【正文】 整體商業(yè)的發(fā)展以及商業(yè)價值的提升。在未來，中關(guān)村會繼續(xù)依靠自己的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，強(qiáng)化自己電子市場的霸主地位，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進(jìn)。中關(guān)村市場擁有亞洲最大的家樂福旗艦店，綜合性購物中心使得中關(guān)村商圈有了全面的豐富的業(yè)態(tài)組合?？偨Y(jié)： 定位準(zhǔn)確 雄厚資金實力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成熟商圈 一類地區(qū)中關(guān)村商圈－北京金源時代購物中心未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)，在政府的扶持下，走出了自己的產(chǎn)業(yè)帶動商業(yè)的路子，成為商業(yè)中的新模式。特征點評 ： 獨特商業(yè)位置 —— 商圈個性決定因素；酒店與寫字樓 —— 商業(yè)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)；周邊人群 —— 商業(yè)形態(tài)最終組成因素。另外，酒仙橋附近的酒吧區(qū)慢慢發(fā)展起來，曾經(jīng)也有相關(guān)規(guī)劃要拆除三里屯酒吧街，并把原有酒吧遷到酒仙橋區(qū)域，雖然現(xiàn)在還沒有定論，但是商圈內(nèi)形成一條新的酒吧街是肯定的。首先是第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，燕莎將進(jìn)一步成為外國人的首選之地。高檔次消費人群對應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)和商業(yè)消費。特征點評： 以商務(wù)帶動商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。 2023年 6月，一句 “我要去 SOGO！ ”響徹京城以來，北京莊勝 SOGO便成為京城百姓假日休閑購物的首選之一?？偨Y(jié)： 先進(jìn)經(jīng)營理念 雄厚資金實力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成長型商圈 二類地區(qū)塑造新興商圈 SOGO百貨 引進(jìn)日本 SOGO百貨集團(tuán)先進(jìn)管理模式，由莊勝集團(tuán)投資并經(jīng)營的北京莊勝 SOGO百貨商場位于宣武門外大街莊勝廣場內(nèi)，營業(yè)面積達(dá) 8萬多平方米，曾是北京市單店面積最大的集購物、飲食、休閑于一體，以青春、時尚、精品為風(fēng)格的百貨商場。 特征點評 : 商業(yè)部分對核心消費群的定位尤其重要，準(zhǔn)確的市場定位可以保證項目在最大程度上吸引各類目標(biāo)消費群，充分占領(lǐng)市場。同時調(diào)整完善商圈內(nèi)部各個業(yè)態(tài)的配比，使餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)進(jìn)一步增加，形成單一的購物以外的綜合商業(yè)格局。 因前門地區(qū)聚集了近百家中華老字號，因此無法進(jìn)行改造并引進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)營理念，又因交通、停車問題，使得前門商圈逐年衰退。這些都是制約其旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。未來商業(yè)發(fā)展趨勢展望 :　 　 近期北京市政府將組織對前門 大柵欄地區(qū)進(jìn)行全面綜合整治，總體思路是通過交通、環(huán)境、經(jīng)營等方面的全面調(diào)整改造，把商業(yè)經(jīng)營與歷史文化保護(hù)、旅游發(fā)展緊密結(jié)合起來，集旅游觀光，購物消費、餐飲美容、休閑娛樂等多種功能為一體，使大柵欄商業(yè)街成為北京乃至全國最具代表性的、傳統(tǒng)商業(yè)與民族商業(yè)薈萃、古都風(fēng)貌與現(xiàn)代化結(jié)合的文化旅游商業(yè)區(qū)。直到隨著 90年代末 21世紀(jì)初中友百貨的開業(yè)才從又給西單商圈注入了新的活力。 西單商圈自 90年代起隨著計劃經(jīng)濟(jì)逐漸淡出，自由經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)與發(fā)展而開始衰退。這個北京最熱的商圈將更大更強(qiáng)。西單商圈將向南部延伸，在西單南大街東側(cè)將建設(shè)一條地上、地下相互貫通、呼應(yīng)的步行街，全長 700米，向南連接宣武門的莊勝崇光百貨?？偨Y(jié)： 先進(jìn)經(jīng)營理念 雄厚資金實力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 優(yōu)良地理位置 西單商圈西單商圈未來發(fā)展趨勢 : 按照目前市政府、北京市商委和西單商委的規(guī)劃，未來五年內(nèi)，西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴(kuò)建工程投資將超過 66億元，新增商業(yè)面積 100萬平米?？偨Y(jié)： 王府井地區(qū)自 90年代起隨著計劃經(jīng)濟(jì)逐漸淡出，自由經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)與發(fā)展而開始衰退。王府井商圈的商業(yè)知名度高；目標(biāo)消費人群結(jié)構(gòu)高；典型商業(yè)業(yè)態(tài)組合方式多，主力商業(yè)物業(yè)集中；商業(yè)步行街規(guī)劃與交通動線等特點對新商圈的形成具有可參考性。特征點評：未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望：主力商業(yè)物業(yè)檔次與商業(yè)價值繼續(xù)提高，并趨于價值最大化。