【正文】 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以當?shù)厣虡I(yè)欠發(fā)達，不可能成為城市商業(yè)中心。 產(chǎn)品定位： 面積 6000—— 7000 平方米的超市一個，主要經(jīng)營日用品和副食品等。均價7000 元 /平米 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 面積劃分詳見（小高層一層平面圖）。（據(jù)了解，由于本社區(qū)絕大部分建筑竣工于 20xx 年之前，普遍缺少車庫配套，但是由于居民中的大部分經(jīng)濟條件較好，私家車擁有量很大。并且我們停車場的通達性不佳，對購買的吸引力不大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 因此，地下一層做停車場在銷售上存在一定風險，雖然利潤客觀，但如果一旦銷售打不開局面，等于烏有！ 地下一層定為農(nóng)貿(mào)市場 由于該區(qū)域本來就是塔山市場所在地，在市場拆遷以前，該市場一直很繁榮，目前市場搬遷到對面，由于要橫穿紅旗中路，新市場一度不再繁榮，部分居民開始到奇山早市購買農(nóng)副產(chǎn)品。為方便蔬菜經(jīng)營業(yè)戶上貨，必須有足夠的車輛通道，而不能僅僅依靠臺階同外部通道聯(lián)系。普通板房面積為 9 平方米 /個，價格為 5萬元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。第九年開始純賺。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。如果經(jīng) 營沒有特色，業(yè)主達不到預(yù)期的受益，那么很可能就物業(yè)類型 面積 租價 物管費 稅費 備注 攤位 3米 1080 元 /季度 60 元 /月 60 元 /月 攤位 3米 800 元 /季度 60 元 /月 60 元 /月 小房 9平方米 6000 多元 /年 60 元 /月 60 元 /月 小房 9平方米 7000 元 /年 60 元 /月 60 元 /月 店鋪 23平方米 14000 元 /年 店鋪 23平方米 120xx 元 /年 店鋪 23平方米 10000 元 /年 備注 總面積： 2025 平米 總攤位： 320 個 總鋪位： 48個 東西主通道： 米 南北主通道： 米 區(qū)間通道： 米 列通道： 2米 排通道： 米 臺面寬： 米 臺面與站人之間： 米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 會面臨倒閉、停業(yè)。 第二章 住宅部分定位的分析 項目 swot分析 一、優(yōu)勢 交通便利 北邊緊鄰紅旗中路，橫貫萊山、芝罘、福山三區(qū)。 周邊配套完善 本項目建成后，將融入 3000 多戶的塔山大社區(qū)，并且同東部奇山西街等小區(qū)融為一體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型劣勢 由于地塊限制和政府指定福利房的干擾因素，為 保證投資收益，戶型不能按市場最新需求來設(shè)計，致使本項目戶型缺乏競爭力，從而導致品質(zhì)難以做到高檔樓盤的要求，影響銷售價格。說明該區(qū)域的住宅開發(fā)，只要價格合理，存在很大的需求空間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 小高層的 2號樓起價 4200 元，均價 4500 元。 配合小量的報紙廣告（投入不要太大），進行整個煙臺市區(qū)的補充打擊。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、目標客群分析 本項目目標客群主要為區(qū)域內(nèi)居民和芝罘區(qū)居民，以有換房需求和二次置業(yè)的老煙臺居民居多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在交通便利程度上 ，只楚路相繼開發(fā)的雪玉花苑、陽光富景等，同本項目擁有同等的優(yōu)勢，而且價位低的多。由于本項目地處市區(qū)，同時擁有優(yōu)美的大環(huán)境，周邊配套完善，因此，可以吸引部分中高端客群。 地塊狹小 整個地塊僅可容納 2個小高層， 3個多層，東、西、南三個方向被老居民區(qū)環(huán)繞，僅有北側(cè)和東側(cè)的北半部臨近馬路，缺乏可以進行景觀設(shè)計的空間。 二、劣勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大環(huán)境優(yōu)美 周邊沒有大型工業(yè)企業(yè)，臨近塔山，空氣清新。 另外，由于經(jīng)營娛樂業(yè)的業(yè)主大多屬租賃經(jīng)營，不利于資金回收。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。