【正文】 項目分析 項目區(qū)位 本案所在地 陌生區(qū)域開發(fā) ? 屬芙蓉區(qū)，大東城區(qū)域 ? 人民東路延長線（隆平路） ? 房地產開發(fā)的“荒地”： 由于瀏陽河的存在，以及周邊人氣稀缺，給人心理距離較遠；項目周邊有大片土地被征收，未來將會開發(fā)，目前來看該片區(qū)仍舊是一個房地產發(fā)展的荒地。人民東路項目前期策劃概念性方案 謹呈：恒德置業(yè) 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸湖南合富輝煌問房地產有限公司所有，未經湖南合富輝煌問房地產有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 離芙蓉區(qū)政府約 離東二環(huán)約 項目基地分析 ［地塊／指標］ ? A地塊總用地 191畝，有效用地約 135畝；容積率為 ? B地塊總用地面積約250畝，有效用地面積 188畝 中小規(guī)模，受“ 90/60”政策限制 A B 項目四至 本案 東岸建材市場 生物機電學院 湖南農業(yè)大學 隆平路 ? 項目位處隆平路北側，生物機電學院斜對面； ? 項目周邊以農田、村舍為主，形象較破落； ? 近處有大中專院校，教育資源豐富； ? 北臨一個較大面積的水庫 1. 屬郊區(qū)，區(qū)域配套與人氣嚴重缺乏； 2. 位處人民東路高端住宅開發(fā)板塊順延發(fā)展，道路規(guī)劃好，交通通達性好； 3. 相臨的水庫可挖掘潛力大 ? 學校： 芙蓉中學、芙蓉區(qū)青少年年官、 中小學 :二十九中、田家炳實驗中學 幼兒園 :湘警幼兒園、芙蓉區(qū)教育局第一幼兒園 ； ? 超市： 沃爾瑪、大潤發(fā)、家潤多等； ? 休閑機構： 碧海云天、新玉樓東、新湘銀等餐飲； ? 醫(yī)院： 旺旺醫(yī)院； ? 休閑娛樂配套： 華雅華天國際大酒店、華雅高爾夫球場、泓天大酒店； ? 公園： 600畝體育文化休閑公園（規(guī)劃中）、圭塘河休閑風光帶（規(guī)劃中）。 區(qū)域住宅地塊集中成片開發(fā)，已經形成了良好的居住氛圍，滿足附近高層次居民居住需求 綜合市場通過規(guī)模相應，聚集了大量的人流，商流， 大量外地經商人口落戶本區(qū)域帶動本區(qū)域住宅市場需求。 ? 交通 :路網發(fā)達，擁有多條城市主干道，距離繁華市區(qū)僅 10分鐘車程。 新政后的長沙樓市：量跌，消費者觀望情緒明顯 典型樓盤名稱 開盤日期 新推貨量（套） 銷售量（套） 銷售率 西街庭院 70套（ 32+38） 35 50% 凱樂湘園 345 172 50% 東業(yè)早安星城 88套洋房 35 40% 濱江君悅香?。ǘ冢? 500 150 30% 華盛 項目名稱 開盤時間 推貨量 銷售量 銷售率 天賜良園 4月 19號 66套 15套 23% 森林公園 1號 4月 19日 210套 40套左右 20% 湘江世紀城 4月 26號 500套 200套左右 40% 共和世家 4月 27日 200套左右 40套左右 20% 中信新城 5月 1號 300套左右 銷售了 160套左右 50%左右 新政后的長沙樓市：大體面價不變，部分樓盤出現暗降或低起價 典型項目名稱 板塊 8月均價 9月均價 10月均價 11月均價 12月均價 2023年 1月 2023年 2月 博林 主要表現在新推項目低價入市，在售項目折扣優(yōu)惠大促銷 樓盤名稱 促銷活動 星語林 花中城 10套特價房，先到先得，一次性付款 96折，按揭 97折， 5月 30日前成交再 99折 森林公園 1號 一次性 95折，按揭 96折 博雅上院 三選一：送車庫，送轎車， 1成首付 東業(yè) 觀望仍將持續(xù)一段時間，但從長遠來看，新政主要針對的是投資性購房，長沙是以自住為主需求的城市，短期觀望過后市場會有所回暖。 