【正文】 名遐邇的休閑度假旅游勝是聞名遐邇的休閑度假旅游勝地。長壽湖風景區(qū)總體規(guī)劃長壽湖風景區(qū)在空間布局上采用 “一心三組團 ” 的布局結(jié)構(gòu)?！?三組團 ” ——指田園風光景區(qū)，林地生態(tài)景區(qū)和獅子灘人文景觀區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023以羅山半島為中心的 8平方公里鎮(zhèn)區(qū)旅游服務(wù)基地的拓展用地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。n休閑度假區(qū)： 以度假村，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園，運動休閑功能為主n旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：及居住，商業(yè)，休閑，水上運動中心等于一體的綜合開發(fā)區(qū)n旅游核心服務(wù)區(qū)：集旅游商業(yè)服務(wù)，接待，餐飲，居住等為一體的旅游服務(wù)區(qū)n羅山島：規(guī)劃養(yǎng)生基地，島嶼公園及水上游艇俱樂部等運動休閑設(shè)施 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)規(guī)劃西岸片區(qū)規(guī)劃Code of this report | 19169。中飛公司國際復合公司民生公司金同度公司維豐公司初步開發(fā)預備開發(fā)（本案）尚未開發(fā) 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸開發(fā)現(xiàn)狀西岸開發(fā)現(xiàn)狀Code of this report | 20169。Code of this report | 21169。容積率 ，絕大部分可戶型以臨窗觀湖。 占地面積 :218000平方米 建筑面積 :130000平方米 一期開盤時間： 20231212 一期交房時間： 20231020 花園洋房 4層，別墅 3層停車位 :500 總戶數(shù) 2255戶 結(jié)構(gòu) :框架 外墻 :文化石、有機玻璃貼面、木制架構(gòu)及外墻涂料 電梯 :無 衛(wèi)生間 :下沉式 供電 :有 供水 :有 供氣 :有 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 維豐藍湖熙岸維豐藍湖熙岸Code of this report | 22169。一期為 2080平米湖居度假洋房，約 ，共約 1050套，收官價格 4100元/㎡ ，目前已售罄。 Copyright Centaline Group, 2023長壽古鎮(zhèn)位于長壽區(qū)桃花新城長洪路后段（菩提山下），占地 2023畝，其中文化旅游核心區(qū)占地 800畝，建筑容積率小于 。項目總建筑面積為 136萬平方米，總投資 43億元。 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 維豐藍湖熙岸維豐藍湖熙岸Code of this report | 24169。一期商鋪面積在 2472023㎡ 之間，共 313套， A區(qū) 167套， B區(qū) 146套，目前已售出200多套，銷售均價達到 8000元 /㎡ 。Code of this report | 25169。內(nèi)部存在變電站和高壓走廊，其中 A2和 B2規(guī)劃為項目一期用地。 Copyright Centaline Group, 2023項目位于長壽湖風景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國際會議中心、國際長壽村共同組成。 Copyright Centaline Group, 2023項目位于長壽湖風景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國際會議中心、國際長壽村共同組成。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目內(nèi)部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊功能劃分地塊功能劃分用地依照功能分為：五星級酒店區(qū)、國際會議中心區(qū)、特色餐飲區(qū)、國際風情小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)、服務(wù)式公寓住宅區(qū)和老年綠色生態(tài)住宅區(qū) 6大部分。 Copyright Centaline Group, 2023至高峰島至雙龍鎮(zhèn)至長壽湖鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃主干道（ 20M）規(guī)劃次干道（ 1216M）規(guī)劃支路（ 9M）濱湖路（ 6M）p長壽湖西岸片區(qū)路網(wǎng)四通八達，與外部連接性好；p項目內(nèi)部交通便利，與主干道相連接，多條次干道和支路貫穿項目內(nèi)部；p羅山半島規(guī)劃交通道路眾多，滿足了高爾夫球場建設(shè)需求；p內(nèi)部規(guī)劃濱湖大道，道路與景觀相互融合。 Copyright Centaline Group, 2023長壽區(qū)主城內(nèi)相當規(guī)模的化工園區(qū)，分布在城區(qū)周邊，污染嚴重，其中污染較重的有四川維尼綸廠、重鋼集團、長壽化工廠，大區(qū)域居住等級低。 Copyright Centaline Group, 2023優(yōu)勢：1 長壽區(qū)旅游區(qū)位 、經(jīng)濟區(qū)位 、交通區(qū)位 優(yōu)越性；2 長壽湖休閑度假區(qū)定位，提供交通，政策等硬支持；3 長壽湖旅游資源稟賦，提供軟支持；4 西岸成為重慶旅游地產(chǎn)新熱點區(qū)域，香江國際、碧桂園等知名企業(yè)相繼進入；5 本案高爾夫球場，星級酒店，特色商業(yè)街提供高端配套支撐。并處于初級開發(fā)階段，配套匱乏 ‘三 . 長壽湖旅游知名度目前較低，影響力和競爭力較?。凰?. 長壽湖水資源為保護性資源，開發(fā)受到一定限制；五 . 項目內(nèi)部存在高壓走廊和變電站。 Copyright Centaline Group, 2023第二部分：項目定位核心問題 ?項目核心問題?定位項目難點?定位思路?定位方法?解決思路Code of this report | 33169。生活配套缺少的不利影響長壽湖片區(qū)配套集中在大壩區(qū)域，以中低端餐飲休閑等為主的配套設(shè)施，但缺乏主題及品質(zhì)，在重慶范圍內(nèi)缺乏吸引力。缺乏開發(fā)企業(yè)共同助推的不利影響西岸目前僅維豐藍湖熙岸一個項目開發(fā)，缺乏共同開發(fā)炒作的影響力。 