【正文】 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第三章 芝罘區(qū)住宅類比項(xiàng)目概況 NO:1 天鴻凱旋城（在售） 項(xiàng)目名稱 天鴻凱旋城 發(fā) 展 商 北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目類型 專業(yè)商鋪 +商住辦公 地理位置 芝罘區(qū)解放路國(guó)貿(mào)東 交通狀況 1 50等多路交通經(jīng)過(guò)，交通很方便 總建面積 ㎡（包括住宅） 商業(yè)面積 ㎡ 容 積 率 公 攤 —— 車 位 596 物 管 費(fèi) —— 棟 數(shù) 4棟主體樓， 層 數(shù) 商業(yè)（地下一層 +地上四層半） 1230 層， 331 層， 428 層 項(xiàng)目定位 CBD 商務(wù)區(qū)的典范 主力面積 —— 交房標(biāo)準(zhǔn) —— 售 價(jià) 起價(jià) 6937 元 /㎡（住宅） 均價(jià) 8000 元 /㎡（住宅） 最高價(jià) 8996 元 /㎡（住宅） 租 價(jià) —— —— —— 付款方式 一次性 按揭貸款 60% 10 年 主力賣點(diǎn) 特權(quán)、經(jīng)典，南北雙主臥、陽(yáng)光海景完美珍藏、感受上層典范 生活 廣告訴求 地王新標(biāo)、傳世臻品 銷售狀況 或租賃狀況 商業(yè)尚未開(kāi)盤(pán)，住宅銷售目前情況不錯(cuò)， 1期推出 40 套全部售完（ 6937 元 /㎡起 —8996 元 / ㎡高，客群北京、上海、淄博、韓國(guó) 3 組）； 2期預(yù)推出 80 套，暫時(shí)沒(méi)對(duì)外發(fā)售，先拿出 37套解決關(guān)系戶，現(xiàn)在已售 10套，其中 12銷售面積為： 199 ㎡、204 ㎡、 205 ㎡； 3銷售面積為： 95 ㎡、 120 ㎡、 150 ㎡、 160㎡、 163 ㎡、 185 ㎡；第二批價(jià)格為：起價(jià) 7000 元 /㎡，均價(jià) 8400 元 /㎡；最高價(jià) 11000 元 /㎡；主要客戶為煙臺(tái)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā) 展 商 飛龍建筑開(kāi)發(fā)有限公司 運(yùn) 營(yíng) 商 無(wú) 項(xiàng)目類型 臨街地商 地理位置 南 迎祥路中段 主要商戶 無(wú) 交通狀況 2 2 等多路交通經(jīng)過(guò) 銷售熱線 6719278 占地面積 —— 營(yíng)業(yè)面積 —— 層 數(shù) 2層 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中檔 物 管 費(fèi) 未定 車 位 50 個(gè)左右 人 流 量 一般 經(jīng)營(yíng)定位 無(wú) 經(jīng)營(yíng)方式 自營(yíng) 輻射范圍 迎祥路、奇山東路一帶 主力面積 135— 200 平米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 售價(jià) 起價(jià) 6000 元 /平米 均價(jià) 6900 元 /平米 最 高 價(jià) 7800 元 /平米 租價(jià) 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 付款方式 一次性付款，按揭 4 成 10 年 租售策略 無(wú)任何優(yōu)惠 銷售或租賃狀況 銷售 50%左右 各層 經(jīng)營(yíng) 內(nèi)容 業(yè)主自己根據(jù)業(yè)態(tài)而定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地理位置 上夼西路中段（十八超市的外鋪和內(nèi)鋪） 主要商戶 十八超市 交通狀況 交通便利 4 6 路等經(jīng)過(guò) 銷售熱線 608188 6088878 占地面積 —— 營(yíng)業(yè)面積 4000 平米左右 層 數(shù) 地下 1 層 +地上 2 層 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中檔 物 管 費(fèi) 未定 車 位 80 個(gè) 人 流 量 一般 經(jīng)營(yíng)定位 地下超市 +綜合性物業(yè) 經(jīng)營(yíng)方式 業(yè)主自營(yíng) 輻射范圍 上夼、塔山的居民 主力面積 15— 375 平米 交房標(biāo)準(zhǔn) 初裝 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 售價(jià) 起價(jià) 9000 元 /平米 均價(jià) —— 最 高 價(jià) —— 租價(jià) 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 付款方式 一次性付款 95折，按揭 4 成 10 年， 98 折 租售策略 所有鋪位返還 35年租金， 18— 30%；免收 3 個(gè)月的租金、管理費(fèi)，零租金進(jìn)駐 銷售或租賃狀況 剛開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，未開(kāi)盤(pán) 各層 經(jīng)營(yíng) 內(nèi)容 1 層：十八超市 1層：綜合性的，根據(jù)銷售情況而定（暫無(wú)細(xì)分） 2層：未定 NO:4 祥龍嘉園（在售） 項(xiàng)目名稱 祥龍嘉園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 NO:3 香榭廣場(chǎng)（在售） 項(xiàng)目名稱 香榭廣場(chǎng) 發(fā) 展 商 煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司 