如練歌房、迪廳、麻將室、電子游戲、網(wǎng)吧、洗浴中心等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ■ 全部出售預(yù)計回收資金： 65套 5 萬元 /套 = 325 萬元 500 個 8000元 = 400 萬元 325 萬元 + 400 萬元 ＝ 725萬元 725 萬元 － （ 725 萬元 6% 3 年 ）＝ 595 萬元 備注：出售攤位的產(chǎn)權(quán) 40年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產(chǎn)權(quán)證，只簽訂銷售合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。攤位為背對背混凝土結(jié)構(gòu)，跨度為 3米（含混凝土臺階寬度）。但是，要克服兩個困難： ① 市場南遷后，缺乏臨街面，而且由地面遷 至地下，容易產(chǎn)生消費抗性。 ■ 就目前走訪的情況看，現(xiàn)在大部 分都是路面停車或樓前空地停車。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 地下一層面積約為 4400 平方米，按此面積計算，地下車位在 100 個左右，每個車位售價 5萬元，預(yù)計回籠資金 500 萬左右。不適合做大型商廈。 面積劃分詳見（小高層一層平面圖）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 面積 2500—— 3000 平方米的沿街店鋪 22 個左右（上下兩層聯(lián)售）。目前上夼西路北部的 spar 超市（約 4000 平方米，發(fā)展商為煙臺國際工程發(fā)展有限公司）已于近期開業(yè)，萬光上夼超市明年也將開業(yè)，屆時，該區(qū)域紅旗中路以北的居民，大部分將會到這兩個超市消費，但是紅旗中路以南的兩萬多人口，特別是塔山小區(qū)的一萬人口，則大部分會截留在本項目。 第二部分 項目定位 第一章 商鋪部分定位 一、市場定位分析 該項目位于芝罘區(qū)東部的南角，所處區(qū)域相對獨立，除北部通過上夼西路同市區(qū)相連外，西、南、東三個方向都被塔山環(huán)繞。 項目附近二手房價格： 地段 竣工年份 樓層 面積 總價 單價 配套 備注 奇山路 1999 6+閣 64+20 25萬 3906 2976 煤暖棚 奇山西街 1995 2 83 32萬 3855 煤暖棚 磚混 奇山中街 1988 5 72 23萬 3194 上夼 1999 18 90 35 3888 上夼西 1999 6 101 38 3762 精裝 上夼西 1995 7 71+8 21． 5 3028 2721 磚混 上塔路 1990 2 60 17 2833 磚混 上塔路 6 72 22 3055 磚混 上夼新市場下 20xx 8 100 27． 5 2750 上塔路 1993 6+閣 61+70 33 5409 2519 磚混 塔山 20xx 6 80． 6 29． 5 3660 上夼西 20xx 6 85 27． 2 3200 均價 3226 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 現(xiàn)在銷售情況一般， 小區(qū)有地下兩層車庫，均價 8000元 /㎡。 物 業(yè) 費 暫定 1元 /㎡ 交房標準 毛坯房 起 價 4500 元 /㎡ 均 價 4810 元 /㎡ 最高價 5310 元 /㎡ 付款方式 一次性每平米優(yōu)惠 100 元；按揭七成，遞減式還款 規(guī)劃形態(tài) 多層 4棟 3+1 層 小高層 2棟 8+1 層； 1棟 11+1 層 高層 —— 別墅 —— 戶型 配比 情況 形態(tài) 類別 面積 區(qū)間 供應(yīng) 數(shù)量 供應(yīng) 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 起價 均價 高價 小高層（ 8+1） ㎡ 12套 12% 30% 左右 4500元 /㎡ 4810 元 /㎡ 5310 元 /㎡ ㎡ 2套 2% ㎡ 10套 10% ㎡ 12套 12% ㎡ 2套 2% ㎡ 2套 2% 小高層（ 11+1） ㎡ 9套 9% ㎡ 18套 18% ㎡ 9套 9% ㎡ 1套 1% ㎡ 1套 1% 多層（ 3+1） ㎡ 16套 16% 6000元 /㎡ 8000 元 /㎡ 10000 元 /㎡ ㎡ 8套 8% 目標客戶 本市收入高的市民、個體戶、小企業(yè)老板。售樓中心在煙臺華僑 中學旁邊（勝利路 327— 5 號） 交通狀況 2 都經(jīng)過 項目類型 中高檔住宅（三層網(wǎng)點） 容 積 率 —— 得 房 率 75%以上 總建面積 —— 總 棟 數(shù) 7棟 總 套 數(shù) 102套 車 位 數(shù) —— 工程進度 06年下半年交房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近