【正文】 此資料來自企業(yè) 4．企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況 111 經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評(píng)價(jià) 截止 2020年 12月末，蕪湖市錦天房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司的資產(chǎn)狀況如下 單位：萬元 年份 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 總資產(chǎn) 3042 5587 8757 固定資產(chǎn)原值 1046 1066 1017 固定資產(chǎn)凈值 845 828 966 222 資產(chǎn)負(fù)債分析 單位：萬元 年份 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 3月 資產(chǎn)總額 3042 5587 8757 負(fù)債總額 815 3300 5725 流動(dòng)比率 257％ 251% 18% 速動(dòng)比率 % % % 資產(chǎn)負(fù)債率 % 59% % 存貨周轉(zhuǎn)率 97% 127 公司 2020年 12月 31日的資產(chǎn)負(fù)債反映：短期投資為 20200；應(yīng)收帳款為 ，其它應(yīng)收款為 萬元，其中： 400000 萬元主要為公司外勤人員購(gòu)買鋼材、水泥等材料發(fā)票待查待沖帳，存貨為 ，主要為“錦天花苑”的在建工程。公司副總經(jīng)理各有所長(zhǎng)，副總經(jīng)理孟繁柯，負(fù)責(zé)建設(shè)工程，開發(fā)動(dòng)遷等工作；副總經(jīng)理阮曉嵐負(fù)責(zé)行政、企劃、法律、辦公室及銷售等工作。 此資料來自企業(yè) 顧 問法律顧問監(jiān)事會(huì)財(cái)務(wù)總監(jiān)副總經(jīng)理辦公室銷售部行政部總工室材料供應(yīng)研展部物業(yè)部財(cái)務(wù)部企劃部工程部副總經(jīng)理總經(jīng)理董事長(zhǎng)董事會(huì) 33 公司機(jī)構(gòu)示意圖 企業(yè)人員及開發(fā)能力論述 企業(yè)法人代表人的基本情況： 公司法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 楊檢兵 ， 1962年出生，中級(jí)職稱，大學(xué)文化，工民建專業(yè)，蕪湖縣人大常委，蕪湖市第十三界人大代表，從事建筑安裝和房地產(chǎn)開發(fā)達(dá) 8年之久，有較高的理論水平和組織管理及實(shí)際操作能力，負(fù)責(zé)組織公司整體的運(yùn)轉(zhuǎn)和決策，商風(fēng)正派。 222 公司自 1998年成立以來，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、進(jìn)取、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，著力建立適應(yīng)市場(chǎng)需求的現(xiàn)代化企業(yè)制度，公司采取現(xiàn)代化的管理模式，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，內(nèi)設(shè)辦公室、法律咨詢部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、開發(fā)辦，研展部等職能部室，擁有設(shè)計(jì)、土建、經(jīng)濟(jì)、計(jì)算機(jī)等各類專用技術(shù)人員 40 余人，該公司成立以來，面對(duì)日益激烈市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)，運(yùn)籌帷幄，審時(shí)度勢(shì)，積極投入舊城改造的行列中，成功地開發(fā)了蕪湖市“錦天花苑”項(xiàng)目，幾年內(nèi)公司共開發(fā)建筑總面積 11 萬平方米，其中已竣工 8萬平方米，正在施工面積近 4萬平方米，不僅完成了市政府下達(dá)的舊城改造任務(wù)，而且改善了市民的居住環(huán)境和生活環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為舊城改造和建設(shè)作出了較大的貢獻(xiàn)。注冊(cè)稅務(wù)登記證編號(hào)：地稅皖蕪字 34227704911355。注冊(cè)資金為 2180萬元，法人代表?xiàng)顧z兵，其中，楊檢兵出資 1962 萬元整，為注冊(cè)資本的 90%，羅小技出資 150 萬元整，為注冊(cè)資本的 10%； 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 3402212100146。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后既滿足了人們對(duì)高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。這些將使得我們的項(xiàng)目做到了 “ 五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！” 目前樓盤均價(jià)定位在 2500元 /m2， 采取房?jī)r(jià)低開高走的策略 ，充分掌握居民的購(gòu)房消費(fèi)心理，隨市場(chǎng)靈活掌握售價(jià)，獲得滾動(dòng)發(fā)展的資金和理想收益。戶外兵乓球臺(tái)、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。