【正文】 負責(zé)任的。 研究思路 —— 加法與減法 ? 哲學(xué)問題一：城市模塊化與品牌公司的成功 王石說： 常言說 —— 麻雀隨小五臟具全。都會有 CBD、 RBD、政府辦公區(qū)、休閑區(qū)等等等等。 某人問： 那每個城市都是有自己個性的呀？ 王石說： 事物分普遍性與獨特性，城市的普遍性就是一個個模塊。 中國頂級的房地產(chǎn)股份制企業(yè)中： 首推萬科其曾在 19個城市中，機場 3公里內(nèi)推出“萬科城市花園”，10年間其的盈利貢獻比超過 45%。 基本照抄成功產(chǎn)品線的產(chǎn)品設(shè)計可以大量的節(jié)省產(chǎn)品研制的物質(zhì)成本 與時間成本，并能保證產(chǎn)品研制的概念化成功： 地產(chǎn)的開發(fā)成功是可以抄襲的！ 懷柔沒有不一定中國沒有！ 研究思路 —— 加法與減法 哲學(xué)問題二：城市頂級綜合體與經(jīng)典頂級綜合體產(chǎn)品線分析 王石說： 房地產(chǎn)產(chǎn)品要工業(yè)化生產(chǎn)，我的意思不是不要個性。 某人問： 產(chǎn)品線的作用是什么哪？ 王石說： 成熟的產(chǎn)品線可以保證在大體一致的投資條件下，我的投資凈現(xiàn)值歸零最快；資金峰值最短；啟動資金獲利倍數(shù)保證最高。 但是我們可以 —— 本地化的借鑒其他 公司成熟的產(chǎn)品線。 北京華貿(mào)中心 ? 產(chǎn)品類別： 華貿(mào)中心由三棟高逾百米的 5A智能寫字樓、 2座豪華酒店、大型國際商城、國際公寓和中央公園組成。一期兩棟 2號樓建筑面積為 ， 2023年 1月正式開盤，2023年 3月入住。 ? 周邊情況： 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900米處，西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽路，交通便利。華貿(mào)中心將橫跨長安街。 ? 推廣主題： 北京華貿(mào)中心坐落于長安街國貿(mào)橋以東 900米處，系東長安街上地標(biāo)性百萬平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群。它的出現(xiàn)使 CBD繁華地段東移，這座氣勢磅礴的國際化商務(wù)建筑群將成為沿國賓道進入長安街的第一道亮麗景觀，確立 CBD商務(wù)地標(biāo)。 2023年 5月廣場巳進行全面招商，主力店部分招商巳基本完成 ? 周邊情況 ：益田假日廣場位于中國最著名的旅游生態(tài)景區(qū) —— 深圳華僑城，項目東臨五星級的威尼斯酒店，南與中國第一主題公園“世界之窗”隔路相望，北靠歡樂谷主題樂園，西接兩個國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場，地理位置極其優(yōu)越。 ? 推廣主題： 益田假日廣場依托得天獨厚的地理位置，綜合利用和挖掘旅游、交通、環(huán)境等資源優(yōu)勢，突出主題文化氛圍及豐富多樣性的業(yè)態(tài)和功能，營造出奇妙的快樂、休閑環(huán)境，益田假日廣場通過對購物中心功能的重新定義和規(guī)劃，營造消費者之間的消費互動，開創(chuàng)家庭式娛樂休閑消費新模式 ? 財務(wù)分析：基本采用資金高位運行，逐步降低峰值比的做法，連續(xù) 4年保持 資金凈現(xiàn)值在 — 12到 3. 3間遞減運行，峰值比低于 ，預(yù)計預(yù)計最終盈利比超過 130% 深圳益田假日廣場 立面效果圖 研究思路 —— 加法與減法 ? 哲學(xué)問題三：產(chǎn)品調(diào)性與本地化項目 。 王石： 事物有普遍性就有特殊性，異地產(chǎn)品線的使用也在于此，所以一定要本地化，但是不要懼怕自己領(lǐng)導(dǎo)市場，做以前沒有的產(chǎn)品，以前沒有不一定市場不需要。但是人們對生存愉悅感的要求是永無止境的。 娛樂性 保值性 時尚性 接納性 創(chuàng)造性 研究思路 —— 加法與減法 保值性： 人們購買頂級地段的物業(yè)根本目的是，看重資源的不可復(fù)制性，建筑作為產(chǎn)品的外在載體，時代性是很重要的。 時尚性： 時尚性的含義是在于激發(fā)城市頂級客戶的自豪感，利滋卡頓 — 阿資棒，芝加哥 —— 四季周遍的地產(chǎn)之所以能在歷次地產(chǎn)貶值中評估價格一直堅挺，就在于業(yè)主的自豪感已經(jīng)超越了金錢價值的概念，成為了一種對生命價值的宣泄 接納性： 不要低估人們對美的認(rèn)識，無論什么人對美都是有認(rèn)知的，接納外來文化，引導(dǎo)客戶接納多元化主題。 市場調(diào)查固然重要，但是勇敢的拍腦門的決策也是地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵因素之一。 創(chuàng)造性： 做房地產(chǎn)要一直秉承用發(fā)展的眼光看問題，我們認(rèn)為地產(chǎn)是一種全新的事物，有很多我們不懂或者不明白的問題。 ? 現(xiàn)實一：區(qū)域環(huán)境項目經(jīng)濟指標(biāo) ? 現(xiàn)實二：政策背景 ? 現(xiàn)實三：市場情況 背景：空間與時間 哲學(xué)歸哲學(xué)，當(dāng)理性的面對安寶懷柔項目時，我們就需要看看懷柔的現(xiàn)實。擁有懷柔區(qū)最便利的交通和商業(yè)環(huán)境；西側(cè)隔龍山為懷柔水庫，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人，是理想的商務(wù)、會展及旅游服務(wù)場所。其中： A五星級酒店 建筑面積約 65000平方米、 B住宅約計 建筑面積約 100000平方米、 C購物中心 建筑面積約 25000平方米、 D酒店公寓 建筑面積約 15000平方米。 黃色為商業(yè)， 蘭色為住宅 紫色為酒店 粉綠為酒點公寓 懷百 體育場 懷柔一中 京北大世界 現(xiàn)狀廣場 體育館； 懷柔一中； 懷百 京北大世界； 鳳翔商場； 第一醫(yī)院 南部為懷柔最為高檔住宅區(qū)（商品房或政府宿舍）二手房價格在 7500/M左右 青春路是懷柔政府機關(guān)最為密集的干道 項目毫無疑問是懷柔自然條件最好，生存配套最為全面的項目。 政策分析 “ ” （ 2023年 9月 27日、 12月 11日） 主要內(nèi)容： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的， 貸款首付款比例不低于 40%，貸款利率 不低于 中國人民銀行公布的同期 同檔次基準(zhǔn)利率的 ，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出 不得高于其月收入的 50%。 二是 已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。 《補充通知》同時強調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。但利率提高 10%以及第二套住房增加首付 對于中高端自住客群來說，影響相對較??！ ?首先， 對于那些一直都以一次性付款為主資金充裕的高端客群而言，這個政策對他們來說 幾乎無任何影響。 目前，市場上此類產(chǎn)品例如萬科四季花城、龍湖 〃 香醍別苑、潤澤莊園等項目良好的銷售狀況，就是最好的例證。但是歷次加息，加之第二套房政策，使其投資門檻及還款壓