【正文】 資料來源：順德農(nóng)信社 典型客戶語錄： “容桂沒有什么很好的樓盤，我覺得住大良新城區(qū)會(huì)比較舒服！” “我的同事很多人都住在嘉信，有錢的人都覺得住在大良會(huì)比較有面子。 眉蕉角花園： 該區(qū)運(yùn)用自然沙灘和濃郁的熱帶植物作為“南國明珠”塔的背景 德勝河北岸： 該區(qū)為順德行政中心，有大量大型公共設(shè)施及行政辦公樓；另外聚集了萬科、龍光、嘉信等大型高檔樓盤 南國明珠塔花園廣場(chǎng)：將定位為公共開放、現(xiàn)代風(fēng)格的公園廣場(chǎng)。 ?北向擁有永久江景資源 地塊北向?yàn)榈聞俸?，遠(yuǎn)眺順德新城區(qū)各樓盤，西北向可望容奇大橋、東北向可望德勝橋，視野開闊。 —— 順德某樓盤售樓小姐湯女士 中高端客戶群體，需求獨(dú)門獨(dú)院，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力略差；但對(duì)產(chǎn)品舒適度要求更高 臨河別墅 類雙拼的設(shè)計(jì) 居住主體 1：親水大獨(dú)棟 （本項(xiàng)目附加值提升及溢價(jià)做法） 1f 2f 3f 會(huì)客廳 游泳池 前花園 后花園 露臺(tái) 類獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)； 特色私家泳池，獨(dú)立的會(huì)客廳及客房。 —— 順德珠江商報(bào)張 餐廳要求 可以 接受躍式 廚房要求 不需要廚房帶露臺(tái)，普通中式廚房的形式 廚房后面的那個(gè)露臺(tái)沒什么用，一般都見不到光線，很浪費(fèi)空間。 自己家門口不需要什么花園，大露臺(tái)就可以，那種入戶花園也挺好的，有一個(gè)過渡。 ——佛山大良某建筑裝飾公司陳總 獨(dú)棟或雙拼客戶： 當(dāng)前順德市場(chǎng)最頂級(jí)的客戶群體 主要需求點(diǎn)：對(duì)戶型舒適度和豪華性要求高 聯(lián)排客戶： 產(chǎn)品類型 聯(lián)排 聯(lián)排價(jià)格實(shí)在，又能有別墅的感覺，而且還會(huì)有一種安全的感覺。 ——順德某樓盤售樓小姐湯女士 主人房 要求 套間，喜歡大窗，窗戶朝向以舒適度為考慮?！? 別墅產(chǎn)品戶型定位： 產(chǎn)品 戶型面積 產(chǎn)品需求 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 定位策略 雙拼 （類獨(dú)棟） 400~450 中空或高于 ；雙車位； 1： ；帶地下室；大露臺(tái)；留有電梯位；4間套房； 江景資源 +高品質(zhì) 看重江景的順德企業(yè)主，選擇有服務(wù)品質(zhì)的社區(qū)別墅 四聯(lián)排 端頭 350~380 小面寬、大進(jìn)深；樓梯頂部開天窗 ；大露臺(tái)；帶地下室；3間以上套房有 150方以上的花園 河景 +高品質(zhì)+社區(qū) 新一代高端客戶，企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管； 四聯(lián)排 中部 280~320 小面寬、大進(jìn)深；樓梯頂部開天窗 ；大露臺(tái)；帶地下室；2間以上套房 河景 +高品質(zhì)+社區(qū) 同上 別墅產(chǎn)品約占總面積的 6%，雙拼及聯(lián)排的具體分配比例依據(jù)場(chǎng)地 產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅，個(gè)別偏好帶 電梯別墅 獨(dú)棟 有天有地，通風(fēng)采光都很好，聯(lián)排太小氣 ——佛山大良某建筑裝飾公司陳總 需求面積 及價(jià)位 350~500m2， 350—550萬左右 順德高端客戶目前的情況應(yīng)該還是 350~500m2的需求居多，均價(jià) 1萬左右是比較合理的。