【正文】 秀路商圈 ——南亞廣場 南亞廣場項目位于海口市海府路與和平南路的交匯處，商住綜合樓，總 25層占地面積 23528平方米 建筑面積 128392平方容積率 商業(yè)面積 51977平方米 商業(yè)層數(shù) 5層所處商圈 海口最大商圈海秀東路、明珠商圈，附近常住人口 25萬主力店 家樂福， 3層，營業(yè)面積約 2萬停車位 地上 54，地下及立體停車樓約 730，總車位約 780狀態(tài) ?？谧钤绲拇笮统校壳敖?jīng)營狀況良好租金 業(yè)態(tài) 套數(shù) 營業(yè)方式負一層 160180 元 /㎡ 各類服裝、內(nèi)衣、床上用品、家居飾品；75 店鋪、柜臺首層 200220元 /㎡ 化妝品 珠寶首飾 店鋪、柜臺64 店鋪、柜臺二層 家樂福超市，?？诘谝患壹覙犯Ｈ龑铀膶?餐廳、娛樂城、影院、美容11 店鋪、開放式Code of this report | 13169。這里將來將被改造成?？谥饕纳虡I(yè)步行街。商圈分析指標 解放路商圈1．人口規(guī)模及特征分析 ?？诖渭壣倘?，部分商品具有全市壟斷性地位；消費年齡 1060歲，跨度較大；教育水平參差不齊，收入中等或中低水平，穩(wěn)定性差；以個體戶、學生、職員、營業(yè)員等為消費主體。3．競爭狀況分析 新華南電器一條街，博愛路小商品一條街、解放西、得勝沙路服裝鞋包一條街，聚集了大批小商戶，各商戶相互依存，形成了專業(yè)市場格局，占據(jù)了?？谑袎艛嘈缘匚?。5．客流量分析 客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時間長，目的性強，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。7．自身分析 電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。 8．城市規(guī)劃 政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學的規(guī)劃、建設和引導。Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023 15國貿(mào)商圈分析 ——最新的商圈國貿(mào)商圈是近年隨著?？跒称瑓^(qū)開發(fā)而新型的商圈，也是?？谖ㄒ坏?CBD商圈，起源于九十年代，近年新開張的商業(yè)項目有：宜欣購物廣場、上邦百匯城，本片區(qū)匯集了海口最多的娛樂場所，是?？跁r尚文化集散地。2．經(jīng)濟狀況分析 海口 CBD，寫字樓密集（玉沙國際、國貿(mào)中心、深發(fā)展大廈、珠江廣場、南洋大廈等等），辦公人群集中，區(qū)內(nèi)有椰樹集團，居民收入高，消費能力強，外來人口多，有度假季節(jié)性消費特點。4．交通條件分析 區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。白天的客流多過晚上、工作日客流多過周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂業(yè)和服務業(yè)帶來的客流較多。8．城市規(guī)劃 政治、文化中心、全市的核心區(qū)Code of this report | 16169。所處商圈 國貿(mào)商圈 商業(yè)層數(shù) 35層 1條步行街， 3座主建筑占地面積 47613 ㎡ 建筑面積 93713 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡主力店 家樂福，地下 1層，租賃面積 停車位 地上 200，地下 350，總車位 750租金 外圍的商業(yè)樓鋪面 90110元 /㎡ 要求簽兩年，第二年加 20%租金外場的地面攤位租金 277333元 /㎡ ， 9㎡ 以內(nèi)經(jīng)營狀態(tài)08年 7月開業(yè)，不到一年時間，已經(jīng)成為?？谥饕牟惋?、娛樂、時尚集中地Code of this report | 17169。 5層是電影院； 4層是潮州菜館和健身中心； 3層是休閑及文化用品等； 2層為品牌女裝和休閑品牌等； 1層設置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負二層為停車場，整個面積達 2萬多平方米。 Copyright Centaline Group, 202318?？谏倘Ψ治鼋Y論分析結論 ——本項目是潛在的未來市級商圈但 5年內(nèi)區(qū)級商圈的可能性較大詳細研究見附件：海口商圈研究報告 .docCode of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023 20Canal City 日本博多水城Code of this report | 21169。 Copyright Centaline Group, 2023 22Canal City 日本博多水城Code of this report | 23169。 Copyright Centaline Group, 2023 24Bluewater Shopping ParkCode of this report | 25169。 Copyright Centaline Group, 2023 26Bluewater Shopping ParkCode of this report | 27169。? 香港朗豪坊在 “ 通天梯 ” 的頂端，即在購物中心十三樓以上的天幕上，設置了一張巨大的數(shù)碼天幕 ——全亞洲首創(chuàng)、長達 138米的類似美國拉斯維加斯凱撒皇宮的天幕。當商場的樓層達到一定的高度如何將顧客吸引上更高的樓層，是一門經(jīng)營的哲學，更是一門經(jīng)營的科學。香港朗豪坊 ——天空之城Code of this report | 28169。 Copyright Centaline Group, 2023 29香港朗豪坊 ——天空之城Code of this report | 30169。 Copyright Centaline Group, 2023 31香港朗豪坊 ——天空之城Code of this report | 32169。 Copyright Centaline Group, 202333香港青衣城 ——海洋主題購物中心Code of this report | 34169。 Copyright Centaline Group, 2023 35香港青衣城 ——海洋主題購物中心Code of this report | 36169。實用率： 50％配比： 零售、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)為 52： 18： 30Code of this report | 37169。匯集各式嶺南特色的嶺南風情街F5 繽紛城市 家居飾品、文具精品、音像圖書，休閑食品、真冰溜冰場F6 美居與美食 家具、燈市、主題餐廳F7 世紀歡樂城 ? 