Copyright Centaline Group, 2023一、 如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對土地資源進行優(yōu)化配置項目定位核心問題項目定位核心問題 定位項目難點定位項目難點二、如何選擇開發(fā)模式來運作，何種引擎產(chǎn)品來啟動項目三、如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品四、如何在強勢樹立形象、強力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造六、如何解決項目內(nèi)部配套，而且要做出特色五、如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式Code of this report | 35169。? 特征二：項目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達的交通體系湖濱類資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致 1個小時左右車程。? 特征三：在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大濱湖類度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類項目的重點，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)中占地不會傾向絕對大比重。而由于此類度假項目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個難點，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類型濱湖項目的開發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復制性強。 Copyright Centaline Group, 2023定位方法主題創(chuàng)新功能創(chuàng)新濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎(chǔ)層次 ——陳列式觀光地產(chǎn)、提高層次 ——娛樂式體驗地產(chǎn)、發(fā)展層次 ——休閑式度假地產(chǎn)。123任何一個項目在前期策劃時都有其最初的主題定位，后期的開發(fā)必將圍繞這個主題進行，就像寫作不能離題一樣，主題是項目的靈魂。 Copyright Centaline Group, 20231. 2. 3.賦予項目文化底蘊，緊靠 “ 長壽” 話題， 打造與主題相關(guān)的配套設(shè)施。功能創(chuàng)新符合項目特色，提升產(chǎn)品形態(tài) ，并且能強勢打開市場的創(chuàng)新產(chǎn)品。 Copyright Centaline Group, 2023?參考案例?主題定位?形象定位?客群定位?產(chǎn)品組合第三部分：項目定位Code of this report | 39169。東和福灣在三亞未來的核心海域上打造極具 西班牙異域風情 的世界灣區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣MINI別墅為平層，主力面積區(qū)間 68137平米。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣4F、 5F海景洋房 主力面積區(qū)間 4365平米精裝修標準 整體采用向心型設(shè)計 主力戶型 1Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣海景公寓 610層 主力面積區(qū)間 48142平米 精裝修標準 整體采用向心型設(shè)計擁有大面積觀海陽臺約 68平米贈送面積公寓產(chǎn)品Code of this report | 44169。 雅居樂 200億投資旅游地產(chǎn)清水灣項目● 3個 18洞國際高爾夫球場● 世界著名的酒店管理集團● 匯集高尚生活精粹，豐盛人生的尊享國度① 主題商業(yè)街、購物名店等一流配套② 世外桃源般的黎苗族風情村。 Copyright Centaline Group, 2023項目總體規(guī)劃為分海景大宅、高爾夫、 6個五星級海景酒店、風情商業(yè)街、海洋展覽館及游艇會。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 雅居樂清水灣雅居樂清水灣住宅項目分為 4個組團開發(fā)，金色果嶺（別墅組團）、蔚藍海岸（洋房組團）、瀚海銀灘（洋房和別墅及公寓組團）、星海傳說（洋房和別墅組團）金色果嶺屬于別墅組團金色果嶺屬于別墅組團 面積 180567平方 平方，總用地面約 20萬㎡，總建面約 9萬方，綠化率 %。 瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團，瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團， 洋房： 77—335㎡ ，別墅 297—1415㎡ ，公寓面積 77175㎡ ，占據(jù)清水灣一線海景，視野最開闊。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁 36洞高爾夫球場，占地約洞高爾夫球場，占地約 100000平米平米 ,共規(guī)劃共規(guī)劃 108套寬院別墅，套寬院別墅， 110套客房套客房 。安防系統(tǒng)：高級智能防盜安全門，周界報警系統(tǒng)，公共區(qū)域設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，每戶設(shè)緊急報警按鈕。消防系統(tǒng)：室外消火栓。熱水系統(tǒng)：獨立太陽能熱水器，提供 24小時生活熱水。通訊系統(tǒng)：每戶配有電話專線。電視系統(tǒng)：衛(wèi)星電視及城市有線電視系統(tǒng)。 Code of this report | 48169。五星級酒店配套設(shè)施： 酒店客房、 spa館、健身中心、美容沙龍、紅酒吧、商務(wù)中心、精品商店、公共泳池、兒童活動設(shè)施、餐飲娛樂中心（中、西、日韓餐廳） Code of this report | 49169。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)。 業(yè)主購買后可委托酒店公司經(jīng)營，每年在淡季和旺季均可輕松享受度假生活及資產(chǎn)升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物業(yè)服務(wù)。 Code of this report | 50169。 整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 半山半島半山半島三亞市政府力圖將此個板塊打造成為超越目前亞龍灣的三亞唯一的六星級區(qū)域，包括有著海南中南海之稱的六星級酒店 ——悅榕山莊酒店，世界酒店業(yè) NO1——洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場 ——鹿回頭高爾夫球場。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 半山半島半山半島住宅項目已開發(fā)東海灣區(qū)（別墅和高層組團）、雙海灣區(qū)（高層和）、鹿回頭灣