【正文】 億 ,去化 55%的剩余貨值；n 住宅剩余貨值 ,產(chǎn)品面積大、單總價(jià)高且樓層多集中在五層以下、二十二層以上，存在一定的銷(xiāo)售抗性，故保守估記銷(xiāo)售目標(biāo)為 3個(gè)億，去化 85%的貨源。u 全球經(jīng)濟(jì)疲軟，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大。政策調(diào)控方向不變，短期內(nèi)無(wú)放松跡象，經(jīng)濟(jì)下行壓力大宏觀市場(chǎng)分析2023年新華網(wǎng)在線訪談 兩會(huì)答記者問(wèn) “ 五一 ” 在北京視察保障房建設(shè)情況 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 《 求是 》發(fā)表文章 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落到實(shí)處進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果16宏觀市場(chǎng)下建議現(xiàn)金為王，快速回款，以快速周轉(zhuǎn)為要一：放棄幻想， 轉(zhuǎn)變觀 念， 積 極 應(yīng)對(duì) 放棄任何抱有政府可能放 寬 房地 產(chǎn)調(diào) 控力度的幻想， 轉(zhuǎn)變觀 念， 積 極 應(yīng)對(duì) 重新 審視 當(dāng)前的市 場(chǎng)環(huán) 境，合理的 調(diào) 控仍然是一個(gè)明 顯 的基 調(diào) 。充分 發(fā)揮項(xiàng) 目口碑及品 質(zhì) 效 應(yīng) ，注重 細(xì)節(jié) 和服 務(wù) ，提升客 戶(hù)認(rèn) 可度。 中堂 壹條項(xiàng)目位置地址（行政） 北山公園東門(mén)東行 300米 富百家沿街商鋪地理位置描述 開(kāi)發(fā)區(qū)虹橋路頂端康達(dá)醫(yī)院北側(cè) 新北大街旁、金鑫汽車(chē)旁基本情況開(kāi)發(fā)商 五龍地產(chǎn) 豪門(mén)地產(chǎn)物業(yè)管理公司 未定 北京天和總建筑面積 8萬(wàn) 9萬(wàn)㎡綠化率 40% 45%容積率 　 產(chǎn)品類(lèi)型 高層框架 商住開(kāi)盤(pán)時(shí)間 　 2023225當(dāng)前均價(jià) 4500元 /㎡ 3300元 /㎡主力產(chǎn)品主力戶(hù)型 2室、 3室 2室、 3室、 4室面積 105156㎡ 80㎡ —160 ㎡配套設(shè)施項(xiàng)目配套 1:1車(chē)位、人車(chē)分流、蘇州園林景觀、網(wǎng)球 會(huì)所周邊配套 緊鄰北山、康達(dá)醫(yī)院、休閑娛樂(lè) 餐飲比較便捷 沃爾瑪客戶(hù)構(gòu)成工作區(qū)域 市區(qū) 市區(qū)職業(yè)特征 個(gè)體，行政單位 工人、企事業(yè)單位職工、個(gè)體區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研211. 據(jù)數(shù)據(jù)分析 :陽(yáng)泉市區(qū) (不包括平定 \孟縣 )現(xiàn)有在售商品房項(xiàng)目不足 15個(gè) ,在售和潛在供應(yīng)量總計(jì)約 ,在售和潛在供應(yīng)總套數(shù)為 。2. 07年陽(yáng)泉迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮， 20232023年 ,年均新增供應(yīng)量約為 。市場(chǎng)供過(guò)于求趨勢(shì)逐步放大。 注 :由于陽(yáng)泉城市規(guī)模小 ,房地產(chǎn)及專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站數(shù)據(jù)方面的不完善 ,區(qū)域市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)以一手采集為主 ,結(jié)合經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行一定的修正所得。受大 環(huán) 境影響，目前整體市 場(chǎng)銷(xiāo) 售相 對(duì) 滯 緩 。 二：區(qū)域市 場(chǎng) 均價(jià) 約為 4000元 /平米左右， 45005000元 /平米， 5000元 /平米以上的三個(gè)價(jià)格梯度。而均價(jià)在 5000元 /平米以 上， 總 價(jià)在 90150萬(wàn)的高檔次，高品 質(zhì)項(xiàng) 目稀少，是陽(yáng)泉高端人群的 選擇 。 