目前 距離步行街鏡湖的金鼎花園為市目前價(jià)格最高的樓盤，樓面地價(jià)成本為： 元 /平方米，而該項(xiàng)目的可銷售樓面地價(jià)成本： 元 /平方米，種種因素決定了我們的項(xiàng)目是高檔次的，我們必須用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項(xiàng)目。因此 規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時(shí)彌補(bǔ)封頂按揭造成的消費(fèi)信貸斷裂，具備良好的財(cái)務(wù)狀況 ，以及規(guī)范的財(cái)務(wù)操作規(guī)程、人員是勢(shì)在必行的。 金融投資環(huán)境分析結(jié)論 111 由于 2020年央行出臺(tái)的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房?jī)r(jià)，適度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實(shí)意義的幾條規(guī)定是： 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％ ，房地產(chǎn)企業(yè) 流動(dòng)資金貸款被取消 ， 商業(yè)銀行 只能對(duì)購(gòu)買 主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款 。 產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化 、企業(yè)品牌化 是今后蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)， 蕪 湖市房地產(chǎn)業(yè)自 2020年以來發(fā)展快速，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。以上諸多因素，為蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件， 住宅銷售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上升： 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費(fèi)需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動(dòng)成本的上升；大量高層住宅帶動(dòng)房?jī)r(jià)總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上升；建安成本的上升。同時(shí)新建的蕪湖長(zhǎng) 江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。 222 蕪湖市區(qū)可以簡(jiǎn)明的分成三個(gè)區(qū)域：城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。該項(xiàng)目定位于蕪湖市 15%的中高收入消費(fèi)群體。 可行性研究結(jié)論 投資環(huán)境分析結(jié)論 11 蕪 湖市位于長(zhǎng)江三角洲西北部，是長(zhǎng)江沿岸的重要口岸，離南京僅 1小時(shí)車程， 受上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在安徽省名列前茅， 蕪湖市現(xiàn)有人口約 72 萬人，包括外地在蕪湖經(jīng)商人員共約 80萬人。 建筑的外立面 強(qiáng)調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感、凸窗、弧形陽(yáng)臺(tái)等體現(xiàn)出技術(shù)的精美，屋頂設(shè)計(jì)采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實(shí)體與柱之間，優(yōu)雅而又飄逸。 住宅戶型豐富多樣，滿足各種消費(fèi)層次的需求。 住宅群的布局，采用點(diǎn)式（中間）與板式（外圍）相結(jié)合的組合形式 ，使整個(gè)小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯(cuò)落而又不乏韻律，住宅群與整體 環(huán)境的融合，使人賞心悅目。 444 住宅群采用 152529層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個(gè)住宅群的日照分析。 為了 體現(xiàn)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中“生態(tài)文化園”的理念，除了在中心花園中進(jìn)行富有韻味的文化營(yíng)造外，宅間綠化系統(tǒng) 也要形成一個(gè)文化園的次中心。 333 小區(qū)的景觀軸以南北兩個(gè)水上廣場(chǎng)為始末， 同時(shí)，這兩個(gè)廣場(chǎng)也正對(duì)三個(gè)出入口，對(duì)于小區(qū)的形象起到畫龍點(diǎn)晴的作用。 222 從 建筑層次、綠化景觀、空間形態(tài)多方面來塑造 小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上， 以“水”為主題，設(shè)計(jì)富有豐滿優(yōu)美曲線的溪流 ，清波蕩漾的綠水中放 此資料來自企業(yè) 置弧橋連接沿水兩 岸，水岸邊利用富有層次和韻律的草坪系統(tǒng)及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺(tái)、船、閣、架等）為居民提供一個(gè)修身養(yǎng)性、放飛心情的場(chǎng)所。 