主要商圈包括：國貿(mào)商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西單商圈、中關(guān)村商圈、亞運村商圈等。其格具特點為，傳統(tǒng)商圈多沿長安街分布；新型商圈不斷崛起，主要集中在新建的大型居住區(qū)域， “多中心 ”之規(guī)劃日益明顯。例如十里河建材商業(yè)區(qū)以及中關(guān)村商圈。3）、集中大型住宅區(qū)的興建也使得區(qū)域人口大量聚集，帶來了大量的消費潛力，從而形成了新的商業(yè)區(qū)域，例如望京商業(yè)區(qū)域，方莊商業(yè)區(qū)域等。并在其周邊形成了新的商圈與商業(yè)聚集區(qū)域。例如阜成門商業(yè)區(qū)域以及新世界商業(yè)區(qū)域等。 隨著北京城市及商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，各大商圈的確立，各個商圈以及重點商業(yè)區(qū)域的研究成為了未來的商業(yè)地塊發(fā)展、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合以及配置分布等方面重要的參考信息和經(jīng)驗?zāi)Ｊ?。此外，小型超市連鎖店、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或住宅小區(qū)附近，并形成一定的集聚點。隨著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，多城市中心的市政規(guī)劃的出臺，購買人流的增加，這種分布格局漸漸瓦解，并形成新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。北京商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 長期以來北京的商業(yè)中心一直集中在舊北京城的中心。宏觀戰(zhàn)略 —— “多中心 ”的 規(guī)劃 將造就一批新居住，商務(wù)，商業(yè)中心。(C)、 2023年至 2050年左右，將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進(jìn)入世界城市行列。 2023年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1600萬人左右，占全市人口的比例為 90％左右?！?北京經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃 》 發(fā)展目標(biāo)中指出：(A)、 2023年至 2023年，北京將率先在全國基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國際大都市的基本框架；(B)、 2023年至 2023年，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國際大都市地位；北京市總?cè)丝谝?guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長率 ％。一、北京市宏觀商業(yè)環(huán)境研究分析北京城市整體發(fā)展走勢 —— 確立國際大都市地位北京大型商業(yè)綜合體明天第一城商業(yè)策劃報告 第一部分：商業(yè)市場的調(diào)研與分析 其中戶籍人口 1350萬人左右，居住半年以上外來人口 450萬人左右。 2023年，城鎮(zhèn)人口預(yù)計每年增加％至 ％。中心城人口規(guī)?？刂圃?850萬人以內(nèi)。未來兩三年內(nèi)基本構(gòu)建國際大都市基本框架的城市發(fā)展目標(biāo)以及新近出臺的 《 北京城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》 提出的 “兩軸 — 兩帶 — 多中心 ”新的空間布局為北京城市建設(shè)，地產(chǎn)開發(fā)預(yù)留了極大的發(fā)展空間和機(jī)會。 王府井、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。新建的高檔商鋪（或店鋪）和商業(yè)街一般選擇在舊城外人流集中、交通便利、環(huán)境較好的地段開展服務(wù)，他們服務(wù)物品齊全、經(jīng)營特色明顯、設(shè)施先進(jìn)，如北京的燕莎、賽特等；城市大型農(nóng)貿(mào)市場大都出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市中心區(qū)的邊緣，如北太平莊、和平里等。而傳統(tǒng)意義上的北京 “周邊地區(qū) ”，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速，城市化建設(shè)的加快，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場（商業(yè)街、商品一、二、三級市場）也正在形成。北京各大商圈的特點以及未來發(fā)展趨勢表現(xiàn)為：1）、整體布局從原有的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)向周邊主要居住區(qū)擴(kuò)展，依托北京市整體城市發(fā)展以及人口集中化趨勢，由原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域擴(kuò)展為新的居住以及城市發(fā)展核心區(qū)域。2）、隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務(wù)辦公區(qū)域的進(jìn)一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務(wù)區(qū)域消費人口的帶動，逐漸的趨向于商務(wù)核心區(qū)。例如國貿(mào)商圈、朝陽門商圈等。4）、市場專業(yè)化程度的提高導(dǎo)致專業(yè)市場的逐漸集中與規(guī)?；蚨仓饾u形成了以專業(yè)市場為核心的區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)，從而最終形成以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為主的商圈。 