【正文】 湖南株洲房地產項目開發(fā)項目 可行性研究報告長沙文海投資咨詢有限公司 2013年4月目 錄第一章 總 論 1 概 述 1 項目建設單位概況 1 報告編制的依據與范圍 2 項目概況及簡要結論 3 主要經濟技術指標 5第二章 項目背景及建設的必要性 7 項目背景 7 項目建設的必要性 9第三章 市場預測及建設規(guī)模 11 市場預測 11 建設規(guī)模 15第四章 項目選址及建設條件 16 所在地概況 16 項目選址 16 建設條件 17第五章 規(guī)劃設計方案 20 規(guī)劃設計依據 20 總體設計方案 20 建筑設計方案 24 結構設計方案 25 電力工程 27 給水排水工程 34 空調、通風 36 燃氣供應 37第六章 環(huán)保、勞動安全、衛(wèi)生和消防 39 環(huán)境保護 39 勞動安全 48 衛(wèi)生防護措施 52 消防 53第七章 節(jié)能 58 節(jié)能方案分析的必要性 58 用能標準和節(jié)能規(guī)范 59 能耗狀況和能耗指標分析 60 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 61第八章 物業(yè)管理 65 物業(yè)管理機構其職責 65 物業(yè)管理的目標 66第九章 項目管理及進度計劃 67 項目管理 67 建設期及進度安排 67第十章 項目招標方案 68 招投標依據 68 招標 69第十一章 投資估算和資金籌措 73 投資估算和資金籌措 73 投資估算 73 資金籌措 76第十二章 經濟評價 77 銷售收入 77 營業(yè)稅金及附加 77 利潤計算 78 財務分析 78第十三章 社會效益 80 社會影響效果分析 80 社會適應性分析 81 社會風險及對策分析 82 社會評價結論 82第十四章 結論與建議 84 結論 84 建議 85附表：投資估算表附件：地理位置圖 規(guī)劃圖 96 / 101第一章 總 論 概 述 項目名稱：華苑國際生態(tài)城項目 項目建設單位：承辦單位：湖南***房地產開發(fā)有限公司注冊資金：3000萬元 項目擬建地址**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。 項目建設單位概況湖南***房地產開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2012年11月，注冊資本3000萬元。公司堅持“誠信、立譽、穩(wěn)健”的發(fā)展方針，正在開發(fā)華苑國際生態(tài)城、華苑商貿廣場?？傞_發(fā)建筑面積達十萬平方米，是目前區(qū)域內最具有競爭力和發(fā)展活力的房地產發(fā)展商之一。公司擁有專業(yè)齊全、結構合理、素質優(yōu)良的技術與管理人員隊伍，現(xiàn)有員工50人，高中級職稱的專業(yè)人員20人，大中專以上學歷占員工總數90%以上，是區(qū)域內人才發(fā)展力最為活躍的新型管理企業(yè)。公司十分重視質量、環(huán)保工作，建立和健全了企業(yè)內部的管理程序、管理標準。設立了與產業(yè)發(fā)展適應的靈活高效的管理機構公司堅持走管理科學化、開發(fā)科技化、運作專業(yè)化的發(fā)展道路，堅持客戶導向的產品開發(fā),以“放心好房產”企業(yè)理念，積極把最新的規(guī)劃、建筑、管理、軟件等信息管理技術運用于項目開發(fā)和用戶服務中，為用戶創(chuàng)造永恒的價值。 工程咨詢單位概況長沙文海投資咨詢有限公司成立于2009年，是一家集產業(yè)研究分析、市場調查與研究、項目投融資、資本運營、管理咨詢、工程咨詢（可行性研究報告編寫，項目申請報告編寫、商業(yè)融資報告編寫、節(jié)能評估報告編寫等）。公司以“高效的團隊+高質量的服務+高標準的管理”模式。協(xié)助國內外的客戶在市場、戰(zhàn)略、技術、資本運營、商業(yè)模式、項目發(fā)展等方面全面提升競爭力。公司目前涉足的研究領域包括農業(yè)、建筑、水電、機械、電子、能源、紡織、化纖、化工、醫(yī)藥、公路、建筑材料、有色冶金、綜合經濟、市政公用工程、生態(tài)建設與環(huán)境工程（道路、給排水）等三十多個行業(yè)。并于多家資質公司形成戰(zhàn)略合作伙伴，已經成功完成了近千項大型咨詢項目，積累了廣泛的優(yōu)質高端客戶群. 報告編制的依據與范圍 編制的依據《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國房地產管理法》；《中華人民共和國招投標法》；《建設項目經濟評價方法和參數》(第三版)；《投資項目可行性研究指南》；《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《**縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；《2013年**縣政府工作報告》；1項目承辦單位提供的基礎資料；1項目可行性研究報告編制委托書。 報告論述的范圍和內容對建設項目符合國家有關政策、法規(guī)和規(guī)劃進行研究；滿足項目建設單位對該項目功能等投資方面的要求；對項目的消防、環(huán)保的評價；節(jié)能分析；對項目進度的確定；物業(yè)管理分析進行投資估算；項目招標方案；經濟效益分析；社會效益分析；1提出該項目工作結論。 