【正文】 中央人口居住區(qū)） 是一個被居住圍合商業(yè)盆地 是一個交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平 滬松公路 滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路 9號地鐵 泗寶路 ? 本項(xiàng)目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時又有直達(dá)的軌道交通、公交樞鈕站。 ? 公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項(xiàng)目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。 ? 水路交通有淀浦河和泗涇塘，通航能力在 300噸級，可直通黃浦江，距張華浜國際集裝箱碼頭約 45公里。 ? 北面臨近軌道 9號線泗涇站出口，直達(dá)松江大學(xué)城，及徐家匯。 美容飾品 化裝品，飾品 中低檔 街鋪 本地 幾乎沒有 賣場類 建材，家居，家電類 無 / 本地 無賣場，只有批發(fā)市場 文化設(shè)施 電影，書店，健身 少 / 本地 健身類，電影院幾乎缺乏 其他 中介，彩票 一般 街鋪 本地 位置差 ?松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。而洞涇商業(yè)主要集中在長興路。 ?零售業(yè)態(tài)主要集中在生活配套類、手機(jī)電腦配件類、娛樂休閑類，大型類生活超市主要滿足當(dāng)?shù)厝丝凇? ?江川路服裝配飾市場相對比較集中，但缺乏整體規(guī)劃與布局，環(huán)境與檔次低，商鋪空置率比較高。商務(wù)市場比較缺乏，幾乎很少有寫字樓。 地鐵旺鋪 LOMO玩庫 松江老城區(qū)首個家庭一站式休閑廣場，集購物、休閑、娛樂、餐飲四大功能于一體 20230元 /平方米 總建筑面積 32023平方 .一樓時尚生活區(qū)、二樓居家用品區(qū)、三樓休閑美食區(qū)、四樓娛樂天地區(qū) LOMO玩庫 小戶型產(chǎn)權(quán)旺鋪 九久商業(yè)廣場 九亭站集大賣場 、酒店 、 公寓于一體的購物中心 / / 在建 佘山站商業(yè) 集中商業(yè) 、 酒店公寓于一體的購物中心 / / 概念規(guī)劃 周邊項(xiàng)目狀況 2023 本案 2023 2023 2023 9號商業(yè)廣場 九久商業(yè)廣場 佘山站商業(yè)廣場 強(qiáng)銷期 背景分析 區(qū)域競爭 時間競爭與互動 未來軌道 9號線商業(yè)地塊不斷推出， 產(chǎn)權(quán)商鋪競爭越來越激烈 現(xiàn)在大型商業(yè)同質(zhì)化比較嚴(yán)重， 招商 ,銷售爭奪資源加劇 9號商業(yè)廣場 ,九久商業(yè)廣場兩端截流 , 中間佘山站商業(yè)同質(zhì)化競爭 Part2 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目城市節(jié)點(diǎn)屬性 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目 SWOT屬性 項(xiàng)目屬性定位方向 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 松江新城區(qū) 九亭七寶區(qū)域 泗涇 ?隨著松江城市的擴(kuò)大，學(xué)校人口不斷導(dǎo)入，區(qū)域樞紐中心加強(qiáng)，逐漸成為一個區(qū)域獨(dú)立體。 ?泗涇依靠自身發(fā)展，更為孤立。城市化的進(jìn)程，就是導(dǎo)致了人口的不斷外遷，他們伴隨的是新型住宅的開發(fā)，人口不斷在往外遷移 。軌道交通人口不斷導(dǎo)入，交通更為便利。 ?新的居住中心的誕生與擴(kuò)大。 ?商業(yè)牌的打造，城市新中心的創(chuàng)建，聯(lián)動佘山、洞涇、泗涇、趙巷為泛城區(qū)，成為一體。 是作為市區(qū)小白領(lǐng)過渡住居第一住所。建筑總面積達(dá) 6萬平方米，集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體， 真正滿足“一站購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)新生活， 加上其位于 9號線中心的優(yōu)越位置，和對周邊區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，該項(xiàng)目勢必成為 —— 上海大型居住中心區(qū)域 標(biāo)志性的綜合商業(yè)購物休閑廣場 。 項(xiàng)目外延 休閑文化 藝術(shù)營造， 廣場文化，小品與雕塑 樞紐核心 旅游集散 結(jié)合周邊旅游資源 ,公交樞紐為中轉(zhuǎn)總站， 9號線中心 ,兩端人流匯聚于此 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 人口 老居住區(qū) 交房 樓盤 在建樓盤 規(guī)劃用地 泗涇 洞涇 公寓 別墅 公寓 別墅 西南規(guī)劃里的公寓居住區(qū)。 常住人口 5萬 3. 5萬 約 5萬 （建筑面積185萬平方米 約 建筑面積185萬平方米） / / 流動人口 2萬 1萬 / / / 23 內(nèi)年常住人口 / / / / 約 6萬 （至少建筑面積 200萬平方米） 約 1萬 （至少建筑面積 100萬平方米） 3年后未來人口 周邊區(qū)域近上萬畝別墅用地 近 5萬富豪。 