【正文】 1 號(hào)樓起價(jià) 4100 元，均價(jià) 4400 元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 ② 在預(yù)留足夠的通道后，整個(gè)樓層可劃分出普通板房 65 套左右，攤位 500 個(gè)左右 ③ 銷(xiāo)售實(shí)行年返租總房款的 6%，連續(xù)返 3年，每年返一次。 ■ 上夼小區(qū)內(nèi)所居住的政府機(jī)關(guān)的相當(dāng)部分，今年或明年會(huì)搬遷到萊山的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)深建議 米（ 12層聯(lián)售），面積在 50、 80、 100、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 出租車(chē)計(jì)價(jià)器檢測(cè)站 天和廣告 建材 萬(wàn)達(dá)建材 7 五金管件螺絲 嘉麗五金建材 不銹鋼管件 塑膠管材 安樂(lè)鋁塑 呵哈漆、日豐管 其他 佛像大全 5 多友太陽(yáng)能熱水器 塔山市場(chǎng) 海參專(zhuān)賣(mài) 千島機(jī)器修理 水業(yè) 東港水業(yè) 3 天麒水業(yè) 快接式凈水設(shè)施 幼兒園 市級(jí)機(jī)關(guān)第一幼兒園 2 塔山幼兒園 酒店 餐飲 餐廳 五裕羊湯 33 黃家燒餅 樂(lè)天拉面館 東岳大酒店 雪峰海鮮城 濟(jì)南九一燒烤 震東酒家 川美苑火鍋 文碗公鴨脖 小天一海參館 紅太陽(yáng)食為天 三合園餃子館 西北天香閣酒樓 渤海漁村 仁和興酒樓 羅馬假日洗浴餐飲有限公司 青瓦酒店 雙和盛燒烤 鄉(xiāng)村粥宴 東和順全羊酒樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。偶爾小的生活用品會(huì)選擇小區(qū)內(nèi)的小超市，三笑或佳選連鎖超市。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 滿(mǎn)足居民需求。 地理位置 上夼西路中段（十八超市的外鋪和內(nèi)鋪） 主要商戶(hù) 十八超市 交通狀況 交通便利 4 6 路等經(jīng)過(guò) 銷(xiāo)售熱線(xiàn) 608188 6088878 占地面積 —— 營(yíng)業(yè)面積 4000 平米左右 層 數(shù) 地下 1 層 +地上 2 層 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中檔 物 管 費(fèi) 未定 車(chē) 位 80 個(gè) 人 流 量 一般 經(jīng)營(yíng)定位 地下超市 +綜合性物業(yè) 經(jīng)營(yíng)方式 業(yè)主自營(yíng) 輻射范圍 上夼、塔山的居民 主力面積 15— 375 平米 交房標(biāo)準(zhǔn) 初裝 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 售價(jià) 起價(jià) 9000 元 /平米 均價(jià) —— 最 高 價(jià) —— 租價(jià) 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 付款方式 一次性付款 95折，按揭 4 成 10 年， 98 折 租售策略 所有鋪位返還 35年租金， 18— 30%；免收 3 個(gè)月的租金、管理費(fèi)，零租金進(jìn)駐 銷(xiāo)售或租賃狀況 剛開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，未開(kāi)盤(pán) 各層 經(jīng)營(yíng) 內(nèi)容 1 層：十八超市 1層：綜合性的，根據(jù)銷(xiāo)售情況而定（暫無(wú)細(xì)分） 2層：未定 NO:4 祥龍嘉園（在售） 項(xiàng)目名稱(chēng) 祥龍嘉園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶(hù)型 配比 情況 形態(tài) 類(lèi)別 面積 區(qū)間 供應(yīng) 數(shù)量 供應(yīng) 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 起價(jià) 均價(jià) 高價(jià) 小 高 層 ㎡ 110 套 16% 108 套 98% ㎡ 11 套 2% 11 套 100% ㎡ 11 套 2% 9 套 82% ㎡ 72 套 11% 65 套 90% ㎡ 136 套 20% 130 套 96% ㎡ 11 套 2% 9 套 82% ㎡ 11 套 2% 10 套 91% ㎡ 11 套 2% 11 套 100% ㎡ 11 套 2% 9 套 82% ㎡ 11 套 2% 10 套 91% ㎡ 11 套 2% 11 套 100% ㎡ 11 套 2% 10 套 91% 11 套 2% 11 套 100% 22 套 3% 22 套 100% 22 套 3% 20 套 91% 11 套 2% 10 套 91% 11 套 2% 9 套 82% 44 套 7% 44 套 100% 136 套 20% 132 套 97% 目標(biāo)客戶(hù) 本市收入高的市民、個(gè)體戶(hù)、小企業(yè)老板。