【正文】 年 西港國際大廈 8550 % 3年 旺座國際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 % 2年 粵漢國際 4879 % 2年 綠地SOHO同盟 5185 一期：100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標 5670 % 2年 ?在西安寫字樓去化速度普遍慢于公寓 ?在西安綜合型的綜合型寫字樓去化速度普遍 慢于公寓型寫字樓 綜合型寫字樓去化速度普遍低于公寓型寫字樓 因為西安大部分企業(yè)為中小企業(yè)，經濟實力有限，對寫字樓需求有限；目前西安寫字樓銷售更多是由投資需求支撐 77 17%21%24%16%14%6%1%0%1%公司全年收入100 萬以下100 200 萬200 500 萬500 1000 萬1000 1500 萬5000 萬 1 億1 3 億3 5 億5 億以上62%的公司的年收入在 500萬元以下 購買寫字樓時的考慮面積 ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 數(shù)據(jù)來源：政府網站及世聯(lián)西安寫字樓代理部 同時由于項目所在區(qū)域較為陌生，發(fā)展純寫字樓群比核心區(qū)寫字樓面臨著更大的風險 78 西安發(fā)展純商務寫字樓群的較少，較多項目采取“公寓 +寫字樓”發(fā)展模式，實現(xiàn)： 降低風險，公寓消化速度相對較快，實現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫字樓則能實現(xiàn)價格溢價 租售結合，公寓用作銷售，寫字樓既可用作銷售，也可租賃帶來長期的現(xiàn)金流 尚品國際：分為 A、 B、 C三棟樓，總共 12萬㎡ ?A棟： LOFT寫字樓；建筑面積 ，戶型為 40~70㎡之間 ?B棟：寫字樓； ㎡，戶型為 150~250㎡，無走廊，獨立衛(wèi)生間 ?C棟：精裝公寓、商業(yè)；約㎡，面積區(qū)間為 40~100㎡之間 尚品國際 唐延路 科技九路 效果圖：能實現(xiàn)寫字樓群的形象 因此世聯(lián)建議采取 “公寓 +寫字樓” 的發(fā)展模式，實現(xiàn)風險的回避 79 西三環(huán) 快速干道 彩虹路 商住公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 SOHO寫字樓 商住公寓 商住公寓/SOHO 寫字樓 ?方案一： 2棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +2棟 SOHO寫字樓 ?方案二： 3棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +1棟 SOHO寫字樓 一期 二期 在 “公寓 +寫字樓” 方案中，亦能實現(xiàn)商務辦公樓群的整體形象，從而 提升區(qū)域形象 80 寫字樓形象 公寓形象 公寓 +寫字樓整體能實現(xiàn)商務辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價值（圖為曲江新區(qū)在建公寓） 81 歡樂頌研究：第一個歡樂頌項目位于深圳南山， 以整體租賃形式 進入市場 82 ? 南城購物廣場，幾經易主，爛尾近十年。 ?以高新管委會“都市之門”為圓心輻射的政務中心、綠地筆克會展為圓心的商務核心，形成項目周邊政經焦點。 現(xiàn)在這個區(qū)域缺我們這樣的比較上檔次的寫字樓，目前區(qū)域里最多的還是商務公寓，就算是寫字樓在大堂、配臵方面都挺一般的，入駐的企業(yè)普遍也都是一些中小企業(yè)。 食品飲料產業(yè)：產業(yè)鏈條完整，西北地區(qū)最重要的生產基地 按照綠色標準和生態(tài)要求，依托可口可樂、康師傅、金威啤酒、樂百氏、維維乳業(yè)、殷榮飲品、米旗食品等國內外知名企業(yè)，發(fā)展食品飲料產業(yè)集群，形成西北規(guī)模最大、產業(yè)鏈條完整的食品飲料聚集地。如果放在 2層，將造成不必要的浪費 ?超市停車場與住宅 /公寓停車場放在同一層，并分開管理。 酒店對外營業(yè)后，可作為大盤對外宣傳的紐帶，加強對大盤的宣傳， 促進大盤銷售 亮點配套 +形象提升。） 增城荔枝文化村（占地 m178。 塔樓方面，是否可做寫字樓群？裙樓方面，是否可做以大型百貨為驅動力的大型商業(yè)？ 1 2 3 6 本次匯報專題 一、五星級酒店是否要建？ 二、社區(qū)商業(yè)如何調整？ 