沿 9號線周邊 5公里以外的松江，九亭等區(qū)域的客戶，主要滿足是其差異化消費(fèi)和特色消費(fèi) 上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進(jìn)行旅游休閑的中樞站，以及商務(wù)人士。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物、娛樂、餐飲級休閑一體 ,通過設(shè)置大型百貨店，文化廣場，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊，廣場，庭院特點(diǎn) 佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng) ,打造旅游文化 項(xiàng)目獨(dú)特廣場文化 (特色文化節(jié) ,旅游節(jié) ),與品牌文化相一致 有品位的 ,有思想的 ,有實(shí)力的 ,有較高素質(zhì)的 ,有一定地位的 項(xiàng)目定位 品牌塑造 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場業(yè)態(tài)配比 無大賣場業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目名稱 大寧國際 景瑞生活廣場 大拇指廣場 萬達(dá)商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)構(gòu)成 餐飲 30％，服飾及零售： 35％，家居家電 5％，大賣場 20％，娛樂 10％ 大賣場： 20％，家居大賣場 40%，餐飲娛樂： 30％，零售 10％ 大賣場 38％，零售 11%,餐飲 23％，娛樂18％，其他 10％ 大賣場 11％，餐飲，零售27％，娛樂教育 15％，家居賣場 13％ 主力店 大賣場（大潤發(fā) 2萬平方米），CA 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場家樂福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 CA， pizzahot，珠寶城，第一食品商店等 功能布局 零售在 12層，餐飲 13層，部分在大賣場以上的 45層，大賣場 23層，休閑娛樂在 3層以上 地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂等設(shè)施。 部分商業(yè)項(xiàng)目引入主力店 ,專業(yè)賣場 ,增加關(guān)聯(lián)消費(fèi) . 大部分持有 。 業(yè)態(tài)類型 消費(fèi)適應(yīng)性 競爭激烈度 城市距離度 價值提升 大賣場 強(qiáng) 小 低 高 大型餐飲娛樂類 強(qiáng) 小 高 中 家居類 強(qiáng) 小 中 高 服飾、配件 強(qiáng) 中 高 小 家用電器類 強(qiáng) 中 中 高 運(yùn)動休閑類 強(qiáng) 小 高 中 消費(fèi)適應(yīng)性（適應(yīng)人群）：強(qiáng)，中，弱； 競爭激烈度：大、中、小。價值取向（本項(xiàng)目價值提升）：大、中、小 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)趨向 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場主力店 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計 % % % % % % 14% 9% % 3976 2840 4544 3976 6816 21016 8804 4828 56800 業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場 7%5%9%7%12%37%14%9%大賣場主力店次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比建議 無大賣場 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計 % % % % % % % % 3976 8520 4544 6816 20448 7952 4544 56800 7%15%8%12%36%14%8%次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它 飾品類消費(fèi)頻率高 吸引對象層面廣 租金承受能力高 可要求展示面大 大賣場關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)消費(fèi) 常用消費(fèi) 區(qū)域面積要求 區(qū)域內(nèi)比較缺乏 一站式消費(fèi) 強(qiáng)有力引導(dǎo)人流帶動 2層 特色主題消費(fèi) 1F 2F 3F 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 樓層分布原則 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場 無大賣場 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布 地下一層 大賣場 20230平方米 ,停車庫 20230平方米 20230平方米停車庫 1層 21000 大賣場入口 4000平方米 ,KFC店 200平方米 , 精品生活區(qū) (