【正文】 n 發(fā)展商：新華房地產(chǎn)有限公司n 占地面積： n 總建筑面積： 34147平方米n 物業(yè)構(gòu)成： 33層，共 608套n 產(chǎn)權(quán)： 70年n 交付時(shí)間： 2023年底n 主力戶型： 3344平方米酒店式公寓－新華 華府星座項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)，屬于合肥市場(chǎng)最早酒店公寓性質(zhì)的產(chǎn)品；大堂氣派，物業(yè)管理等方面較傳統(tǒng)住宅更為先進(jìn)，體現(xiàn)了 “酒店式 ”服務(wù)；面積小，總價(jià)低，同時(shí)依托新華品牌效應(yīng)及周邊的整體規(guī)劃，項(xiàng)目入市獲得了快速的市場(chǎng)去化；資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研營(yíng)銷口號(hào)：公寓中的星級(jí)酒店，專為城市新銳及精英人士度身定做Q2———— 酒店式公寓案例酒店式公寓案例n物業(yè)概況：n 套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用n市場(chǎng)情況：n 目前合肥市場(chǎng)除辦公產(chǎn)權(quán)物業(yè)外，有一部分 70產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品也推出商住兩用物業(yè)；n項(xiàng)目發(fā)展的可行性分析：n 在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引成長(zhǎng)期的小型企業(yè)入駐；n 利用項(xiàng)目整體配套優(yōu)勢(shì)及知名度，以小面積、低總價(jià)吸引投資客、小型公司、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)豐樂(lè)世紀(jì)公寓大唐國(guó)際商務(wù)公寓SOHO的宜商宜住功能對(duì)投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強(qiáng)吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于培育初期時(shí)可作為先期產(chǎn)品推出；Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓商務(wù)公寓SOHO－九龍城市廣場(chǎng)n 項(xiàng)目地址：新站區(qū)站前路n 發(fā)展商：寧波華瑞房產(chǎn)集團(tuán)n 總建筑面積：約 4萬(wàn)平方米n 物業(yè)構(gòu)成： SOHO（ 241套）、商業(yè)n 產(chǎn)權(quán)： SOHO40年n 交付時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年 4月n 銷售情況：預(yù)售許可證辦理中，目前均價(jià)約 4800元 /平方米n 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（硬裝修，統(tǒng)一風(fēng)格）n 主力戶型： 4363平方米營(yíng)銷口號(hào)：城市中央全裝修精巧 SOHO，入住僅需一只皮箱項(xiàng)目分析：緊鄰火車站，交通便捷，總價(jià)低投資客及小型企業(yè)購(gòu)買為主；資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓案例商務(wù)公寓案例SOHO－豐樂(lè)世紀(jì)公寓n 項(xiàng)目地址：長(zhǎng)江西路潛山路n 發(fā)展商：豐樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 n 總建筑面積： ，其中 n 物業(yè)構(gòu)成： 2棟 SOHO，一棟住宅， 2層商業(yè)裙房n 產(chǎn)權(quán)： SOHO40年n 開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 7月n 交付時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年 5月n 銷售均價(jià)： 4600元 /平方米n 銷售情況： SOHO378套，已售 178套n 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房n 增值服務(wù)：可享受豐樂(lè)世紀(jì)大酒店物管服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)I銷口號(hào)：商務(wù) /辦公 /居家 自由轉(zhuǎn)換資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目分析：綜合性項(xiàng)目，包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅，但項(xiàng)目整體品質(zhì)偏低，影響了銷售價(jià)格的提升；Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓案例商務(wù)公寓案例SOHO大唐國(guó)際商務(wù)公寓 孝賢坊老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等方面具有較強(qiáng)的針對(duì)性Q2———— 老年公寓老年公寓n 項(xiàng)目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道 555號(hào) n 發(fā)展商：綠地集團(tuán)n 項(xiàng)目規(guī)模：綠地 21城占地 13平方米公里，n 包括尊老社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)及度假社區(qū)四個(gè)主題社區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭孝賢坊孝賢坊物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套特色：根據(jù)老年人的生活習(xí)慣及要求，除對(duì)房型特色：根據(jù)老年人的生活習(xí)慣及要求，除對(duì)房型等建筑細(xì)節(jié)處理，還增加了各項(xiàng)的配套服務(wù)，等建筑細(xì)節(jié)處理，還增加了各項(xiàng)的配套服務(wù)，包括包括 “管家式管家式 ”家政服務(wù)、提供醫(yī)生護(hù)士上門服家政服務(wù)、提供醫(yī)生護(hù)士上門服務(wù)的健康管理等等務(wù)的健康管理等等人性化、貼心服務(wù)提高對(duì)消費(fèi)者的吸引力人性化、貼心服務(wù)提高對(duì)消費(fèi)者的吸引力大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)Q2———— 老年公寓案例老年公寓案例產(chǎn)品類型： SOHO（毛坯）潛在客戶：依托周邊已入駐大型企業(yè)集團(tuán)的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)以及部分投資客；產(chǎn)品亮點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品在目前規(guī)劃中較為稀缺、宜商宜?。