北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、業(yè)態(tài)分布等方面。 其中分為主要商圈、輔助商圈及商業(yè)區(qū)域。輔助商圈如：新世界商圈、金融街商圈、朝陽門商圈、望京商圈；商業(yè)區(qū)域包括：前門商業(yè)區(qū)域、阜成門商業(yè)區(qū)域、東單商業(yè)區(qū)域、亞奧商業(yè)區(qū)域等；（詳見下圖） 北京各大商圈分析王府井商圈 :商圈整體在保證商業(yè)傳統(tǒng)與現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境良好契合的條件下穩(wěn)步發(fā)展。 隨著東方新天地的成功開業(yè)，環(huán)境的改造，配套的完善，王府井地區(qū)才有恢復(fù)活力。目標(biāo)是把西單建設(shè)成為商業(yè)氣息更加濃厚的現(xiàn)代化商業(yè)中心，再塑西單商業(yè)街的金字招牌。西單自身還向縱深化發(fā)展，西單地區(qū)的人氣會隨著第二次西單商圈改造更加旺盛。特征點評： 西單商圈主要的消費人口為旅游人群、年輕消費群體等，由于傳統(tǒng)商業(yè)的影響，同時具有另一風(fēng)格的旅游資源，且被其利用的淋漓盡致，取得了商業(yè)的巨大成功。華南大廈、西單賽特相繼閉店停業(yè)?？偨Y(jié) ：一級的地理位置不一定就能有好的商業(yè) 中友百貨的成功經(jīng)營來源于其特強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營力 特強(qiáng)的企劃力 　　發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 　　優(yōu)良地理位置 中友百貨的成功經(jīng)營成為商界最經(jīng)典的反敗為勝案例 前門商業(yè)區(qū)域 特征點評 ： 前門商業(yè)區(qū)的低檔、經(jīng)營產(chǎn)品品質(zhì)不佳以及由于旅游效應(yīng)帶來的市容差、社會治安、秩序不良；還有虛假產(chǎn)品的泛濫使得前門商業(yè)區(qū)的市場口碑較差。 總結(jié)： 商業(yè)形態(tài)老舊 無交通 無停車場 一類地區(qū)衰退商圈 新世界商圈 未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 : 商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)展，形成以新世界購物中心為核心的商業(yè)物業(yè)群，主要是在進(jìn)一步發(fā)展新世界購物中心的基礎(chǔ)上，在地域結(jié)構(gòu)上充分發(fā)展起周邊的商業(yè)物業(yè)，尤其將商業(yè)區(qū)域向南拓展；從而改變現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)單一的狀況，使得本區(qū)域從商業(yè)體量以及地域分布上形成完善的商圈。南城消費的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，但是也是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，由于交通的便利以及南城整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為本身建立較早，發(fā)展較完善的商業(yè)區(qū)域，新世界商圈將會進(jìn)一步完善發(fā)展，最終成為立足南城，輻射全北京的重點商圈之一。另外，業(yè)態(tài)的合理調(diào)配，包括由傳統(tǒng)購物型商業(yè)向以購物、餐飲、娛樂休閑一體化為表現(xiàn)的多元化的商業(yè)的過渡也是新世界商業(yè)區(qū)域發(fā)展的可取經(jīng)驗。自 1998年 6月 24日開業(yè)以來，北京莊勝 SOGO百貨商場以其個性化的服務(wù)、時尚性的商品、新穎的促銷手段贏得了社會廣泛的關(guān)注：市場知名度、美譽(yù)度大幅度提高?？偨Y(jié)： 先進(jìn)經(jīng)營力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成長型商圈 二類地區(qū)塑造新興商圈 國貿(mào)商圈未來商業(yè)發(fā)展展望 : 產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪租價平穩(wěn)上揚， CBD東區(qū)成發(fā)展重心，集成社區(qū)受市場追。便利的交通條件是商圈形成的有利條件?？偨Y(jié) ：新型商業(yè)模式 雄厚資金實力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成長型商圈 一類地區(qū) 政策扶持 燕莎商圈未來發(fā)展展望 : 在未來的三到五年之內(nèi)，燕莎商圈將更加成熟。其次是距離燕莎 1公里的范圍之內(nèi)，將不會再有閑置的土地，全都為高檔建筑物覆蓋。這些都意味著燕莎商圈的更加繁榮，以及這個地區(qū)更加旺盛的人氣。 應(yīng)該看到，中關(guān)村現(xiàn)在的發(fā)展還很不成熟，除了專業(yè)市場，其它商業(yè)物業(yè)、其他業(yè)態(tài)都十分匱乏，盡管鼎好電子商城已經(jīng)朝著全面化、綜合性規(guī)劃，但相對于中關(guān)村，整體供應(yīng)量還是太少。相信在其投入使用后，中關(guān)村商圈會有一個嶄新的面貌。而隨著專業(yè)市場競爭日趨激烈，必有一個優(yōu)勝劣汰，有些電子市場會被淘汰，租金也會有一個下降空間。二、中關(guān)村商圈相應(yīng)的電子類物業(yè)仍在快速增加，欲分得高額利潤市場中的一杯羹，電子產(chǎn)業(yè)商業(yè)在中關(guān)村將逐漸走向更大的規(guī)模和效應(yīng)階段。 金源時代購物中心總建設(shè)投資高達(dá) 38億元，建面達(dá) 60萬平方米， 55萬平方米的營業(yè)面積。此外，這里還設(shè)置擁有 6000個停車位的超級停車場?？偨Y(jié)： 定位準(zhǔn)確 運營資金巨大 交通體系欠發(fā)達(dá) 充足停車位 二類地區(qū)新興商圈 經(jīng)營艱難 甘家口大廈 商業(yè)經(jīng)營面積 ，