【正文】 學(xué)家研究，中國城市房地產(chǎn)在啟動發(fā)展階段，其主要特征為以生存需求為訴求點(diǎn)，物業(yè)檔次不高，居住環(huán)境要求低下，主要以便利的生活環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)。 2. 對于三線城市的縣下鎮(zhèn)區(qū)而言，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，房地產(chǎn)在鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣一般呈現(xiàn)為買地自建，且靠近路邊地塊越受歡迎，因?yàn)樵谶@方面更多考慮的是首層的商鋪價(jià)值。 ?東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)的“啟動階段”理論模式推導(dǎo) ?房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ? 東華鎮(zhèn)區(qū)中，東華已 6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，因此改善提高環(huán)境而進(jìn)駐新地方成絕大多數(shù)消費(fèi)者的發(fā)展目的。 ? 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒有正式的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，新行政中心還沒形成城區(qū)效應(yīng)，市政配套和生活配套還有待提高和完善。 ? 東華當(dāng)前還沒有成熟的商品房開發(fā)小區(qū)，因此以英城區(qū)域房地產(chǎn)情況作為參考分析：樓價(jià)幅度在 1500— 3000元 /㎡ 的情況分析得出，整個英德區(qū)房價(jià)存在價(jià)格洼地。 ? 居住描述：廠區(qū)有宿舍配套，外來人員大多居住在工廠宿舍；本地居民大多有自己的物業(yè)居住，上班時來回家里跑；路途遠(yuǎn)的，進(jìn)行了包車上班。 ? 商業(yè)氛圍分析：當(dāng)前鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)總體氛圍不濃，休閑商業(yè)欠缺，英華作為東華鎮(zhèn)規(guī)劃的新行政中心，商住中心，到目前為止，鎮(zhèn)區(qū)各方面還比較蕭條。按規(guī)劃，東華鎮(zhèn)準(zhǔn)備未來 3年內(nèi)外來人口達(dá) 5萬人， 5年達(dá) 8萬， 8年達(dá) 10萬外來人口，而當(dāng)?shù)爻鞘芯用?3年內(nèi)將達(dá) 1萬人，吸引當(dāng)?shù)剞r(nóng)民入鎮(zhèn)區(qū)居住 1萬人， 10年內(nèi)東華鎮(zhèn)人口達(dá) 20萬人，其中，鎮(zhèn)區(qū)人口達(dá) 12萬人。 2. 鎮(zhèn)級地產(chǎn)的商鋪業(yè)態(tài)主要以區(qū)域內(nèi)日常生活和與農(nóng)產(chǎn)品交易為主要形態(tài)，業(yè)態(tài)初級，且沒有統(tǒng)一規(guī)劃，大多以自然形成為主。 原行政鎮(zhèn) 居住中心 住宅地皮價(jià)格 商鋪?zhàn)饨? 經(jīng)營業(yè)態(tài) 大鎮(zhèn)鎮(zhèn) 大鎮(zhèn)市集 1000— 2200元 /㎡ 高達(dá) 5060元 經(jīng)營的品種主要是雜貨、農(nóng)副產(chǎn)品、服裝、鞋帽等生活必需品。 魚灣鎮(zhèn) 靠近市集 700— 1000元 /㎡ 租金在 7001000元 /月之間，每間商鋪面積約 2060 ㎡ 主要經(jīng)營的品種是餐飲、雜貨、服裝、農(nóng)幅產(chǎn)品。 —— 英華鎮(zhèn) 主要以市集為主 暫時無地塊可售 —— ?東華鎮(zhèn)區(qū)原行政鎮(zhèn)片區(qū)市場分析 小結(jié)： 1. 以上分析中，由于鎮(zhèn)級市場的特殊性，人均收入較低，消費(fèi)層面比較初級，因此產(chǎn)品開發(fā)必需以快打慢策略，以最快的速度，以最好銷的產(chǎn)品投入市場。 ? 華僑工業(yè)園的落地規(guī)劃，并且招商引資的實(shí)施，東華產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，企業(yè)的落地生產(chǎn)，吸引了大量的外來人口，存量市場增加。農(nóng)村人均純收入 3006元，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款 。 ? 中國傳統(tǒng)的住房觀念，“一代鋪”養(yǎng)育三代人，因此在初級市場的鎮(zhèn)級地產(chǎn)，對于買地自建情況特別熱衷，因此形成自身特有的鎮(zhèn)級地產(chǎn)發(fā)展模式。 ? 東華新行政中心的建成及新的規(guī)劃方案出臺和落地，在政府推動下，政策向新中心傾斜，因此將形成新一輪購地買房熱潮。 → 這部分人群將搶占先機(jī)，起到領(lǐng)頭羊的作用。 → 這部分人群素質(zhì)較高，追求生活品質(zhì)，一般購房自住和投資。 → 這部分人群一般屬投資和自住型需求。 ? 周邊中小個體戶 —— 了解當(dāng)?shù)厍闆r，對城市發(fā)展有目供睹，消費(fèi)較為理性，一般會進(jìn)行投資型購買。 ? 小企業(yè) —— 由于本地的商業(yè)配套極不完善，商家會利用工業(yè)發(fā)展的契機(jī)投資商業(yè)配套。 ? 小房地產(chǎn)開發(fā)商 —— 一般為購地建房進(jìn)行二次開發(fā)投資。 ? 