【正文】 購8.“嚴打”虛假消息散布者（2）央行1月14日宣布，%，這是央行自2010年初以來第七次上調(diào)四、2011年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望2011年會將一些住宅市場投資份額轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。旺盛的需求，將會又一次刺激市場，導致市場的火熱。以上數(shù)據(jù)說明了福州市的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏理性，跟風趨勢較為明顯。并出現(xiàn)負增長率的情況。說明投資者普遍看好福州市場，對未來市場充滿信心。今年上半年，隨著政府對房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)投資增長率有一定的波動，但都保持在80%以上。出現(xiàn)這種情況的原因，其一是由于福州市統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含福州市以下的郊區(qū)地區(qū)，所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可能受本市發(fā)展不平衡的影響；其二是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工薪階層的工資沒有做相應的調(diào)整，影響居民購房能力；其三是經(jīng)濟蕭條，使失業(yè)人口增加。居民平均可支配月收入較低有可能阻礙房地產(chǎn)發(fā)展福州市城鎮(zhèn)居民人均月收入大體上維持在一個穩(wěn)定水平，保持于2000元左右的水平，相對于其他一線城市，屬于中下水平，與現(xiàn)在福州市住宅均價水平相比，有較大差距。福州市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎設施日趨完善，城市功能明顯增強，城市規(guī)模初見雛型。二、2011年福州房地產(chǎn)市場運行基本情況務實基礎，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長上半年以來，福州市固定資產(chǎn)投資增長率保持一定的水平。社會零售品銷售總額屬于全國中上水平，消費能力較強。福州市房地產(chǎn)市場發(fā)展在國家宏觀調(diào)控政策的指導下，市場運行總體基本平穩(wěn)，出現(xiàn)一些積極的變化。相信在房產(chǎn)新政的指引下，樓市將從激情回歸理性，房地產(chǎn)市場將步入一個新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)一定會更加穩(wěn)定、健康地向前發(fā)展。雖然福州樓市處于調(diào)控盤整期，一些消費者出現(xiàn)了持幣觀望的心理，樓市銷售量有所回落。但也發(fā)出了新國八條、提高住房貸款利率、提高人民幣儲備金等一些新的政策。經(jīng)歷了年中幾個月的低迷盤整期，在傳統(tǒng)的“金九銀十”，樓市再次“凱歌高奏”，9月的重拳調(diào)控隨之而來，樓市再次進入膠著狀態(tài)，直至年尾量價齊升。然而政策很給力，調(diào)控需努力，用來形容2010年的樓市調(diào)控再貼切不過。這一年是不折不扣的政策年、調(diào)控年?！? 一、福州與代表市宏觀經(jīng)濟比較……………………………………1二、2011年福州房地產(chǎn)市場運行基本情況………………………………1三、2011年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導向………………………………3四、2011年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望…………………………………………4第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查………………………5一、地理位置及概況………………………………………………………5二、公共設施狀況…………………………………………………………6三、交通道路體系狀況……………………………………………………6四、區(qū)域性質(zhì)與景觀…………………………………………………6五、規(guī)劃狀況………………………………………………………………6五、現(xiàn)場實際情況（圖片）……………………………………………………7第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查………………………………………………………7第四節(jié) 項目SWOT分析………………………………………………………10第五節(jié) 客戶分析………………………………………………………11第六節(jié) 項目定位……………………………………………………………15一、項目定位之基準………………………………………………………15二、項目市場定位原則……………………………………………………16三、市場定位（開發(fā)檔次）………………………………………………16四、價格定位………………………………………………………………18五、客戶細分………………………………………………………………18六、客戶定位………………………………………………………………19七、建筑規(guī)劃設計建議……………………………………………………21九、戶型設計建議……………………………………………………………23第一節(jié) 福州市房地產(chǎn)發(fā)展形勢及政策分析過去一年樓市是伴隨著一系列的房產(chǎn)新政走過來的。調(diào)控!調(diào)控!再調(diào)!2010年對于中國樓市而言，注定是一個值得關(guān)注的年份。2010年，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。3月還是一片“艷陽天”的樓市，在4月暴風驟雨般的調(diào)控政策中應聲而下。2011年，國家為了恢復房地產(chǎn)市場，對政策有一定的放松。這些調(diào)控措施的出臺，受到社會各界普遍關(guān)注，在不同程度上對我市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。