項目概況及簡要結論 項目概況建設規(guī)模㎡，㎡，㎡；㎡。，綠化率40%，%。該項目建成后可提供410套住房，停車位410個，可容納1312人居住。外部配套條件該項目建設地點位于**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。小區(qū)附近配套設施齊全，步行約15分鐘可至汽車南站；距中小學均不到30分鐘（步行）；生活設施方便，離醫(yī)院、超市、菜市場等都不遠。環(huán)境保護措施該項目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產生。其中，生活污水經化糞池簡單處理后排入市政污水管網進入污水處理廠，生活垃圾經統(tǒng)一收集處理后運往垃圾處理廠，廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，不會對周圍環(huán)境造成污染。總投資及資金來源，其中：，，。資金籌措：，銀行貸款3000萬元。%，符合《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)【2009】27號）中房地產行業(yè)自有資金不得低于30%的要求。項目建設期項目建設期18個月，2013年4月前期準備工作，2013年7月開工建設，2014年9月全部竣工驗收。經濟效益分析項目建成后。，稅后（凈利潤）。%、%、%，經濟效益可觀。社會效益分析華苑國際生態(tài)城項目建成后將緩解**縣居民住房壓力，提高**縣房地產行業(yè)的競爭力，帶動地方經濟的發(fā)展。同時，還能帶動第三產業(yè)的發(fā)展，在一定程度上緩解當前社會的就業(yè)壓力。 項目簡要結論華苑國際生態(tài)城項目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通、生活便利，是理想的居住地。項目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水及廚房油煙產生，經過處理后均不會對周圍環(huán)境產生污染。項目市場前景廣闊，有較強的市場競爭力。項目公用配套齊全，工程規(guī)劃切實可行，環(huán)保、節(jié)能等措施落實，項目投資構成合理。該項目符合**縣城市總體發(fā)展規(guī)劃，符合市場經濟發(fā)展的要求，符合經濟、社會、環(huán)保生態(tài)效益三統(tǒng)一的方針，具有較好的基礎條件，并且?guī)咏ú?、家居、裝修等相關產業(yè)的快速發(fā)展。項目的建設直接和間接增加了就業(yè)率，為創(chuàng)建和諧社會做出努力。綜上所述，湖南***房地產開發(fā)有限公司華苑國際生態(tài)城項目的建設是十分必要的，也是可行的。 主要經濟技術指標該項目主要經濟技術指標見下表：主要經濟技術指標表11序號項目名稱單位數量備注1規(guī)劃用地面積㎡2總建筑面積㎡其中：住宅建筑面積㎡地下車庫面積㎡3容積率/4建筑密度%5綠地率%6項目總投資萬元其中：土地費用萬元 工程費用萬元前期費用萬元管理費用萬元財務費用萬元銷售費用萬元基本預備費萬元7經濟效益分析 銷售收入萬元利潤總額萬元銷售利潤率%投資利潤率% 投資利稅率%8建設期月189居住戶數戶41010停車位個410第二章 項目背景及建設的必要性 項目背景近年來，房地產市場在我國政府出臺穩(wěn)健的政策指導下，建立了房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，保證房地產市場的平穩(wěn)運行，當前我國仍處于房地產市場持續(xù)發(fā)展的階段。從國際經驗來看，根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當一個國家人均GDP在30004000美元時，房地產進入高速發(fā)展期；當人均GDP進入40008000美元時，房地產進入穩(wěn)定快速增長期。2008年我國人均GDP就已經突破3000美元，這就意味著今后相當長時間內我國的住宅產業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。目前，我國對商品住房的需求潛力巨大。首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。據預測，20122020年，我國將處于工業(yè)化和城市化“雙加速”階段，城市化將以每年1個百分點的速度推進，到2020年，我國城市化率將達到58%左右，對住房的需求比較旺盛。商品住房的潛在消費群體主要有兩類，一是新增城鎮(zhèn)人口，二是在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)流動人口。這兩部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)住房保障體系應該加以統(tǒng)籌考慮和安排。其次，從消費結構升級的趨勢來看，居民消費的重點已經轉向住、行和教育等方面，住房是居民消費結構升級的主導產品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。從購買力的角度來看，改善型購房需求是房地產市場健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經購買商品房，隨著生活水平的提高和經濟能力的增強，以小換大的需求強烈。