中堂開(kāi)發(fā)商 五 龍 地 產(chǎn)物業(yè)管理公司 未定總建筑面積 8萬(wàn)建筑體量 3棟在售體量 三期 3棟 樓在售， 12年年底交房綠化率 45%容積率 　產(chǎn)品類(lèi)型 高 層 框架產(chǎn)權(quán)年限 70年當(dāng)前均價(jià) 4500元 /㎡層差價(jià) 3050元 /㎡主力戶(hù)型 二居、三居面積 110左右兩居， 120150三居，少量 160四居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息26案名 書(shū) 香 門(mén) 第開(kāi)發(fā)商 聯(lián) 豐地 產(chǎn)物業(yè)管理公司 濱 河物 業(yè)總建筑面積 60萬(wàn)㎡建筑體量 28棟在售體量 一期 9棟；二期 10棟高層，在售 6棟，剩余 4棟未售；綠化率 40%容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 住宅產(chǎn)權(quán)年限 70年當(dāng)前均價(jià) 3800元 /㎡層差價(jià) 30元 /㎡主力戶(hù)型 二居、三居、四居面積 80110二居； 140三居、 160四居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息27案名 富麗城開(kāi)發(fā)商 益昌地產(chǎn)物業(yè)管理公司 三晉物業(yè)總建筑面積 10萬(wàn)㎡建筑體量 4棟高層在售體量 一期 2棟剩少量；二期 2棟綠化率 40%容積率 4產(chǎn)品類(lèi)型 商住一體產(chǎn)權(quán)年限 住 70年，商 40年當(dāng)前均價(jià) 4200元 /㎡層差價(jià) 20元 /㎡主力戶(hù)型 二居、三居、四居面積 100120二居； 130140三居、 4三單元 170190四居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息28案名 盛世新城開(kāi)發(fā)商 陽(yáng)泉市太行工貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司 自理總建筑面積 40萬(wàn)㎡建筑體量 11棟在售體量 4棟（ 10）小區(qū)整體 13年年中交房綠化率 40%容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 高層產(chǎn)權(quán)年限 70年當(dāng)前均價(jià) 4200元 /㎡層差價(jià) 30元 /層主力戶(hù)型 二室，三室面積 80—100 ㎡ 二室， 110—140 ㎡ 三室， 180—300 ㎡ 躍層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息2023/3/13案名 日昱城開(kāi)發(fā)商 陽(yáng)泉市大都會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司 未定總建筑面積 429600㎡建筑體量 16棟在售體量 5棟（ 1318F、 424F、 533F）， 13年年中交房綠化率 %容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 高層產(chǎn)權(quán)年限 70年當(dāng)前均價(jià) 3380元 /㎡層差價(jià) 20元 /㎡主力戶(hù)型 二居，三居面積 80—100 ㎡ 二居， 110—170 ㎡ 三居270㎡ 躍層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息2023/3/13案名 意大利花園開(kāi)發(fā)商 陽(yáng)泉金聯(lián)置業(yè)建設(shè)有限公司物業(yè)管理公司 美泉樂(lè)物業(yè)公司總建筑面積 47萬(wàn)㎡建筑體量 23棟在售體量 2棟綠化率 35%容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 高層產(chǎn)權(quán)年限 70年當(dāng)前均價(jià) 4700元 /㎡層差價(jià) 30元 /層主力戶(hù)型 兩、三居面積 80— 160㎡ （尾盤(pán)銷(xiāo)售）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息在售2023/3/13競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及銷(xiāo)售分析案名 山水林語(yǔ) 新澳城 書(shū) 香 門(mén) 第 五 龍 地 產(chǎn) 由于本案主力為核戶(hù)型偏大，仍面臨競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)的分流。