4維電影院? 電動游戲世界? 婚紗禮堂規(guī)劃特色：劇場式設計、空間層層遞增， 7米高 7000平方米園林生態(tài)中庭，拉斯維加斯夢幻天幕，廣交會展廳、大型國際電影城、威尼斯水城餐廳、真冰溜冰場、 57層間的 “空中過山車 ” 及室內(nèi)水族館等。 Copyright Centaline Group, 202338商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模東方廣場的形成時間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，屬于 street mall，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。案例 :北京新東方天地Code of this report | 39169。 PIZZA、面愛面、元?；剞D壽司、巴蜀豆花莊、 STARBUCKS、 KFC等娛樂、展廳、影音及圖書精彩無限數(shù)碼廣場、高永信攝影器材中心、索尼探夢、愛普生影音坊、 ROLLSROYCE MOTOR CARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀影院、 BW、 POGGENPOHL櫥柜百貨、超市 晨曦百貨、華潤超市、 WATSON‘S 、運動 100案例 :北京新東方天地Code of this report | 40169。2023年底， REEL時尚百貨、華潤萬家 CITYVALLUE超級廣場、嘉禾電影城及 “ 冰紛萬象 ” 真冰滑冰場等四家主力店簽約入駐萬象城。 “ R201。萬象城 ” 內(nèi)，共四層，面積達 2萬平方米。案例 :深圳華潤萬象城Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023 42項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報告思路商鋪推廣策略Code of this report | 43169。國內(nèi)外案例經(jīng)驗 ——主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關鍵因素。項目發(fā)展戰(zhàn)略 ——項目制勝關鍵主力店 靈活性 主題特色 可出售性 本項目商業(yè)成功的 4個發(fā)展戰(zhàn)略Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023 45項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023 47業(yè)態(tài)組合定位 ——餐飲娛樂型的購物中心主力店 +餐飲娛樂型的準區(qū)域性購物中心Code of this report | 48169。? 區(qū)域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍。本購物中心以超市為核心主力店， 同時可引進高端百貨。 Copyright Centaline Group, 2023 49第一階段：餐飲（ 36號地）第二階段：超市 /娛樂（ 35號地）第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店（ 35號地）動態(tài)的主力業(yè)態(tài) ——不同階段不同的招商重點Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023 51?？谑准艺姹锉鶊觯ńㄗh與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住宅檔次）Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 202353Code of this report | 54169。真冰溜冰場設置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。 Copyright Centaline Group, 2023 55項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略Code of this report | 56169。雖然地下的造價要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以 我們建議采用 2+1的垂直規(guī)劃模式比較Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023 58Street Mall 要素及案例 Street Mall 在英文中的原意指的是購物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風霜之苦的購物樂趣。 Code of this report | 59169?？梢钥紤]在湖貝路沿線設置室外休閑長廊。 Copyright Centaline Group, 2023 60規(guī)劃建議 ——Street Mall 概念設計 Street Mall 概念設計可以參考 Queen Street Mall 與建外 SOHO商業(yè)街的設計。 Copyright Centaline Group, 2023 61規(guī)劃建議 ——Street Mall 概念設計 街道名稱：建外 SOHO街 16條步行小街， 300個沿街店鋪SOHO商鋪全部沿街設立，獨立進出，面積從100平米到 600平米不等，設施齊全。 Copyright Centaline Group, 2023 62StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例 ——深圳萬科城規(guī)劃管理經(jīng)驗借鑒：全街鋪規(guī)劃。聘請仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問。引進主力超市店和品牌店提升價值。Code of this report | 63169。（具體轉換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉換）住宅及商務公寓非正式 通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。 Copyright Centaline Group, 2023 64非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉換 ——萬能小獨棟（辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可）2層地上 +1整層地下室室外景觀街區(qū)（外圍外街 )萬能小獨棟 萬能小獨棟提升項目的可出售性Code of this report | 65169。? 在主入口設計醒目