好一點(diǎn)也要有個(gè)噴泉吧，最好的別墅就該是在水邊上的，多少廣告在說 —— 水岸生活，這很現(xiàn)實(shí)的?！? 政府高級(jí)公務(wù)員： 李先生 大良政府機(jī)關(guān)任職 現(xiàn)居于大良城區(qū) “這邊人都很信風(fēng)水。 主力戶型面積 （ M2） 150㎡ 300㎡ 500㎡ 600㎡ 700㎡ 佛奧棕櫚園二期 康格斯二期 碧桂園藍(lán)城 凱麗山莊 君蘭高爾夫 蘭喬圣菲二期 桂畔上東區(qū) 400㎡ 200㎡ 250㎡ 聯(lián)排 /雙拼類 獨(dú)立類 800㎡ 海琴水岸 新世紀(jì)花園 新城灣畔 東逸灣 均安碧桂園 順德聯(lián)排 /雙拼別墅面積集中在 200280平方米，獨(dú)棟別墅面積集中在 300500平方米 客戶 構(gòu)成 大良周邊別墅項(xiàng)目的購房客戶主力為中、大企業(yè)主，多從事制造業(yè)，年齡在 40歲以上占主力； 家庭人口 5% 10%85%獨(dú)身3人以 下46人客戶居住區(qū)域24%24%37%10% 5% 大良勒流容桂杏壇香港客戶行業(yè)66%5%5%9%5% 10%制造業(yè)教育金融醫(yī)院貿(mào)易零售業(yè)統(tǒng)計(jì)樓盤：萬科蘭喬圣菲、康格斯、桂畔尚景軒 資料來源：順德農(nóng)信社 客戶職務(wù)5%14%81%公務(wù)員管理人員企業(yè)老板獨(dú)立別墅的成交客戶以本地的私營企業(yè)為主導(dǎo)，購房目的為自住，有過多次臵業(yè)的經(jīng)歷，認(rèn)為別墅有較高的投資價(jià)值，可以多次購買； 聯(lián)排別墅的成交客戶以構(gòu)成較獨(dú)立多樣，包括政府高層公務(wù)員，企業(yè)高管，泛公務(wù)員團(tuán)體（本地人）及私營企業(yè)主； 高端客戶 /中高端客戶普遍認(rèn)可“風(fēng)水”、“豪氣”是別墅項(xiàng)目形象的關(guān)鍵要素 訪談客戶中， 100%肯定關(guān)注： “風(fēng)水”、“豪華”、“氣派” 私營企業(yè)主： 陳先生 某建筑裝飾公司老板 現(xiàn)居于大良某項(xiàng)目別墅 “你們提到風(fēng)水，我覺得這點(diǎn)很好。 順德客戶對(duì)購買別墅有情結(jié)，自住和投資需求兩旺。 新世紀(jì)花園： 一自建別墅，外觀裝修華麗。 獨(dú)立： 420~1000平方米 附送大面積花園 聯(lián)排： 260~280平米 1~6期現(xiàn)貨已銷售完畢，現(xiàn)開發(fā)容奇大道北的地塊，戶型包括洋房及聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì) 08年 5月推出 352套聯(lián)排。 新世紀(jì)花園 （買地自建） 總占地 18萬平方米，總建筑面積 28萬，別墅共計(jì) 92套，沿街布置多層洋房及酒店公寓。由于自建時(shí)間不定，小區(qū)內(nèi)荒地與別墅共存，社區(qū)感全無。 區(qū)位 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 價(jià)格 銷售情況分析 大良 海駿達(dá) 〃 康格斯 獨(dú)棟 8000 很大數(shù)量甚至開盤前就已內(nèi)部消化 大良 蘭喬圣菲 聯(lián)排 7500 12023 無樣板房，有模型／樓書／廣告展示 一期推出產(chǎn)品開盤當(dāng)天全部售罄 大良 桂畔上東區(qū) 獨(dú)棟 ４０００ 06年售完 大良 尚景軒 聯(lián)排／疊加 聯(lián)排７０００ 疊加４０００ 06年初開盤當(dāng)天賣完 大良 新城灣畔 雙拼 20230 開盤即售完 北滘 君領(lǐng)世紀(jì) 獨(dú)棟 /聯(lián)排 /疊加 獨(dú)棟７０００ 聯(lián)排４３００ 疊加５５００ 06年 1月份開盤，年底全部售完 龍江 佛奧棕櫚園 獨(dú)棟 /聯(lián)排 8０００ 06年 11月開盤 ,1月獨(dú)別售磬 客戶視角： “以后別墅是越來越少了，一聽說有賣的，大家都要去看” “住別墅獨(dú)門獨(dú)戶，我和我的朋友們換房目標(biāo)都是別墅。