3. 新澳城、盛世新城、書(shū)香門(mén)第等項(xiàng)目都位于開(kāi)發(fā)區(qū)，屬于政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。4. 中堂項(xiàng)目屬于當(dāng)?shù)乩媳P(pán) “五龍佳苑 ”新推的三期產(chǎn)品，項(xiàng)目具有一定的客戶(hù)基礎(chǔ)，口碑較好，市場(chǎng)認(rèn)可度高，但規(guī)模有限，目前去化率 30%左右 ， 將是本年度最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目前貨源充足，未來(lái)供應(yīng)量很大，需重點(diǎn)關(guān)注。意大利花園戶(hù)型齊全，地段相當(dāng)，礙于農(nóng)貿(mào)、五金機(jī)電帶來(lái)的負(fù)面影響，項(xiàng)目形象品質(zhì)明顯遜色于半山，但依然不可小覷對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群的競(jìng)爭(zhēng)力。 2023/3/132023年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)回顧及 2023年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo) 宏觀及區(qū)域市場(chǎng)分析 對(duì)客戶(hù)的理解 項(xiàng)目形象定位基于項(xiàng)目、市場(chǎng)及客戶(hù)三方面下的營(yíng)銷(xiāo)策略 報(bào)告體系36總成交客戶(hù)分析1. 成交客群以 3050歲中年人為主，占總客群的 66%。3. 成交客群以 礦務(wù)局中高管、政府機(jī)關(guān)或事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主為主，占比達(dá)到 86%。2. 大戶(hù)型成交客戶(hù)以改善型自住為主，項(xiàng)目地段價(jià)值成為吸引其置業(yè)的關(guān)鍵因素。項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 地段與景觀資源項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 區(qū)域生活配套購(gòu)物：歐洲街、沃爾瑪、北國(guó)商城、居然之家等餐飲：一品皇牛、新辣道娛樂(lè)：零帕酒吧 、博特堡酒吧銀行：工商銀行、中國(guó)銀行學(xué)校：北大街小學(xué)，陽(yáng)泉三中，陽(yáng)泉十中寫(xiě)字樓：半山寫(xiě)字樓、遠(yuǎn)東寫(xiě)字樓酒店：北冰洋酒店1. 園林景觀：項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)別具匠心，根據(jù)地塊原有地形地貌，融合現(xiàn)代特色，規(guī)劃出豐富立體的景觀軸線，精選上百種成年珍稀植物、打造陽(yáng)泉獨(dú)一無(wú)二的歐式景觀園林，給業(yè)主帶來(lái)美好的視覺(jué)享受，也為其營(yíng)造出天然 “ 氧吧 ” 讓健康生活伴隨左右。項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 園林景觀與三期產(chǎn)品設(shè)計(jì)區(qū)域價(jià)值 — 資源價(jià)值 — 規(guī)劃價(jià)值 — 產(chǎn)品價(jià)值 — 品牌價(jià)值 —商業(yè)價(jià)值 — 六大價(jià)值體系本案位于陽(yáng)泉城央核心，唯一的 CLD中央生活特區(qū)，區(qū)域地位無(wú)可比擬。項(xiàng)目由引領(lǐng)陽(yáng)泉房地產(chǎn)先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式的龍頭地產(chǎn)商 —金聯(lián)置業(yè)、英國(guó) UA國(guó)際建筑設(shè)計(jì)院，國(guó)際知名的景觀設(shè)計(jì)所 —香港捷奧國(guó)際，全程物業(yè)顧問(wèn) 戴德梁行等國(guó)際級(jí)品牌團(tuán)隊(duì)聯(lián)合打造，用實(shí)力鑄就豪宅典范。五星級(jí)精裝大堂、一梯一戶(hù)刷卡電梯、一卡通智能科技系統(tǒng)，低碳環(huán)?？萍?斷橋彩鋁三層中空玻璃，螺旋消聲落水管，安吉爾直飲水系統(tǒng)。