【正文】 5月內(nèi)部認(rèn)購 賣點：交通條件便利，戶型豐富，5— 6層板樓，居住舒適度高。小區(qū)南側(cè)100米為懷柔千畝水上公園 。 市場環(huán)境 2023年 9月 28日京承高速公路二期正式開通，大大縮短了城區(qū)與懷柔之間的距離。該區(qū)域購房人群也在隨著住宅產(chǎn)品而發(fā)生轉(zhuǎn)變，以往購房主要以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎壳耙恍┰诔抢锕ぷ鞯挠熊囎逡渤闪艘恍└咂焚|(zhì)樓盤的客戶，因為在該地區(qū)以城區(qū)遠(yuǎn)低于普通住宅價格可享受到高檔住宅的品質(zhì)。 通過京承高速公路與城區(qū)相通，懷柔市場已越來越受到城區(qū)客群的關(guān)注。 對整體市場產(chǎn)生的影響 政府加大對經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性住房的投入建設(shè)力度，解決了中低 收入階層人群的住房剛性需求，部分具有需求的客戶將把購買目光轉(zhuǎn)向保障性住 房， 中低端商品房（住宅）的購買需求量將縮小 ， 由此將影響北京整體房價的攀 升速度 。 “ 經(jīng)濟適用住房新管理辦法 ” （ 2023年 11月） 2023年 11月，七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，該辦法明確規(guī)定了經(jīng)濟適用房的審核、轉(zhuǎn)讓和監(jiān)督等相關(guān)內(nèi)容。 經(jīng)過分析，本次金融調(diào)控政策影響主要體現(xiàn)在 —— 摧毀房產(chǎn)投資“夾心層” ，即手中有一定閑散資金，期望以銀行貸款的形式投資房地產(chǎn)，以期得到長期高額的利益回報。 ?其次， 對于那些以自住為目的，想從城區(qū)遷向近郊區(qū)，關(guān)注高品質(zhì)低密度住宅的中高端 客 戶來說，即使不想一次性付款，首付和利率提高，對此類客戶來說，影響也不大。 對本案產(chǎn)生的影響 “央行歷次加息”的累積效應(yīng)是不可忽視的，對整體需求市場構(gòu)成相當(dāng)?shù)臎_擊力。 三是 已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 《補充通知》 —— 第二套房認(rèn)定細(xì)則 一是 以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù) 。 “央行六次加息” （ 2023年） 央行歷次調(diào)整利率時間及內(nèi)容 次數(shù) 調(diào) 整 時 間 調(diào) 整 內(nèi) 容 6 2023年 12月 21日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 5 2023年 09月 15日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 4 2023年 08月 22日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 3 2023年 07月 20日 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 2 2023年 05月 19日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 1 2023年 03月 18日 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 % 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)到 % ； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)到 % 5年以上貸款利率沒上調(diào)，依舊是 %，個人住房公積金貸款利率也沒有變。 經(jīng)濟指標(biāo)： 項目運作模式 : 五星級酒店：（項目整體）投資、合資、合作經(jīng)營、酒店的管理； 會議中心約：（項目整體）投資、合資、合作經(jīng)營； 購物中心約：（項目整體）投資、合資、合作經(jīng)營、租賃； 酒店 公寓： (項目整體）投資、合資、合作經(jīng)營、租賃； 住宅為銷售模式總投資 10個億 ? 