但從長遠看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市化進程的中堅力量，未來發(fā)展前景是廣闊的。福州市貫徹國家出臺的房產(chǎn)新政并通過各種舉措在工作上取得了階段性的成效。一、 福州與臨近市宏觀經(jīng)濟比較福州市作為福建省省會城市，有屬于海西經(jīng)濟建設開發(fā)區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟾Ｖ菔锌側(cè)丝跀?shù)位居海西經(jīng)濟建設開發(fā)區(qū)首位，有很多所高校為其提供人才，人才資源豐富。但人均可支配收入較低，GDP與其他發(fā)達省份相比，相對較少，未來發(fā)展空間巨大。在今年四月份，成為推動福州經(jīng)濟增長的強大動力。固定資產(chǎn)投資的增長，改變了城市面貌，也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，城鎮(zhèn)居民收入水平可能阻礙房地產(chǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)投資增長率依然保持較高水平近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率多保持在較高水平。經(jīng)濟的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎，房地產(chǎn)投資逐年增長，保持了良好的發(fā)展勢頭。銷售面積超過竣工面積從上圖標我們可以觀察到，今年以來，竣工面積小于銷售面積。出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一是受國家宏觀調(diào)控的影響；二是20092010年開發(fā)過大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場需求旺盛，需求量大幅增長。市場火熱時，開發(fā)商就盲目的增加市場供應量，造成市場供大于求或暫時飽和，就會出現(xiàn)相應的停滯消化期?？梢灶A見，在今年下半年福州房地產(chǎn)市場將會迎來另一個高峰?！靶聡藯l”將購房者投資住宅資金成本提高，并明確住宅限購，而商業(yè)地產(chǎn)不受約束；況且上半年的加息也可能持續(xù)進行的；商業(yè)地產(chǎn)投資對于老百姓而言相對陌生，成熟的投資市場尚未形成，但隨著諸多投資者對商業(yè)地產(chǎn)漸漸關(guān)注。2011年地產(chǎn)調(diào)控是上半年緊下半年松，樓市到年底時將繼而轉(zhuǎn)旺。估計今年的中國地產(chǎn)能漸漸進入平穩(wěn)的市場中，到年底適度放松調(diào)控時，房價因市場尚存在剛性需要量大的影響，可有一些回漲。今年上半年，地產(chǎn)業(yè)所承受的資金壓力是漸漸增大了。2011年三線或以下城市的住房市場需求依然旺盛、房價持續(xù)上升。中國房地產(chǎn)市場需健康發(fā)展，確實需要政府監(jiān)管了。因重度調(diào)控將會重蹈008年覆轍，再筑壩堰塞湖對中國社會經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展極不利。經(jīng)調(diào)控“達成理性”后的樓市房價還是會持續(xù)上漲的?，F(xiàn)階段來說，市場住房剛性需求還是很大的，雖在地產(chǎn)調(diào)整轉(zhuǎn)型期房價不會全面回漲，但調(diào)控一放松肯定會產(chǎn)生全面回漲。第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況地塊名稱：工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)地塊地塊位置：工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)，分為B1B1B14三幅地塊整體出讓。在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標準前提下，可開發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過9000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計入容積率；地上、地下商業(yè)應為集中式。B13地塊土地面積：45805平方米（）土地用途：商服用地【商業(yè)、商務辦公（兼容酒店）】、住宅用地、公共綠地、城市廣場用地容積率：≤商業(yè)形式：地上商業(yè)建筑面積不超過6萬平方米，北側(cè)2棟高層塔樓應建設為商務辦公（兼容酒店），建筑面積不低于4萬平方米。建筑密度：≤ 35%建筑高度：擬建4棟高層塔樓，北側(cè)2棟高度分別約為7585米、5565米，南側(cè)2棟高層塔樓高度為90100米。建筑密度：≤ 40%建筑高度：≤30米二、公共設施狀況生活配套：寶龍城市廣場、萬象、新華都、永輝超市、百安居、正在施工的紅星美凱龍、紅旗大飯店、好世界酒樓、牡丹大酒店、麗港大酒店、在建的北江濱CBD等。公建配套：福建中醫(yī)學院附屬人民醫(yī)院、寧化派出所、東南眼科醫(yī)院、牡丹游泳館、衛(wèi)生服務站、銀行網(wǎng)點、西禪寺、白馬河公園、地鐵二號線等。距離東街口商圈、閩江北岸中央商務區(qū)、萬寶商圈，山姆會員店都僅有幾分鐘車程。公交線路：119238283111931114等四、區(qū)域性質(zhì)與景觀地塊處于西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，緊鄰萬寶商圈和北江濱CBD商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；距東街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。景觀資源豐富。五、規(guī)劃狀況根據(jù)規(guī)劃，B11地塊需建2棟高層塔樓，可規(guī)劃建設高層住宅樓宇或是商務辦公場所，另外，地下可規(guī)劃建設面積不超過9000平方米的集中式商場；B12擬規(guī)劃建設擬建4棟高層塔樓，北側(cè)2棟應規(guī)劃為高度分別約7585米、5565米的商務辦公（兼容酒店)場所，且面積不低于4萬平方米，