依山而建，磅礴大氣的現(xiàn)代中式建筑，建筑藝術(shù)美學(xué)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，龍形圍合式布局，白金級(jí)豪華私人會(huì)所，五重立體法式宮廷園林設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)品質(zhì)榜樣陽(yáng)泉 。最先進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式價(jià)值核心48形象定位 金聯(lián)置業(yè)六年的精耕細(xì)作 憑借 “ 獨(dú)有的核心價(jià)值體系 ”打造世界級(jí) HOPSCA(豪布斯卡 )旁中央公園豪宅49世界級(jí) HOPSCA詮釋HOSPCA是高品質(zhì)城市生活的標(biāo)志，就像紐約的洛克菲勒中心和上海商城、北京國(guó)貿(mào)中心一樣，是現(xiàn)今世界潮流的中心。HOPSCA是國(guó)際大都市的標(biāo)志，占據(jù)城市核心稀缺資源，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值，是一個(gè)城市層峰人士所向往的居住中心。如何打破常規(guī) ,運(yùn)用另類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段是我們解決銷(xiāo)售困局的關(guān)鍵。? 增值服務(wù)之 “ 紳士領(lǐng)地計(jì)劃 ”— 服務(wù)升級(jí)計(jì)劃 推出免費(fèi)超五星會(huì)所、酒店式物業(yè)服務(wù)、半山劍橋圖書(shū)館。共計(jì)銷(xiāo)售周期約為 8個(gè)月。持銷(xiāo)期升級(jí)活動(dòng)，保證項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆熱度3月3月中商業(yè)與住宅形象廣告正式出街啟動(dòng)期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)鋪排3月中旬啟動(dòng)首批蓄客9月中啟動(dòng)半山豪宅盛宴系列推廣63 3月中旬 —5 月中旬二期景觀房蓄水期 6月中旬 —8 月中旬三期蓄水期 持銷(xiāo)期 二期強(qiáng)銷(xiāo)期（ 30天） 三期強(qiáng)銷(xiāo)期（ 45天）節(jié)點(diǎn)園林景觀升級(jí)，實(shí)景呈現(xiàn) 會(huì)所具務(wù)展示條件6月 10月 11月4月 12月3月 5月 7月 8月 9月5月 19日景觀房開(kāi)盤(pán)8月 25日三期開(kāi)盤(pán)階段工程節(jié)點(diǎn)6月 10月 11月4月 12月3月 5月 7月 8月 9月4月 18日商業(yè)加推7月 18日商業(yè)加推10月 31日商業(yè)加推銷(xiāo)售計(jì)劃節(jié)點(diǎn)安排216。銷(xiāo)售率： 85%216。全年推售房源： 5216?？偯娣e： 216。u 體驗(yàn)創(chuàng)新： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)六年，推廣手段需要與時(shí)俱進(jìn)，推廣需要推陳出新，我們結(jié)合項(xiàng)目資源的關(guān)聯(lián)性，與商業(yè)公司、物業(yè)公司合作，聯(lián)手打造項(xiàng)目增值計(jì)劃：如新天地 “ 精品購(gòu)物 ” 、 物業(yè)服務(wù)升級(jí)、微博攝影 /微故事大賽等等，以實(shí)現(xiàn)資源共享，將項(xiàng)目整合價(jià)值得到放大。活動(dòng)目的： 促進(jìn)平定、孟縣目標(biāo)客戶(hù)的成交。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明72大客戶(hù)拓展活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容： 與平定城區(qū)、孟縣城區(qū)、陽(yáng)泉市區(qū)大型企業(yè)行政經(jīng)理、政府官員、及事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、周邊村長(zhǎng)進(jìn)行商談組織團(tuán)購(gòu)。 活動(dòng)內(nèi)容： 與新天地商家聯(lián)盟，印制新天地精品購(gòu)物指南。 促銷(xiāo)政策： 內(nèi)附商品折扣券、餐飲 /電影優(yōu)惠惠、商鋪折扣券、住宅優(yōu)惠券。 活動(dòng)目的： 釋放老帶新政策，促進(jìn)老帶新成交 老帶新促銷(xiāo)政策： 身份確 認(rèn) ： 現(xiàn)場(chǎng) 或 電話 確 認(rèn) 優(yōu) 惠政策多 樣 化： 介 紹 新客 戶(hù) 即有禮；介 紹 新客 戶(hù)