項目具體地點位于懷柔區(qū)的繁華地段， 東臨青春路，北臨府前街，南臨南大街，西臨龍山路。 懷柔整體衛(wèi)星圖（缺少） 項目內(nèi)容主要由五星級酒店；國際會議、會展中心；購物中心、酒店公寓四部分組成。 現(xiàn)實一：區(qū)域環(huán)境 ?本項目位于北京市東北部的懷柔區(qū)，本區(qū)風(fēng)光秀麗、氣候宜人，素有“京效明珠”的美譽。 但是我們也不認(rèn)為有任何人真正完全理解了城市綜合體的真正含義，包括李嘉成先生也說自己不理解東方廣場是怎么成功的，去創(chuàng)造理解產(chǎn)品，更新理念是安寶懷柔項目成功的關(guān)鍵。 勇敢的認(rèn)可經(jīng)典價值觀的存在合理性，是決策的根本。是接納的根本。用房超先生的話說就是：“華貿(mào)的成功就是我們敢于做一個 100年不過時的產(chǎn)品！” 分析這段話，不過時的另一層含義就是保值性，如果開發(fā)商都不注重產(chǎn)品設(shè)計，怎么能令消費者感覺物業(yè)保值。這里指的娛樂性不是單指娛樂健身，而是一種生活的創(chuàng)意與追求。 華業(yè)行對經(jīng)典頂級城市綜合體產(chǎn)品線的核心內(nèi)容探討： 娛樂性： 無論什么樣的都市 ,人們可能對產(chǎn)品的檔次、風(fēng)格的認(rèn)知有差異、有局限。 某人： 那怎么把握產(chǎn)品異地化哪？ 王石： 那就要看你對產(chǎn)品線的內(nèi)容理解了 。假日廣場所在區(qū)域具有大量的客流量，周邊居住著近 30萬高收入的居民，兩大主題公園每年接納 500萬國內(nèi)外游客，此外，許多本地和外地居民也常來此旅游、購物。 ? 財務(wù)分析：基本采用資金高位運行，低峰值比的做法，連續(xù) 3年保持 資金凈現(xiàn)值在 ，峰值比低于 ，預(yù)計最終盈利比超過 110% 深圳益田假日廣場 ? 產(chǎn)品類別 ：綜合體 百貨商場 購物中心 集購物中心 ﹑ 生態(tài)寫字樓 ﹑ 五星級主題酒店為一體的大型建筑綜合體 ? 開發(fā)節(jié)奏 ： 2023年 5月進(jìn)入全面建設(shè)期， 2023年底商業(yè)裙樓封頂，同期開始商業(yè)內(nèi)外部裝修， 2023年初正式對外營業(yè)。作為 21世紀(jì)的產(chǎn)品，華貿(mào)中心以前瞻性的國際化設(shè)計理念，國際水準(zhǔn)的業(yè)態(tài)資源整合，傾力打造領(lǐng)先一個世紀(jì)的產(chǎn)品。長安街北側(cè)主要是建筑主體，長安街南側(cè)將是 20公頃的運動主題公園，南北將通過天橋相連。鄰近地鐵一號線。二期 3號樓建筑面積為 ， 2023年 11月正式開盤，現(xiàn)房入住。 ? 開發(fā)節(jié)奏 ：整體占地 ，建筑面積 100萬平方米，其中三棟寫字樓建筑面積為 20萬平方米。 華貿(mào)中心；益田假日廣場。 懷柔 —— 城市頂級分體式綜合體：我 們沒做過，市場也沒有。也就是達(dá)到投資與收益的 最佳平衡點 。這就要有標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品線。 珠江同期在 4個城市中推出的帝景系列贏利貢獻(xiàn)比超過 40%；萬達(dá)的城市廣場系列超過 48%；龍湖的佛拉明各系列超過 33%。 。 大城市、小城市、中城市其實都一樣。 在報告開始前我先與各位討論三個哲學(xué)問題。安寶懷柔綜合體 HOPSCA項目住宅部分提案及其他部分建議 探討：一個市場上沒有的產(chǎn)品怎樣贏得市場。 目錄 研究思路：加法與減法 ? 背景：空間與時間 ? 定位：攻擊與防御 ? 產(chǎn)品建議：魅力與魄力 ? 營銷推廣思路：務(wù)實與務(wù)虛 ? 工作節(jié)點和建議：經(jīng)驗與創(chuàng)造 ? 推廣表現(xiàn)：創(chuàng)意與再創(chuàng)意 ? 哲學(xué)問題一：城市模塊化與品牌公司的成功 ? 哲學(xué)問題二：城市頂級綜合體與經(jīng)典綜合體產(chǎn)品線 ? 哲學(xué)問題三：產(chǎn)品調(diào)性與本地化 研究思路 —— 加法與減法 我們是一個懷柔現(xiàn)階段沒有的產(chǎn)品，如果孤立的看待本項目是沒有意義和不