)房 銷售情況 93% 共 1388 戶 推廣主題 優(yōu)勢 戶型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周邊生活配套成熟景觀均好，產(chǎn)權(quán) 70 年會所經(jīng)營不錯 市場抗性 戶型大，選擇性少，全部內(nèi)陽臺，一樓架空分?jǐn)偯娣e多價位較高，樓盤從 2001 年開盤，銷售周期較長 仁和 香堤雅境 售價 均價 2500 元 /㎡ 位置 人民東路芙蓉區(qū)政府斜對面 主力戶型 三室二廳 126 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 大多數(shù)一梯兩戶，小部分一梯三戶，院落式 12—17 層電梯小高層列陣式，分三期開發(fā)，每排之間有景觀，最寬樓距 80 米 發(fā)展商 長沙仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 第一期 4 月 30 日封頂 銷售情況 70—80% 推廣主題 回歸鄰里親情的院落式小高層社區(qū) 優(yōu)勢 戶戶南北雙景，通風(fēng)采光好政府未來發(fā)展地段道路發(fā)達， 樓距寬 市場抗性 有一半戶型廚房設(shè)計太小，只有 5 ㎡左右分?jǐn)偯娣e較多 美林景園 售價 小高層 2380 元 /㎡多層 2180 元 /㎡ 位置 勞動?xùn)|路與火星大道交匯處 主力戶型 三房 127 ㎡ —149 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 7 層多層， 5 棟 12 層小高層組成框架結(jié)構(gòu)，列陣式排列一梯兩戶 發(fā)展商 湖南美林置業(yè)有限公司 工程進度 二期現(xiàn)樓，三期未建 銷售情況 90% 共 1000 戶 推廣主題 中國首家全民健身示范社區(qū) 2020年長沙十大名盤 2020年最受歡迎的十大誠信樓盤 優(yōu)勢 一梯兩戶，南北對流，采光好，戶型四正交通便利，四通八達緊鄰體育館，政府發(fā)展熱點區(qū)每戶都有小花園 市場抗性 戶型面積比較大，學(xué)校、幼兒園、商業(yè)街還在建，現(xiàn)生活配套區(qū)不完善 西街花園 售價 均價 2800/㎡ 位置 人民東路 10 號 主力戶型 三房二廳 130 ㎡左右 規(guī)劃形態(tài) 組團院落景觀一期多數(shù) 5 層多層 17 棟，二棟小高層 11 層一梯兩戶、三戶正塊呈南北走向，南北長 800 余米，東西寬 200 米，分㎡、 B、 C 區(qū)塊組成 發(fā)展商 浙江南都房地產(chǎn)集團有限公司、長沙市舊城改建開發(fā)公司 工程進度 己封頂 銷售情況 近 80%，總戶數(shù) 1364 戶 推廣主題 國家康居示范住宅 優(yōu)勢 戶戶 南北向，樓間距寬，通風(fēng)好、政府未來發(fā)展區(qū)，地段好，交通方便設(shè)計人性化，采光好，整體規(guī)化好實用率高，容積率高 市場抗性 地段開發(fā)需 3—5 年，現(xiàn)較偏僻，沒有售樓部 瑞豐家園 售價 起價 2500 元 /㎡均價 2900 元 /㎡ 位置 車站北路夢澤園對面 主力戶型 三室 140 ㎡ 占 44%四室 189 ㎡ 占 44% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤是一座 20 多層商住樓和寫字樓組成，兩梯四戶去年年底開盤 發(fā)展商 長沙瑞豐置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進度 準(zhǔn)現(xiàn)樓，總數(shù) 60 戶 銷售情況 70% 三室銷售 80%四室銷售 60%復(fù)式只銷售了一套 推廣主題 優(yōu)勢 交通方便，生活配套成熟戶型采光 市場抗性 塔樓，樓盤沒有景觀，封閉式陽臺底商，旁邊是寫字樓，50