我有個(gè)朋友，最近就想買別墅，每次都要帶風(fēng)水師去看。我雖然是外地人，但這邊外地人都是要入鄉(xiāng)隨俗，住幾年后和本敵人都很像了，認(rèn)的道理也差不多，和房子有關(guān)的風(fēng)水講究就更多了，談?wù)勥@個(gè)也是一種文化嘛?！? 行家觀點(diǎn)： 羅先生 某地產(chǎn)公司佛山項(xiàng)目經(jīng)理 “你們有條河涌在旁邊，后期還要引進(jìn)來，那很好啊，在順德，水就是財(cái)，有水就有財(cái)，順德人都喜歡親水設(shè)計(jì)的別墅” 湯女士 順德某樓盤售樓顧問 “拿我們項(xiàng)目來說，別的廣告也沒打什么，說了也不太吸引人。 ——順德房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理羅先生 偏好產(chǎn)品風(fēng)格 中西結(jié)合型，不喜歡純歐式 豪華尊貴的感覺 純歐式的不太適合當(dāng)?shù)厝?，中西結(jié)合會(huì)比較受歡迎點(diǎn)。喜歡 30~40平米的房間 順德高端客戶喜歡 30~40平米的大房間，方方正正的。 —— 順德大良某陶瓷公司鄺總 需求面積 及價(jià)位 200~300平方米， 150~240萬左右 現(xiàn)在的家庭都是 4個(gè)人左右，基本需求 200平米就可以了。 —— 順德大良某陶瓷公司鄺總 當(dāng)初建房沒考慮過做花園，所以現(xiàn)在買房的話會(huì)考慮 30平米左右的戶外花園。 —— 順德容桂某海鮮外貿(mào)公司老板曾女士 主人房 要求 套間，但不需要衣帽間，有 落地窗 就行。通過一個(gè)特色的側(cè)院方式來營造出三面采光的感覺，盡可能打造出類獨(dú)棟別墅的居住體難。 ?西向眉蕉河河濱公園 地塊西向?yàn)槊冀逗蛹昂訛I公園，政府河濱建設(shè)工程已到位，但西望仍能看見廠房及自建房 ?南向?yàn)槿萜娲蟮?，景觀一般 地塊南向?yàn)槿萜娲蟮?，有部分眉蕉河河道，景觀一般 ?東向自建別墅區(qū)，無景觀資源 東向?yàn)楫?dāng)?shù)馗呙芏茸越▌e墅群，沒有景觀資源。中心設(shè)臵“南國明珠”塔，島上設(shè)臵配套公益性設(shè)施 民俗水上公園： 利用現(xiàn)狀?；~塘，堆山理水，將大汕島開發(fā)場(chǎng)一個(gè)充滿嶺南園林風(fēng)味的河中島 本項(xiàng)目 未來公建配套 —— 增強(qiáng)項(xiàng)目所在片區(qū)居住價(jià)值 ?未來地塊所在片區(qū)將興建 時(shí)尚球類活動(dòng)中心 以及規(guī)劃建設(shè) 高尚住宅區(qū) ，與現(xiàn)有東逸灣這一大盤相呼應(yīng)，大大增強(qiáng)片區(qū)的居住價(jià)值 本項(xiàng)目 未來公建配套逐步完善以后，本片區(qū)將成為容桂高尚住宅集中的區(qū)域，生活舒適度及區(qū)域價(jià)值將得到大幅度提升 項(xiàng)目優(yōu) 劣勢(shì)分析： 本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)：江景、水道資源，但本項(xiàng)目景觀資源也受到到狹長的地塊形狀限制；通達(dá)性強(qiáng)，但區(qū)域仍屬于城市邊緣，在短期內(nèi)配套難以完善 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 德勝河一線開闊江景，眉蕉河及河濱公園景色 眉蕉河未來旅游景觀規(guī)劃及大型公建配套規(guī)劃 容桂少有的約 30萬建面大中大型樓盤 緊鄰容奇大道，交通方便，通達(dá)性強(qiáng) 南向容奇大道大型車輛進(jìn)出帶來噪音；東向高密度自建別墅，對(duì)項(xiàng)目排布造成一定難度 地塊形狀狹長，不利于規(guī)劃排布，對(duì)江景的利用也有一定不利影響 位于城市邊緣，區(qū)域內(nèi)配套不完備 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? “難道你不覺得大良的環(huán)境比容桂要好嗎？