銷 07年住宅銷量約1000萬平方米，08年比 07年將有所下滑 ? 07年 111月成交地價比 06年上漲約 149%； ? 建安成本上漲； ? 營銷、推廣等費用增加； ? 各種交易稅費上漲。 合富輝煌市場觀點 2023 一個關口 觀點一： 2023年市場的主流需求仍然是剛性需求 ? 隨著 80后進入適婚年齡段， 80后置業(yè)進入高潮，從目前各樓盤客群結構看， 80后客群比例逐漸增加，成為不可忽視的生力軍。在房價日益攀升、購房日趨理性的今天，這種向邊緣板塊、邊沿區(qū)域‘分流’的將是順理成章的。 主動住郊區(qū)去與被動住郊區(qū)去形成了兩股郊區(qū)置業(yè)的主要力量。其它以周邊企事業(yè)單位如旺旺醫(yī)院、附二醫(yī)院、農大、廣益中學老師居多。 ? 未來項目供應主要集中在體育星城和武廣國際新城兩大概念板塊，眾多品牌開發(fā)商扎堆，政府概念支持，未來預期看好。 T 威脅 1. 華夏城將會攔截本項目的市區(qū)客戶； 2. 2023年，長沙是大盤年，也是房地產供應量巨大的一年，項目所面臨的競爭環(huán)境不容樂觀。 學習案例：南山 2023年 7月 14日，業(yè)主聯誼之“首府莊園蜜荔之夜”在挪亞游輪舉行 業(yè)主、客戶歡聚一堂 ,體驗“莊園生活”的尊貴優(yōu)雅。 蘇迪亞諾對本案的啟示 1. 在地理位置過偏的情況下， 首推聯排別墅等高端產品，提升項目形象，搶占市場； 2. 先做示范區(qū)， 首期現場園林景觀、樣板房、售樓部的成功打造留住客戶； 區(qū)域突破策略二：類別墅高端產品亮相，立尚東板塊人居新標桿 1. 尚東板塊目前類別墅產品較為缺乏，項目必須利用這個市場機會。 僅從經濟效益角度來評判，開發(fā)方案 B最優(yōu)，方案 A次之，純洋房方案經濟效益不及方案 A和 B。 ? 目前在售的項目約為 22個 純獨別項目 純別墅項目 別墅為主 +其它 綠城青竹園 其它為主 +別墅 湘江壹號 水云間 藏瓏 威尼斯城 橘郡米哈斯 美洲故事 保利閬峰云墅 比華利山 格蘭小鎮(zhèn) 龍灣國際社區(qū) 中信新城 早安星城 鵬基諾亞山林 托斯卡納 蔚藍海岸 米蘭春天 麓山別墅 岳麓山公館 白鶴天池 汀湘十里 陽光 100 長沙玫瑰園 天景名園 南山蘇迪亞諾 和記黃埔 山水英倫 北緯 28度 西山匯景 水印山城 御邦 恒基凱旋門 郡原美村 右圖統(tǒng)計樓盤為在售、將售、籌備樓盤的示意 麓山戀迪溪谷 緹亞納灣 東方明珠 長沙別墅在售與潛在貨量巨大 西街庭院 江山帝景 振業(yè)浪琴灣 聯排是市場的主流供需產品 ? 從 07年各類型供應情況及銷售來看，聯排是市場的主流供、需產品； ? 由于容積率限制以及產品創(chuàng)新的考慮， 07年開始出現合院別墅產品，但由于舒適度原因，市場接受度最低。 ? 雙拼價格基本在 900010000元 /平米。 （精裝修） 合院別墅銷售特征 ? 合院產品整體銷售一般。御邦與鵬基的產品價格幾乎接近普通住宅，雖然銷售較好，但產品舒適度與市場形象不佳，不利于項目形象的樹立。獨立產品最為稀缺且銷售周期長， 疊加與合院的市場接受度較差，雙拼是提升項目檔次的最佳產品選擇； ? 從銷售的角度看， 合理的控制面積從而控制總價（即經濟型別墅）是目前別墅市場開發(fā)熱銷的重要方向。 2. 與方案 A相比，減少電梯房的體量，降低電梯房區(qū)容積率，變高層為小高層，提高了社區(qū)的舒適度，減小電梯房對別墅物業(yè)品質的影響。 象牙海岸 案名建議 強調開發(fā)商的品牌，是實力的積淀，代表著與客戶風雨同舟的開發(fā)理念，更是愿意承擔社會責任的企業(yè)。首先完成水庫的使用權租賃工作 ， 將水庫南岸臨項目沿線進行美化 ，修建公建設施 ， 以一個美侖美奐的水岸別墅樓盤快速積聚人氣 ， 完美地完成亮相及形象導入期 。 