運(yùn) 營(yíng) 商 —— 項(xiàng)目 類型 底商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 層 數(shù) 5 棟 11+1 層； 3 棟 18+1 層；商業(yè) 2層和 1 層 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中高檔 物 管 費(fèi) 1元 /㎡ /月 車 位 —— 人 流 量 —— 經(jīng)營(yíng)定位 自主經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)方式 自主經(jīng)營(yíng) 輻射范圍 項(xiàng)目周邊居民及項(xiàng)目自身居民 主力面積 商業(yè)主力面積為 71㎡、 100 多㎡、 200多㎡ 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 售 價(jià) 起價(jià) 均價(jià) —— 萬(wàn) 最 高 價(jià) 4 萬(wàn)多 租 價(jià) 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 付款方式 商業(yè)一次性付款或者銀行按揭 6成；住宅一次性付款每平米優(yōu)惠 50元；按揭七成； 租售策略 全部對(duì)外銷售，暫無(wú)優(yōu)惠政策 銷售或租賃狀況 因價(jià)位比較高，地理位置一般，銷售情況不樂(lè)觀； 住宅部分給返遷戶，住宅銷售較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地下二層為車庫(kù)；四層為住宅： 40/90 ㎡， 3600 元 /㎡ 各層 經(jīng)營(yíng) 內(nèi)容 地下一層：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 一層：精品網(wǎng)點(diǎn) 二層：食品超市 三層：日用品超市 NO:2 今日花園底商（在售） 項(xiàng)目名稱 今日花園 發(fā) 展 商 煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司 運(yùn) 營(yíng) 商 —— 項(xiàng)目類型 底商 地理位置 煙臺(tái)市環(huán)山路 96 號(hào) 主要商 戶 均為個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 交通狀況 2 2 2 4 4 4 453 直達(dá) 銷售熱線 6091999 占地面積 營(yíng)業(yè)面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 滿足居民需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這里的居民很密集，且收入層次和居民素質(zhì)也較高，對(duì)于便利型的大型超市有著市場(chǎng)需求，雖然十八超市開(kāi)業(yè)，但從經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和管理上看，并不能長(zhǎng)期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第二章 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查 一、上夼西路、紅旗中路沿街商業(yè)分類 類 型 名 稱 備 注 行政及金融服務(wù) 農(nóng)村信用社 信用社和銀行共 8家 社會(huì)福利中心 商業(yè)銀行 招商銀行 恒豐銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 超市商店 山村果園售點(diǎn) 14家 其中規(guī)模最大得是剛開(kāi)業(yè)得十八超市，較大一點(diǎn)的是佳選和三笑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)于衣物或大重商品的購(gòu)買(mǎi)，一般會(huì)選擇去振華或百盛。年（現(xiàn)價(jià)） 四、 該區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣 購(gòu)物的首選是乘大潤(rùn)發(fā)的班車，一次性的全部購(gòu)齊。年（現(xiàn)價(jià)） 紅旗中路西端租價(jià)： 190— 230 元 /平米 三、 臨街商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格 上夼西路南端售價(jià)： 4600 元 /㎡ （ 5年以前的價(jià)格） 上夼西路南端租價(jià)： 1110 元 /㎡ 區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。都是比較早的社 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 華聯(lián)新村因?yàn)槭侵ヮ穮^(qū)首個(gè)高尚小區(qū)，居住人口的水準(zhǔn)都比較高，煙臺(tái)的首富居 住于此，東方電子的首批爆富股民也多居于此，整個(gè)社區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)都很高，居住戶數(shù)在 400 戶左右。 塔山市場(chǎng)項(xiàng)目前期調(diào)查 第一部分 市場(chǎng)研究 第一章 區(qū)域周邊調(diào)查 一、 居住人口情況 上夼西路居委會(huì)： 3500 戶左右 奇中社區(qū)居委會(huì)： 3500 戶左右 奇山居委會(huì)： 3458 戶 塔山居委會(huì) ： 3000 戶左右