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前上夼西路北部的 spar 超市（約 4000 平方米，發(fā)展商為煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司）已于近期開(kāi)業(yè)，萬(wàn)光上夼超市明年也將開(kāi)業(yè)，屆時(shí)，該區(qū)域紅旗中路以北的居民，大部分將會(huì)到這兩個(gè)超市消費(fèi)，但是紅旗中路以南的兩萬(wàn)多人口，特別是塔山小區(qū)的一萬(wàn)人口，則大部分會(huì)截留在本項(xiàng)目。不適合做大型商廈。但是，要克服兩個(gè)困難： ① 市場(chǎng)南遷后，缺乏臨街面，而且由地面遷 至地下，容易產(chǎn)生消費(fèi)抗性。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 大環(huán)境優(yōu)美 周邊沒(méi)有大型工業(yè)企業(yè)，臨近塔山，空氣清新。在交通便利程度上 ，只楚路相繼開(kāi)發(fā)的雪玉花苑、陽(yáng)光富景等，同本項(xiàng)目擁有同等的優(yōu)勢(shì)，而且價(jià)位低的多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。說(shuō)明該區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)，只要價(jià)格合理，存在很大的需求空間。 第二章 住宅部分定位的分析 項(xiàng)目 swot分析 一、優(yōu)勢(shì) 交通便利 北邊緊鄰紅旗中路，橫貫萊山、芝罘、福山三區(qū)。第九年開(kāi)始純賺。 因此，地下一層做停車(chē)場(chǎng)在銷(xiāo)售上存在一定風(fēng)險(xiǎn)，雖然利潤(rùn)客觀(guān)，但如果一旦銷(xiāo)售打不開(kāi)局面，等于烏有！ 地下一層定為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 由于該區(qū)域本來(lái)就是塔山市場(chǎng)所在地，在市場(chǎng)拆遷以前，該市場(chǎng)一直很繁榮，目前市場(chǎng)搬遷到對(duì)面，由于要橫穿紅旗中路，新市場(chǎng)一度不再繁榮，部分居民開(kāi)始到奇山早市購(gòu)買(mǎi)農(nóng)副產(chǎn)品。 面積劃分詳見(jiàn)（小高層一層平面圖）。所以當(dāng)?shù)厣虡I(yè)欠發(fā)達(dá)，不可能成為城市商業(yè)中心。 NO:6 祥龍嘉園（在售） 項(xiàng)目名稱(chēng) 祥龍嘉園 發(fā) 展 商 飛龍建筑開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置 南迎祥路中段 交通狀況 2 22 等多路公車(chē)經(jīng)過(guò) 項(xiàng)目類(lèi)型 中檔住宅（兩層網(wǎng)點(diǎn)） 容 積 率 —— 得 房 率 80% 總建面積 平米 總 棟 數(shù) 2 棟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按揭 7成 20年 規(guī)劃形態(tài) 多層 ________ 小高層 14 號(hào)樓 11 層 ,59號(hào)樓 12層 高層 ________ 別墅 _______ 戶(hù)型 配比 情況 形態(tài) 類(lèi)別 面積 區(qū)間 供應(yīng) 數(shù)量 供應(yīng) 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 起價(jià) 均價(jià) 高價(jià) 1號(hào)樓 11 2% 33 6% 11 2% 11 2% 2號(hào)樓 11 2% 33 6% 11 2% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查 一、上夼西路、紅旗中路沿街商業(yè)分類(lèi) 類(lèi) 型 名 稱(chēng) 備 注 行政及金融服務(wù) 農(nóng)村信用社 信用社和銀行共 8家 社會(huì)福利中心 商業(yè)銀行 招商銀行 恒豐銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 超市商店 山村果園售點(diǎn) 14家 其中規(guī)模最大得是剛開(kāi)業(yè)得十八超市，較大一點(diǎn)的是佳選和三笑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。居住戶(hù)數(shù) 3000 戶(hù)左右，這部分人群消費(fèi)力在芝罘區(qū)屬于中上水平。 居民買(mǎi)菜一般去奇山早市或者紅旗中路北的新市場(chǎng)，交通不太方便，缺乏便利性 目前剛開(kāi)業(yè)的“十八”超市，基本能滿(mǎn)足居民日常生活用品的消費(fèi) ，但整體的布局比較混亂，后期的管理和運(yùn)作還面臨著挑戰(zhàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料