【正文】 % 四期 90000 小高層 % 五期 80000 情景洋房、多層 % 六期 80000 情景洋房、多層 % 七期 72000 Townhouse % 來自 中國最大的資料庫下載 41 體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢 。 參照樓盤：凱茵新城 —— 凱茵新城 多層均價 3200 小高層均價 3800 價格比 % 推導(dǎo)結(jié)論： 本項目中多層樓型建議均價 3045 %=2564元 /㎡ 以“低開高走”的價格策略，建議首期多層以 2400元 /㎡ 均價入市。 來自 中國最大的資料庫下載 14 二、項目檔次定位 定位推導(dǎo) 采用排除法： 結(jié)論：不支持 結(jié)論：不支持 結(jié)論：支持 高檔 中高檔 中檔 中低檔 低檔 論證 排除法 論證 結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。 ? 他們是中山的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強，生活注重品位和細節(jié)。 ? 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個鎮(zhèn)區(qū)， 置業(yè)在地域上沒有明確的要求 ，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。 ? 人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。來自 中國最大的資料庫下載 1 第 五 部 分 項目定位 來自 中國最大的資料庫下載 2 一、目標客戶定位 目標客戶定位推導(dǎo) 目標客戶 “新中山人” 思想開放 、 有追求的青年族 外來人口中高收入人群 在外接受教育的回流人群 接觸外界信息較多的企業(yè)主 行政事業(yè)單位公務(wù)員 私營企業(yè)主 企業(yè)白領(lǐng) 購買力 地域 消費觀念 持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體 履蓋全市的購買人群 ， 特別是鎮(zhèn)區(qū) 心態(tài)開放 ， 易接受新鮮事物 定義范圍 較寬的目標客戶定義 來自 中國最大的資料庫下載 3 定位依據(jù) 購買力因素 針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。 來自 中國最大的資料庫下載 10 需求： ? 要求教育配套完善，注重子女教育。 ? 置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。 來自 中國最大的資料庫下載 15 檔次定位 本項目定位為 “ 中檔 、 高質(zhì)素的精品社區(qū) ” 。 來自 中國最大的資料庫下載 30 情景洋房價格建議 情景洋房屬于中山市的創(chuàng)新產(chǎn)品，沒有同類產(chǎn)品可直接比較，但奕翠園項目中帶電梯的多層與情景洋房具有一定可比性，所以本項目中情景洋房價格我司建議與之相近，即均價4000元 /㎡ 左右。 在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域 ， 突出本項目在細部處理 ， 如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品 。 來自 中國最大的資料庫下載 53 來自 中國最大的資料庫下載 54 來自 中國最大的資料庫下載 55 在廣場上興建玻璃觀星臺 ， 象征人類對宇宙 的無限向往 。 春風(fēng)寓意新開始 、 新希望；夏風(fēng)能給人帶來清涼感覺 ， 使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽 ， 使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒 ，保持冷靜 。 來自 中國最大的資料庫下載 64 來自 中國最大的資料庫下載 65 八、建筑立面建議 市場上主要外立面設(shè)計情況： 繽紛型 代表樓盤：陽光花地 、 凱茵新城 、 雍逸廷 、 雍景園 主要表現(xiàn)：強調(diào)色彩對比 ， 多用紅 、 桔 、 淺黃等搶眼色調(diào) 。 配置原因 : 來自 中國最大的資料庫下載 70 功能建議 : 生活配套功能 個性配套功能 ╋ 來自 中國最大的資料庫下載 71 通過設(shè)置露天咖啡座，增添優(yōu)雅閑適的生活味道 來自 中國最大的資料庫下載 72 十、交樓標準建議 裝修標準 公共部分裝修標準 室內(nèi)裝修標準 來自 中國最大的資料庫下載 73 公共部分裝修 : 公共部分裝修 電梯大堂部分 電梯 標準層梯間 來自 中國最大的資料庫下載 74 建議以 裝修套餐 的形式讓客戶選擇 ,套餐的單位價格分 300元/平方米和 500元 /平方米兩種 . 室內(nèi)裝修標準 : 來自 中國最大的資料庫下載 75 ? 教育資源已經(jīng)成了市場項目一個強有力的賣點。 ? 首期項目營銷需要； ? 改變市民對項目區(qū)位的偏見； ? 樹立項目形象及整體特色； ? 滿足住戶在前期對教育配套的需要。 來自 中國最大的資料庫下載 88 三、品牌導(dǎo)入策略 推廣企業(yè)品牌，展示萬科實力，增強購買信心。 以報紙媒體為輔助手段，軟文同形象廣告并舉。 來自 中國最大的資料庫下載 95 學(xué)校宣傳與生源問題： 形象概念：特色 +名校 核心一定是名校的教育質(zhì)量，但也一定要用特色去包裝。加大宣傳力度、拓寬入會渠道，為小學(xué)招生儲備客源。 來自 中國最大的資料庫下載 100 媒體炒作 ? 立體化宣傳，電視臺、報紙、校報、戶外廣告、宣傳單張相結(jié)合。 另一方面從兒童角度考慮增加吸引力。 來自 中國最大的資料庫下載 92 四、區(qū)域形象重塑策略 結(jié)合城市發(fā)展方向、市政規(guī)劃等因素。 充分體現(xiàn)“四季花城”的親和力，體現(xiàn)健康活力、現(xiàn)代純美等特性。