三、 28萬平米商業(yè)項目其他方向可行性研判 7 專題一： 五星級酒店是否要建？ ？ ？ 8 ？ 案例研究： 借鑒廣州碧桂園鳳凰城酒店對大盤的作用 9 規(guī)模 總占地 12023畝 已開發(fā)約 5000畝 約 5000戶， 2萬人 區(qū)位 行政區(qū)劃隸屬增城，區(qū)域成熟度不高 鄰近廣州經濟開發(fā)區(qū)、新塘開發(fā)區(qū) 緊鄰廣園東快速干線 開盤時間 自然資源 地塊內、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好 廣園東快速路 廣深高速 中信廣場 鳳凰城 花園酒店 廣州中心區(qū) 車程 5060分鐘 整個大盤分 三期 開發(fā) 10 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋 房 公建配套 山體 開發(fā)分期及物業(yè)分布 鳳鳴苑 鳳儀苑 鳳翔苑 公共 配套區(qū) 學校 鳳翠苑 鳳泉苑 多物業(yè)類型開發(fā) 集中式公共配套區(qū)落成 臨主干道地塊大規(guī)模啟動 開發(fā) 2500畝 鳳湖苑 鳳凰苑 鳳凰島 酒店 開發(fā)山景地塊 開發(fā)純別墅 學校開學 酒店試業(yè) 二期 開發(fā) 1300畝 鳳凰臺 鳳雅苑 增城荔枝文化區(qū) 東門商業(yè)街 鳳嶺苑 鳳盈苑 文化、品位型公建 帶動邊緣地塊開發(fā) 多物業(yè)類型開發(fā) 三期 開發(fā) 1200畝 鳳凰城 一期 酒店動工 一期通過大量配套快速展示，客戶可預見成熟生活費氛圍，并體現(xiàn)開發(fā)商實力， 酒店作為其中一個配套提升了項目檔次 11 鳳凰城配套項目一覽表 商業(yè) 運動 休閑 文化 教育 會所 酒店 醫(yī)療 商業(yè)中心（ 2萬 m178。 經營情況 ?酒店經營二年，逐漸走上軌道，入駐率近 70％，來自香港的旅行團較多，也有日本（韓國）商務團 ?周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長包房，不少外籍人士租住鳳凰島 ?會議條件好， 2023年接待了 700多個會議 酒店對大盤作用： 促進大盤銷售 提升大盤價值 促進大盤銷售： 眾多新塘客戶通過 在酒店消費 逐漸認知大盤，在大盤的二、三期， 新塘客戶成為主力客戶 15 區(qū)域來源 主要為 新塘本地人、新塘經商的外來人士或東莞人 其他包括廣州東部（開發(fā)區(qū)、天河區(qū)及東山區(qū)）、香港等 職業(yè) 私營企業(yè)主 經商人士 企業(yè)高級管理者 高級技術人員 鳳凰城整體客戶結構 東莞15%廣州東部（開發(fā)區(qū)為主）20 %新塘60%其他(香港/ 境外)5 %碧桂園鳳凰城 增城市區(qū) 工業(yè)園 工業(yè)園 蘿崗市區(qū) ? 碧桂園員工訪談 鳳凰城當時客戶定位為廣州市區(qū)白領為主，但是后來反而新塘客戶占了 70%左右。在北石橋及 28萬方商業(yè)項目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量 DK67指標較多。 經開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 核心區(qū) 西郊 ? 西安經濟技術開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)； ? 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結構 為主，致力于 發(fā)展高新技術產業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務業(yè) ，促進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產業(yè)區(qū)發(fā)展。 ?“ 西安向北”的發(fā)展戰(zhàn)略，多項重大利好加速區(qū)域發(fā)展； ?城市功能更加復合、完善，體現(xiàn)“城市新中心”價值。在使用項目中只有經發(fā)大廈、利君 V時代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時代廣場、第 5國際等項目中既有寫字樓又有商住公寓。 二、跨越式發(fā)展。 ? 歡樂頌經過將近一年的運營，憑借其良好的品牌優(yōu)勢、差異化的主題概念和優(yōu)秀的營銷手段，已在南頭片區(qū)贏得一席之地?！