再次，居民出于保值增值的考慮將增加對房地產的持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資本市場不穩(wěn)健，投資股市存在較大風險，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產。另外，房地產具有商品和資產雙重屬性，購置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹的情況下，房地產價格將上升，而且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平，因而可以在漲價后出售獲利，從而能較好地滿足人們增值保值的要求。另外，受利率、匯率、游資和國際經濟形勢的影響，一定規(guī)模的社會閑置資金將繼續(xù)關注房地產市場的投機和投資機會。未來幾年，國家“擴內需、保增長”的政策取向也有利于房地產的穩(wěn)定發(fā)展?！皵U大消費需求”，在《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》中被定為擴大內需的戰(zhàn)略重點。擴大內需包括擴大投資需求和消費需求，作為撬動消費和投資的有力“杠桿”，房地產業(yè)在我國經濟結構中有著十分重要的地位。就當前**縣房地產發(fā)展情況而言，其配套設施和相關政策已日趨完善，掀開了大規(guī)模城鎮(zhèn)建設的新篇章。近年來，**縣政府在城鎮(zhèn)建設上，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理，著力在精細上下功夫，在優(yōu)化環(huán)境、提高品位上下功夫，逐步實現(xiàn)與中心城市一體化發(fā)展。該項目擬建于**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。該區(qū)域基礎設施配套完善，交通、通訊條件便捷，是選擇居住用房的理想地段。 項目建設的必要性 符合國家和地方相關的產業(yè)政策要求城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)改造是一個城市發(fā)展的重要組成部分，改善城市居民的住房條件是提高人民生活水平的重要標志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標。近幾年，隨著我國經濟和社會的快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，中國社會即將進入從農村化社會轉型為城市化社會的時期。城市化建設的大規(guī)模投資，舊城改造和新區(qū)建設成為一個城市發(fā)展的重要組成部分，是提高人民生活水平的重要標志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標。早在2003年，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業(yè)。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義?！秶窠洕蜕鐣l(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中也指出，“十二五規(guī)劃”期間是全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期。針對房地產的調控重點依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主，稅收和金融政策的調整繼續(xù)想鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉變。對于自住需求，應鼓勵和支持為主的政策取向，讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件，減輕各級政府的保障壓力。因此，該項目的建設符合國家加快城市化建設促進經濟發(fā)展的政策要求，有利于促進城市建設發(fā)展，提高居民住房水平。 能促進相關行業(yè)的進一步發(fā)展，為當地經濟增長做出貢獻房地產業(yè)、商業(yè)和建筑業(yè)已不再是新興產業(yè)，近年來，**縣的房地產業(yè)已成為當地國民經濟增長的一個重要支柱，在**縣國民經濟總產值中，房地產業(yè)所占的比重正逐年增加，隨著人口的增長、GDP的快速增高以及個人消費水平的不斷攀升，市場也逐步對房地產業(yè)提出新的要求。尤其在開發(fā)理念又上了一個新臺階，綠色、休閑、人文、環(huán)保、智能化成為現(xiàn)階段人居消費的趨勢。檔次上由原來的分散、零星、低標準開發(fā)變成為現(xiàn)在的小區(qū)化、規(guī)?；?、講環(huán)境、重布局的小康型開發(fā)。房地產市場關聯(lián)度大，房地產市場的發(fā)展可帶動建筑施工、建筑材料、裝飾裝修、建筑設計等行業(yè)的發(fā)展。據調查了解，隨著**縣經濟的發(fā)展，城市居民消費需求的不斷上升，生活水平的提高，使得房產需求明顯，所以，該項目的建設既能滿足**縣居民的住房需求，又能帶動其他相關行業(yè)的發(fā)展，為當地經濟的發(fā)展做出了貢獻。該項目建成后，將以全新的姿態(tài)獻以當地居民，項目布局嚴謹，形成