【正文】 ，關(guān)乎消費(fèi)者的切身利益。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)與國(guó)家、地方現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃是完全相符的，也是十分必要的。據(jù)調(diào)查了解，隨著**縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民消費(fèi)需求的不斷上升，生活水平的提高，使得房產(chǎn)需求明顯，所以，該項(xiàng)目的建設(shè)既能滿足**縣居民的住房需求，又能帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。檔次上由原來的分散、零星、低標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)變成為現(xiàn)在的小區(qū)化、規(guī)?；?、講環(huán)境、重布局的小康型開發(fā)。 能促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和建筑業(yè)已不再是新興產(chǎn)業(yè)，近年來，**縣的房地產(chǎn)業(yè)已成為當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要支柱，在**縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重正逐年增加，隨著人口的增長(zhǎng)、GDP的快速增高以及個(gè)人消費(fèi)水平的不斷攀升，市場(chǎng)也逐步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出新的要求。對(duì)于自住需求，應(yīng)鼓勵(lì)和支持為主的政策取向，讓更多的居民通過市場(chǎng)化途徑改善住房條件，減輕各級(jí)政府的保障壓力?！秶?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中也指出，“十二五規(guī)劃”期間是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。城市化建設(shè)的大規(guī)模投資，舊城改造和新區(qū)建設(shè)成為一個(gè)城市發(fā)展的重要組成部分，是提高人民生活水平的重要標(biāo)志，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合國(guó)家和地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)改造是一個(gè)城市發(fā)展的重要組成部分，改善城市居民的住房條件是提高人民生活水平的重要標(biāo)志，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。該項(xiàng)目擬建于**縣霞陽(yáng)鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國(guó)道。就當(dāng)前**縣房地產(chǎn)發(fā)展情況而言，其配套設(shè)施和相關(guān)政策已日趨完善，掀開了大規(guī)模城鎮(zhèn)建設(shè)的新篇章?！皵U(kuò)大消費(fèi)需求”，在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中被定為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)。另外，受利率、匯率、游資和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，一定規(guī)模的社會(huì)閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和投資機(jī)會(huì)。由于儲(chǔ)蓄利率相對(duì)偏低，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷下降，而資本市場(chǎng)不穩(wěn)健，投資股市存在較大風(fēng)險(xiǎn)，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。這部分人大多已經(jīng)購(gòu)買商品房，隨著生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)能力的增強(qiáng)，以小換大的需求強(qiáng)烈。其次，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來看，居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。商品住房的潛在消費(fèi)群體主要有兩類，一是新增城鎮(zhèn)人口，二是在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口。首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。2008年我國(guó)人均GDP就已經(jīng)突破3000美元，這就意味著今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長(zhǎng)時(shí)期。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表11序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積㎡2總建筑面積㎡其中：住宅建筑面積㎡地下車庫(kù)面積㎡3容積率/4建筑密度%5綠地率%6項(xiàng)目總投資萬元其中：土地費(fèi)用萬元 工程費(fèi)用萬元前期費(fèi)用萬元管理費(fèi)用萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元銷售費(fèi)用萬元基本預(yù)備費(fèi)萬元7經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售收入萬元利潤(rùn)總額萬元銷售利潤(rùn)率%投資利潤(rùn)率% 投資利稅率%8建設(shè)期月189居住戶數(shù)戶41010停車位個(gè)410第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 項(xiàng)目背景近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)政府出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo)下，建立了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，當(dāng)前我國(guó)仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的階段。項(xiàng)目的建設(shè)直接和間接增加了就業(yè)率，為創(chuàng)建和諧社會(huì)做出努力。項(xiàng)目公用配套齊全，工程規(guī)劃切實(shí)可行，環(huán)保、節(jié)能等措施落實(shí)，項(xiàng)目投資構(gòu)成合理。項(xiàng)目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水及廚房油煙產(chǎn)生，經(jīng)過處理后均不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生污染。同時(shí)，還能帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上緩解當(dāng)前社會(huì)的就業(yè)壓力。%、%、%，經(jīng)濟(jì)效益可觀。經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目建成后。%，符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)【2009】27號(hào)）中房地產(chǎn)行業(yè)自有資金不得低于30%的要求。