划a(chǎn)品類型：居住公寓（精裝修、小戶型）潛在客戶：對(duì)商業(yè)用地性質(zhì)抗性較小、價(jià)格承受能力相對(duì)較低的人群及對(duì)區(qū)域發(fā)展具有認(rèn)同感的投資者；產(chǎn)品亮點(diǎn)：戶型較小、低總價(jià)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格有特色、豐富配套和良好物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品類型：個(gè)性公寓（精裝修、錯(cuò)層、戶型略大）潛在客戶：追求生活品質(zhì)的較高收入人群產(chǎn)品亮點(diǎn)：錯(cuò)層、戶型略大、裝修風(fēng)格菜單化選擇、提供家具、電器等較齊全的生活設(shè)施；Q2———— 本項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶定位本項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶定位存在的問(wèn)題戶型單一，缺乏個(gè)性化；部分單元采光不足，而強(qiáng)調(diào)居住功能的客戶對(duì)其要求相對(duì)較高；青年公寓青年公寓（原定位）（原定位）產(chǎn)品限制多、改動(dòng)余地較小，建議模糊的商務(wù)、產(chǎn)品限制多、改動(dòng)余地較小，建議模糊的商務(wù)、居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對(duì)較居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對(duì)較低的價(jià)格吸引小型成長(zhǎng)企業(yè)及部分投資客低的價(jià)格吸引小型成長(zhǎng)企業(yè)及部分投資客Q2———— 現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制SOHO（現(xiàn)定位）（現(xiàn)定位） 存在的問(wèn)題2幢，體量約 4萬(wàn)平方米，老年公寓的相關(guān)配套無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)；與項(xiàng)目 “未來(lái) ”城的整體定位存在一定背離；預(yù)計(jì)單套面積不低于 70平方米，房型偏大，總價(jià)高；區(qū)域生活配套有待改善，對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力不足；建議強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體高端定位對(duì)公寓客戶的吸引建議強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體高端定位對(duì)公寓客戶的吸引在項(xiàng)目進(jìn)入成熟期推出在項(xiàng)目進(jìn)入成熟期推出Q2———— 現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制老年公寓老年公寓（原定位）（原定位）酒店式公寓酒店式公寓（現(xiàn)定位）（現(xiàn)定位）? 錯(cuò)層空間，戶型面積較大；建議對(duì)特殊戶型針對(duì)性定位，在項(xiàng)目進(jìn)入成熟期推出建議對(duì)特殊戶型針對(duì)性定位，在項(xiàng)目進(jìn)入成熟期推出Q2———— 現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制普通公寓普通公寓（原定位）（原定位）個(gè)性化公寓個(gè)性化公寓（現(xiàn)定位）（現(xiàn)定位）針對(duì)經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕人、對(duì)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體具有認(rèn)同感、投資信心的投資者針對(duì)經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕人、對(duì)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體具有認(rèn)同感、投資信心的投資者小戶型－低總價(jià)，降低總投資額精裝修－溫馨舒適居家氛圍Q2———— 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議增值配套服務(wù)，增強(qiáng)入駐客戶的專屬感會(huì) 所酒店式大堂酒店式的服務(wù) 例如：免費(fèi)班車往返市區(qū)主題會(huì)所享用報(bào)刊訂閱繳納公共事業(yè)費(fèi)代訂飲用水等Q2———— 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究精裝修住宅研究項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品訴求：體現(xiàn)奢華的生活品質(zhì)目標(biāo)客群：金字塔頂端的消費(fèi)客群，體現(xiàn)身份、地位典型項(xiàng)目：上海湯臣一品、北京柏悅府產(chǎn)品訴求：追求生活時(shí)尚感、便捷性，省去裝修的繁瑣目前客群：消費(fèi)理念提升典型項(xiàng)目：合肥金色梧桐、東海精工社、萬(wàn)科金色名郡產(chǎn)品訴求：居家、舒適、私密性強(qiáng)目標(biāo)客群：購(gòu)買以投資客戶為主，入駐以長(zhǎng)租型客戶為主典型項(xiàng)目：合肥華府星座精裝修居住產(chǎn)品此類更符合本項(xiàng)目住宅類物業(yè)的整體定位方向此類更符合本項(xiàng)目住宅類物業(yè)的整體定位方向Q1———— 精裝修項(xiàng)目訴求精裝修項(xiàng)目訴求? 萬(wàn)科 84平方米 143平方米資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研 數(shù)據(jù)截至 2023年 2月Q1———— 精裝修住宅產(chǎn)品案例精裝修住宅產(chǎn)品案例華潤(rùn)幸福里開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 711月銷售價(jià)格： 5200元 /平方米目前去化率： 31％華地 金色名郡 體現(xiàn)消費(fèi)理念的改進(jìn)，提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)252。相對(duì)提高平均銷售價(jià)格，可提升開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間252?？紤]裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)等因素，增加了開(kāi)發(fā)商前期投資成本252。工程質(zhì)量受施工單位影響，