有錢我當(dāng)然愿意住大良” 大良高端洋房項(xiàng)目充斥容桂客戶身影，尤以新城區(qū)項(xiàng)目為最；而在大良別墅客戶來源區(qū)域比例中，容桂客戶位居第一！ 市場(chǎng) 現(xiàn)狀 中高端客戶依靠本區(qū)域內(nèi)自然增長，外來人群主要補(bǔ)充在中低端群體； ?容桂目前有工商企業(yè) 1萬多家，但絕大部分中小企業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，一般一個(gè)中小廠房主要由藍(lán)領(lǐng)與私營企業(yè)主構(gòu)成，即只有“老板”和“打工仔”，缺少中層管理人員，而大中型企業(yè)中端收入人群流動(dòng)性較大，造成目前容桂客戶組成的啞鈴型結(jié)構(gòu) 占地面積 （平方公里） 總?cè)丝? 其中 戶籍人口 外來人口 容桂 80 450000 193400 256600 低端收入人群 高端收入人群 中端收入人群 高端收入人群 —— 中高端物業(yè)可能需求群體 本地居民：原住民為主，部分外來，多為公務(wù)員、企業(yè)高管； 工業(yè)區(qū)：私營企業(yè)主（本地 /港澳），中高管（本地 /外籍） 中端收入人群 —— 普通物業(yè)可能需求群體 外來小生意人：個(gè)體戶，經(jīng)營規(guī)模不大 工業(yè)區(qū)工薪白領(lǐng)：中低層領(lǐng)導(dǎo)、事業(yè)單位一般職員與技術(shù)人員 低端收入人群 —— 非物業(yè)購買承受群體 打工者：人數(shù)眾多，無物業(yè)購買能力，多居住于工廠宿舍或租住周邊農(nóng)民村 容桂人口構(gòu)成表 定位困境：江景資源雖然突出，但并不能支撐分享于所有高層產(chǎn)品；城市化發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值支撐需要較長的兌現(xiàn)期；相比之下，本項(xiàng)目的規(guī)模也不具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 ① 新世界花園 ② 聚龍明珠花園 ③ 花城苑 ④ 金亞花園 ⑤ 云影花園 ① 海珠半島花園 ② 尚海 ③ 聚雅苑 ④ 金海灣 ⑤ 濱江明珠 ⑥ 中信君庭 ⑦ 珠江廣場(chǎng) ⑧ 濱江怡苑 ⑨ 江畔華庭 ⑩ 保利康橋 濱江東受惠于江岸地段后期規(guī)劃性的開發(fā)，走出脫離海珠市場(chǎng)的單邊行情，成為與珠江新城遙相呼應(yīng)的濱江豪宅區(qū)； 容桂向東：未來重大的交通和軌道利好主要集中在東部區(qū)域，有利于吸引高端客戶置業(yè)； 橫九快速路：2023年建成 建業(yè)路：2023年開通 環(huán)城北路：2023年建成 碧桂路 太珠高速：2023年建成 廣珠輕軌：2023年建成 容桂東部跨區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 當(dāng)前： 碧桂公路 —— 連接新城區(qū)與容桂 2023年： 廣珠輕軌 —— 連接新城區(qū) /大良老城區(qū) /中山 /廣州 2023年： 環(huán)城北路 /建業(yè)路 —— 連接容桂中心地帶 太珠高速 —— 連接新城區(qū) /中山/廣州 2023年： 橫九快速路（含西 /南兩座橋梁） —— 中山北 /南沙 容桂站 橋梁 橋梁 廣州 /