總投資及資金來源，其中：。環(huán)境保護(hù)措施該項(xiàng)目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生。外部配套條件該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于**縣霞陽(yáng)鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國(guó)道。綠化率40%，%。 報(bào)告論述的范圍和內(nèi)容對(duì)建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)劃進(jìn)行研究；滿足項(xiàng)目建設(shè)單位對(duì)該項(xiàng)目功能等投資方面的要求；對(duì)項(xiàng)目的消防、環(huán)保的評(píng)價(jià)；節(jié)能分析；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的確定；物業(yè)管理分析進(jìn)行投資估算；項(xiàng)目招標(biāo)方案；經(jīng)濟(jì)效益分析；社會(huì)效益分析；1提出該項(xiàng)目工作結(jié)論。公司目前涉足的研究領(lǐng)域包括農(nóng)業(yè)、建筑、水電、機(jī)械、電子、能源、紡織、化纖、化工、醫(yī)藥、公路、建筑材料、有色冶金、綜合經(jīng)濟(jì)、市政公用工程、生態(tài)建設(shè)與環(huán)境工程（道路、給排水）等三十多個(gè)行業(yè)。公司以“高效的團(tuán)隊(duì)+高質(zhì)量的服務(wù)+高標(biāo)準(zhǔn)的管理”模式。設(shè)立了與產(chǎn)業(yè)發(fā)展適應(yīng)的靈活高效的管理機(jī)構(gòu)公司堅(jiān)持走管理科學(xué)化、開發(fā)科技化、運(yùn)作專業(yè)化的發(fā)展道路，堅(jiān)持客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品開發(fā),以“放心好房產(chǎn)”企業(yè)理念，積極把最新的規(guī)劃、建筑、管理、軟件等信息管理技術(shù)運(yùn)用于項(xiàng)目開發(fā)和用戶服務(wù)中，為用戶創(chuàng)造永恒的價(jià)值。公司擁有專業(yè)齊全、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)優(yōu)良的技術(shù)與管理人員隊(duì)伍，現(xiàn)有員工50人，高中級(jí)職稱的專業(yè)人員20人，大中專以上學(xué)歷占員工總數(shù)90%以上，是區(qū)域內(nèi)人才發(fā)展力最為活躍的新型管理企業(yè)。公司堅(jiān)持“誠(chéng)信、立譽(yù)、穩(wěn)健”的發(fā)展方針，正在開發(fā)華苑國(guó)際生態(tài)城、華苑商貿(mào)廣場(chǎng)。湖南株洲房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告長(zhǎng)沙文海投資咨詢有限公司 2013年4月目 錄第一章 總 論 1 概 述 1 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 1 報(bào)告編制的依據(jù)與范圍 2 項(xiàng)目概況及簡(jiǎn)要結(jié)論 3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 7 項(xiàng)目背景 7 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 11 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 11 建設(shè)規(guī)模 15第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 16 所在地概況 16 項(xiàng)目選址 16 建設(shè)條件 17第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 20 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 20 總體設(shè)計(jì)方案 20 建筑設(shè)計(jì)方案 24 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 25 電力工程 27 給水排水工程 34 空調(diào)、通風(fēng) 36 燃?xì)夤?yīng) 37第六章 環(huán)保、勞動(dòng)安全、衛(wèi)生和消防 39 環(huán)境保護(hù) 39 勞動(dòng)安全 48 衛(wèi)生防護(hù)措施 52 消防 53第七章 節(jié)能 58 節(jié)能方案分析的必要性 58 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 59 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 60 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 61第八章 物業(yè)管理 65 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)其職責(zé) 65 物業(yè)管理的目標(biāo) 66第九章 項(xiàng)目管理及進(jìn)度計(jì)劃 67 項(xiàng)目管理 67 建設(shè)期及進(jìn)度安排 67第十章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 68 招投標(biāo)依據(jù) 68 招標(biāo) 69第十一章 投資估算和資金籌措 73 投資估算和資金籌措 73 投資估算 73 資金籌措 76第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 77 銷售收入 77 營(yíng)業(yè)稅金及附加 77 利潤(rùn)計(jì)算 78 財(cái)務(wù)分析 78第十三章 社會(huì)效益 80 社會(huì)影響效果分析 80 社會(huì)適應(yīng)性分析 81 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 82 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 82第十四章 結(jié)論與建議 84 結(jié)論 84 建議 85附表：投資估算表附件：地理位置圖 規(guī)劃圖 96 / 101第一章 總 論 概 述 項(xiàng)目名稱：華苑國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位：承辦單位：湖南***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資金：3000萬元 項(xiàng)目擬建地址**縣霞陽(yáng)鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國(guó)道。 項(xiàng)目建設(shè)單位概況湖南***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2012年11月，注冊(cè)資本3000萬元?？傞_發(fā)建筑面積達(dá)十萬平方米，是目前區(qū)域內(nèi)最具有競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展活力的房地產(chǎn)發(fā)展商之一。公司十分重視質(zhì)量、環(huán)保工作，建立和健全了企業(yè)內(nèi)部的管理程序、管理標(biāo)準(zhǔn)。 