三． 高溢價產品： 依托前期產品帶來的高漲人氣 ， 成熟美麗的社區(qū)環(huán)境 ，及時推出小高層電梯房及商業(yè)產品 ， 最大限度的利用前期品牌知名度與美譽度 ， 為項目帶來豐厚的利潤 。 4. A地塊內的變電站用地最好收回來，以免影響項目形象。在建筑、戶型、景觀設計上努力形成其標志性突破。在入口的兩側，設置漂亮的花圃，種植各種花草，讓業(yè)主方便地出入車庫的同時，得到心曠神怡的享受。 為避免對景觀的破壞，將下水道設置道路兩旁，整條道路就象一條黑亮的綢緞，艷麗異常。 長沙新景祥房地產投資顧問有限公司 ? 地下室和半地下室的可應用的“偷面積”政策是：層高小于 的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。沒有壓抑感的空間，實用面積可以更大拓展。 ? 西班牙式 ? 法式地中海風格 沉穩(wěn)大氣、品質十足的新古典主義風格 秉持法國南部風情的新古典主義建筑 項目園林綠化設計建議 園林主題：法國南部地中海風情園林 樓體拔高，降低建筑密度，形成中央湖景花園，與沿河風光帶及水庫南岸灣形成呼應，同時做到與樓體的半圍合式布局呼應，作到真正的戶戶有景。 建筑讓人感到有曲線美 所有樓體依曲線的道路形成自然而富有曲線美的星座式布局。無論從二環(huán)高架橋或水庫南岸東岸均能看到其漂亮的尖頂與坡屋頂的冷暖組合之美 。 隱藏式井蓋設計 所有沙井蓋、排水溝等采用隱藏式設計，埋沒于綠草花叢中，視覺上更完美，同時減低車經過時產生的震動與噪音，讓環(huán)境更自然和諧。恒德 生態(tài)水景 考慮日后運營成本因素，引進活水處理系統(tǒng)。 無機房的“自然” 景觀游泳池 不規(guī)則形狀的泳池，采用無機房的低運營成本的泳池處理設備，配合不同風情的植物，具有一種仿佛在大自然暢游的情調，更是不可缺少的一道風景。這些珍稀植物觀賞價值極高，更讓人造園林成為稀缺風景。 無機房泳池 景觀泳池 依樓梯布局，周圍樹木環(huán)繞的景觀泳池，避免干擾，同時也富于自然之趣。 項目公共建設配套設施建議 居住理念：零距離的生活圈 ? 盡量把居住、商業(yè)、教育、交通、綠化、體育、生活購物這些功能結構都包括到住宅區(qū)中。 、舞蹈等特色課程 品牌教育機構 親子樂園 英語教育 素質教育 品質教育滿足業(yè)主更高品質生活的追求，讓恒德的小業(yè)主起步便與世界同步。人以上設計 杜絕空調病 物業(yè)管理發(fā)展建議 智能化物業(yè)管理系統(tǒng) 1. 小區(qū)內聯網提供影視點播 、 預訂會所及服務 、 物業(yè)管理與住戶的信息溝通 、 電子游戲 、 網上教學及購物等服務 。競賽活動由聯合國環(huán)境計劃署認可的國際公園協會（英文縮寫“ IFPRA” ）主辦，該協會是一個具有 48年歷史的國際非盈利機構。 11:19:1311:19:1311:192/24/2023 11:19:13 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 24日星期五 上午 11時 19分 13秒 11:19: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 11時 19分 13秒 上午 11時 19分 11:19: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:19:1311:19:1311:19Friday, February 24, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 2023年 2月 上午 11時 19分 :19February 24,