產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展發(fā)展，東華鎮(zhèn)將成為名符其實(shí)的英德第二城。 ? 東華鎮(zhèn)雖作為英德市第一大鎮(zhèn)，城市發(fā)展還動力不足，總體經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，市民收入不高，購買能力有限，因此房地產(chǎn)發(fā)展也相應(yīng)初級。 ? 由于三線城市并且是鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊性，目前東華鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)存在價(jià)格洼地，并且這個價(jià)格洼地將隨著華僑工業(yè)園的成熟而逐漸瓦解，變化周期初步設(shè)定在 3— 5年。 結(jié)論： 初級市場，開發(fā)利潤空間有限，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)階段必然是： 買地自建向初級商品房過渡，并且變化周期在 3— 5年內(nèi) 。 2. 東華停止 6年之久的個體產(chǎn)權(quán)地皮交易當(dāng)中，目前已經(jīng)積蓄了大量的消費(fèi)能量，由于當(dāng)前的新行政中心的氛圍還不成熟，相關(guān)配套不齊全，因此有高達(dá) %的在觀望（期待新的價(jià)值預(yù)期），所以本項(xiàng)目推向市場必然是 ：以配套為前提營造成熟商住環(huán)境。 1. 在商業(yè)環(huán)境要求調(diào)查中，綜合農(nóng)貿(mào)市場的要求是最高的，也就是日常生活和兼顧集市時的生意經(jīng)營在這兩大方面相結(jié)合，能夠在日常運(yùn)營中產(chǎn)生利潤，因此需求最多。 1. 市政配套，時代發(fā)展到現(xiàn)在，信息系統(tǒng)高速發(fā)達(dá)，區(qū)域?qū)^(qū)域的聯(lián)系不斷增強(qiáng)，因此在市政，特別在對外聯(lián)系方面倍顯重要，但基于東華鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊原因，在這方面不用很高檔就可以滿足民眾要求。②建筑造價(jià)相應(yīng)較低。 3. 由于購買力的限制和宅基建筑影響，市場對現(xiàn)成商品房的需求量不是很大，核心市場對于商品房面積要求也不高，約在 100— 120㎡ 之間的三房戶型，這些主要以家庭為主要購買單位。 客戶對產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（ 125人） 自建 % 現(xiàn)房 % 現(xiàn)鋪 % 兩者可以 % 自建地皮面積大小調(diào)查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調(diào)查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對建筑高度調(diào)查（ 125人） 1層 % 2層 % 3層 % 4層 16% 5層 15% 6層 % 物業(yè)用途調(diào)查（ 125人） 自住 % 投資增值 % 出租 % 自己經(jīng)營 % 自住與投資相結(jié)合 48% 付款方式調(diào)查（ 125人） 一次行付款 % 銀行按揭 % 二者都可以 % 商鋪 5年返租吸引力調(diào)查（ 125人） 有 % 沒有 12% 一般 % 建筑朝向調(diào)查（ 125人） 南北朝向 40% 東西朝向 % 無所謂，房屋實(shí)用就好 % 分析小結(jié)： 1. 客戶置業(yè)目的以物業(yè)增值和自住為主，因區(qū)域價(jià)值預(yù)期不高，利潤空間有限，所以純粹投資吸引力不足。 3. 從商鋪返租置業(yè)計(jì)劃調(diào)查表分析可知，實(shí)現(xiàn)快速物業(yè)增值是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，因此做配套，聯(lián)動政府做城市運(yùn)營，將區(qū)域價(jià)值做熟拉高。 是否攜帶親戚朋友同時置業(yè)調(diào)查（ 125人） 會 % 不會 % 到時再看 % 臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（ 125人） % % % 24% 2m以上 % 前后地塊間距調(diào)查（ 125人） % 1m 16% % 2m % 做成排屋，不需要間距 % 臨街樓房層高調(diào)查（ 125人） 一層樓高 % % 4m % % 二層樓高 % % % 4m % 三層樓高 % 44 % % 4m % 臨街門面寬度調(diào)查（ 125人） 4m % 5m % 8m % 10m 24% 12m % 15m或以上 % 分析小結(jié)： 1. 以上數(shù)據(jù)相應(yīng)比較主觀，只能作為一種參考，具體規(guī)格以項(xiàng)目形象塑造方向?yàn)橹笇?dǎo)。 2. 因此在項(xiàng)目定價(jià)時，上表價(jià)格只能作為一種參考，另還要結(jié)合區(qū)域價(jià)值、市場供求關(guān)系等來進(jìn)行定價(jià)。 2. 大多客戶在對于自建房的樓層幅度一般在 2— 4層之間，這其中與客戶家庭成員結(jié)構(gòu)有關(guān)，而且從實(shí)用角度分析，樓層過多 —— 浪費(fèi)，而且成本也相對要高，所有 2— 4層相對合理，其建安成本也大概在 500元 /㎡ 左右。 2. 成熟的生活配套和商業(yè)配套，是項(xiàng)目吸引客戶前來置業(yè)的動力，政府的規(guī)劃動態(tài)和實(shí)施是社會的關(guān)注焦點(diǎn)，因此聯(lián)動政府，做好東華新