工程咨詢單位概況長(zhǎng)沙文海投資咨詢有限公司成立于2009年，是一家集產(chǎn)業(yè)研究分析、市場(chǎng)調(diào)查與研究、項(xiàng)目投融資、資本運(yùn)營(yíng)、管理咨詢、工程咨詢（可行性研究報(bào)告編寫，項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫、商業(yè)融資報(bào)告編寫、節(jié)能評(píng)估報(bào)告編寫等）。協(xié)助國(guó)內(nèi)外的客戶在市場(chǎng)、戰(zhàn)略、技術(shù)、資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)模式、項(xiàng)目發(fā)展等方面全面提升競(jìng)爭(zhēng)力。并于多家資質(zhì)公司形成戰(zhàn)略合作伙伴，已經(jīng)成功完成了近千項(xiàng)大型咨詢項(xiàng)目，積累了廣泛的優(yōu)質(zhì)高端客戶群. 報(bào)告編制的依據(jù)與范圍 編制的依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》(第三版)；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《**縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；《2013年**縣政府工作報(bào)告》；1項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料；1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書。 項(xiàng)目概況及簡(jiǎn)要結(jié)論 項(xiàng)目概況建設(shè)規(guī)模㎡，㎡，㎡；㎡。該項(xiàng)目建成后可提供410套住房，停車位410個(gè)，可容納1312人居住。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，步行約15分鐘可至汽車南站；距中小學(xué)均不到30分鐘（步行）；生活設(shè)施方便，離醫(yī)院、超市、菜市場(chǎng)等都不遠(yuǎn)。其中，生活污水經(jīng)化糞池簡(jiǎn)單處理后排入市政污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠，生活垃圾經(jīng)統(tǒng)一收集處理后運(yùn)往垃圾處理廠，廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。資金籌措：，銀行貸款3000萬元。項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，2013年4月前期準(zhǔn)備工作，2013年7月開工建設(shè)，2014年9月全部竣工驗(yàn)收。稅后（凈利潤(rùn)）。社會(huì)效益分析華苑國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目建成后將緩解**縣居民住房壓力，提高**縣房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 項(xiàng)目簡(jiǎn)要結(jié)論華苑國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通、生活便利，是理想的居住地。項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。該項(xiàng)目符合**縣城市總體發(fā)展規(guī)劃，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)保生態(tài)效益三統(tǒng)一的方針，具有較好的基礎(chǔ)條件，并且?guī)?dòng)建材、家居、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。綜上所述，湖南***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華苑國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是可行的。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在30004000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入40008000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。目前，我國(guó)對(duì)商品住房的需求潛力巨大。據(jù)預(yù)測(cè)，20122020年，我國(guó)將處于工業(yè)化和城市化“雙加速”階段，城市化將以每年1個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，到2020年，我國(guó)城市化率將達(dá)到58%左右，對(duì)住房的需求比較旺盛。這兩部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)住房保障體系應(yīng)該加以統(tǒng)籌考慮和安排。從購(gòu)買力的角度來看，改善型購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力支撐。再次，居民出于保值增值的考慮將增加對(duì)房地產(chǎn)的持有。另外，房地產(chǎn)具有商品和資產(chǎn)雙重屬性，購(gòu)置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格將上升，而且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平，因而可以在漲價(jià)后出售獲利，從而能較好地滿足人們?cè)鲋当Ｖ档囊?。未來幾年，?guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的政策取向也有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。擴(kuò)大內(nèi)需包括擴(kuò)大投資需求和消費(fèi)需求，作為撬動(dòng)消費(fèi)和投資的有力“杠桿”，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中有著十分重要的地位。近年來，**縣政府在城鎮(zhèn)建設(shè)上，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，著力在精細(xì)上下功夫，在優(yōu)化環(huán)境、提高品位上下功夫，逐步實(shí)現(xiàn)與中心城市一體化發(fā)展。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊條件便捷，是選擇居住用房的理想地段。近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，中國(guó)社會(huì)即將進(jìn)入從農(nóng)村化社會(huì)轉(zhuǎn)型為城市化社會(huì)的時(shí)期。早在2003年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控重點(diǎn)依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主，稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)想鼓勵(lì)第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家加快城市化建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策要求，有利于促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房水平。尤其在開發(fā)理念又上了一個(gè)新臺(tái)階，綠色、休閑、人文、環(huán)保、智能化成為現(xiàn)階段人居消費(fèi)的趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可帶動(dòng)建筑施