耙恍摹敝笧柡印⑻胶咏粎R的中心綠地公園，是整個片區(qū)的中心；“二軸”指城際鐵路交通景觀軸和西太路總部經濟商務軸；“三帶”指灃河景觀帶、太河景觀帶、河景觀帶；“五區(qū)”指現(xiàn)代裝備制造產業(yè)區(qū)、數(shù)字動漫產業(yè)區(qū)、總部商務辦公區(qū)、通信產業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)區(qū)。項目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。經發(fā)大廈的高端形象、質感外立面、豪華大堂、電梯配臵等諸多方面都能滿足這些高端客戶對辦公物業(yè)的需求。 電力電子產業(yè)：本省世界 500強投資企業(yè)最密集的產業(yè) 積極承接大型國有電力電子企業(yè)“退二進三”和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強企業(yè)和西電集團等國內知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢，打造技術先進、帶動能力強、西北最大的優(yōu)勢產業(yè)集群。 負一層：大型超市 面積 1萬平米 100米 100米 科技二路 經十三路 負 1層 如華潤萬家、人人樂、好又多等超市 位臵 1：一層業(yè)態(tài)布局 38 20米 100米 科技二路 經十三路 1層 品牌餐飲 1000平米 散鋪 1000平米 有展示面，滿足招商需求； ，提升其銷售價值 ?品牌餐飲可放臵 2~3家本地餐飲品牌，如 KFC、永和豆?jié){、魏家涼皮、小六湯包等適合社區(qū)服務的餐飲品牌 ?散鋪可以包裝成為親子、運動等主題銷售，劃分為 2~4個大鋪，作為鋪王銷售 位臵 1：二層業(yè)態(tài)布局 39 ，提升其展示面 L型放臵 健身俱樂部：中體倍力、亞特體育俱樂部 20米 100米 科技二路 經十三路 1層 女子休閑會館 800平米 健身俱樂部 1200平米 位臵 2：整體業(yè)態(tài)排布 40 家電專賣店 2023平米 家電專賣店 2023平米 1F 2F 科技二路 經十三路 50米 40米 位臵 2放臵類似于 蘇寧國美 之類的家電專業(yè)店，總面積為 4000平米 位臵 3：整體業(yè)態(tài)排布 41 大型餐飲 2023平米 大型餐飲 2023平米 1F 2F 可放臵 3~4個較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿及其他本地的品牌 科技二路 經十三路 50米 40米 位臵 1動線設計： 負 1層超市動線 42 在超市北側設臵輔營區(qū)，充分利用超市的人流 基于超市招商考慮，在購物中心主入口處設臵扶梯，方便顧客進入負一層的超市 在負一層南面設臵收銀區(qū)以及顧客出入的扶梯，通過扶梯既可到達首層出口，也可進入負二層的停車場 在負一層最南側設臵后場空間，包括卸貨區(qū)、倉儲空間和員工活動空間等功能 超市主營區(qū) 科技二路 經十三路 1層大型超市動線及功能布局示意圖 由超市到首層的扶梯 超市輔營區(qū) 收銀區(qū) 由首層到超市的入口扶梯 位臵 1動線設計： 1層動線 43 由于 Block面積較大，因此利用品牌餐飲形成兩大出入口，形成較多散鋪展示面 地下停車場出入口放臵在超市兩角，與人流動線分離 科技二路 經十三路 品牌餐飲 出入口 地下停車場出入口 地下停車場出入口 街鋪 街鋪 散鋪 1層 后場（卸貨區(qū)、倉儲、管理用房） 位于 1層 卸貨區(qū)出入口 出入口 超市卸貨區(qū)封閉式設計，放臵在地面 1層，通過垂直電梯將貨物卸到負 1層 44 ?倘若卸貨區(qū)放臵在 1層，由于應至少滿足中型貨車進出，其對通道高度需求在 ，難以設計開發(fā) ?放臵在 1層，會增加開發(fā)成本，而放臵在地面 1層，可節(jié)省成本 為何放在地面 1層？ 卸貨區(qū) 出入口 卸貨區(qū)封閉式設計，避免卸貨區(qū)的形象、氣味等影響住宅、商鋪形象 1F 超市卸貨區(qū)設計，盡可能臨街 45 一、卸貨區(qū)位臵確定： 位于右圖中位臵，不與人流動線形成沖突，同時方便貨車出入 二、卸貨區(qū)卸貨平臺建議： 卸貨平臺尺寸為 2 8米，并建設三個貨梯，其中兩臺用于超市及電器專賣店， 1臺用于餐飲 三、卸貨區(qū)臨時停車場建議： 臨時停車場面積應滿足三輛貨車同時停放，并實現(xiàn)車輛自由轉彎，建議面積在 300平米左右（不計算進入卸貨區(qū)的通道面積） 科技二路 經十三路 卸貨區(qū)出入口 卸貨區(qū) 卸貨區(qū)位臵 社區(qū)購物中心