項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo) （設(shè)計(jì)構(gòu)思） “自然與人文和諧共生的風(fēng)景家園” — 天和苑小區(qū)設(shè)計(jì)定位 111 天和苑小區(qū)在規(guī)劃立意之初，就考慮到要 用文化融入江南名城蕪湖，從特色上體現(xiàn)蕪湖 ，為城市建設(shè)及景觀大環(huán)境做出自己的貢獻(xiàn)，以小區(qū)獨(dú)特的地理位置，在朝南面對(duì)小赭山的方向上，建筑 群以扇形的布局增加與赭山公園的接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圍相擁，營(yíng)造小區(qū)良好的外部景觀氛圍。 天和苑北臨香樟城市花園，東臨泰華園，周邊人口密集，城市 生活設(shè)施完善，社區(qū)環(huán)境成熟，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ，控守蕪湖市中心區(qū)域東北門戶五一廣場(chǎng)，對(duì)于以五一廣場(chǎng)為中心的城市東北部和北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)方向的潛在購(gòu)房者具有較大的吸引力 ，南隔赭山路與赭山公園相臨 ，赭山公園是蕪湖市的綠肺，赭山公園的環(huán)境清雅、 空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將增加項(xiàng)目的附加值，九華路、赭山路、長(zhǎng)寧街圍合成一個(gè)金三角， 222 天和苑三面臨街建筑，可用于開發(fā)現(xiàn)代化的大型超市賣場(chǎng)、沿街商鋪，可滿足客戶日常的 購(gòu)物、休閑、娛樂等生活需求 ， 對(duì)周邊區(qū)域都可以形成吸引力 ，人們生活十分便利。但是相繼高層住宅鐵佛花園、中西友好花園、成功開發(fā)以來， 蕪湖市高層住宅的開發(fā)數(shù)量大增 ，如水木年華、金鼎花園，浩成置業(yè)、君臨天廈、長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城和本項(xiàng)目，這無疑加大了目前高層項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 33 由 于高層住宅具有建筑成本高，物業(yè)使用成本高， 如在電梯維護(hù)，更換，雙回路供電問題，二次供水，消防等新的管理課題等，對(duì)于傾向于多層住宅的潛在客戶吸引力相對(duì)較弱。 實(shí)施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)： 111 2020年蕪湖新馬投資公司開發(fā)的 “南瑞新城” 近 50萬平方米和蕪 此資料來自企業(yè) 湖長(zhǎng)江長(zhǎng)置業(yè)有限公司正在開發(fā)的 “長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城” 46 萬平方米的住宅商品房將逐步投放市場(chǎng)很有可能會(huì)對(duì)該項(xiàng)目造成一定的壓力， 可能預(yù)先分流部分目標(biāo)客戶 。 333 由于種種客觀因素使得原華僑皮鞋廠地塊，火柴廠地塊和蕪湖電機(jī)廠地塊等項(xiàng)目流拍，這將 造成未來幾年的市場(chǎng)商品房供應(yīng)將可能減少 ，對(duì)本項(xiàng)目上市銷售的優(yōu)勢(shì)將是非常大， 44 另 2020年 8月以后拍賣的土地規(guī)劃要求除天河苑以外都是多層項(xiàng)目，這無疑對(duì)天河苑的高層定位 又是一項(xiàng)非常大的優(yōu)勢(shì)。更顯 得市區(qū)一類地區(qū)的土地稀缺 ， 222 另隨著“濱江大道”，“南門灣古城”，“東郊路商業(yè)街”，“美食街二期工程”等 一批重點(diǎn)工程落實(shí)啟動(dòng) ， 這些無疑給房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的良機(jī)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 111 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是蕪湖市重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，目前該項(xiàng)目周邊已開發(fā)建成了香樟花園、仁和小區(qū)，汀苑小區(qū)已經(jīng)逐步形成了蕪湖新型城區(qū)之一， 因此項(xiàng)目建成以后將填補(bǔ)該地區(qū)沒有高層的歷史，滿足居民的各個(gè)層次的需要 ， 222 公司 將 計(jì)劃 綜合考慮整個(gè)小區(qū)景觀，對(duì)地面進(jìn)行重新裝修改造 ，精心組織實(shí)施， 重新建設(shè) 一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、生活方便、文化氛圍濃郁、功能配套的 “自然與人文和諧共生的風(fēng)景家園”，勢(shì)將 成為蕪湖城市景觀的新亮點(diǎn) 。 此資料來自企業(yè) 蕪湖錦天房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 第一章 總 論 申請(qǐng)項(xiàng)目的主要內(nèi)容 111 天和苑小區(qū)地塊位于蕪湖市中心區(qū)五一廣場(chǎng)西北角 （為一類地區(qū)） ， 該地塊總用地面積46809㎡ ，原為蕪湖市天河羽絨廠用地，沿五一廣場(chǎng)正面一幢原天河羽絨廠辦公樓計(jì)劃保留，該地塊平面呈三角形，地勢(shì)平坦，其東南兩側(cè)臨城市主干道九華山路和團(tuán)結(jié)西路。西北臨長(zhǎng)寧路，該地塊交通便捷，周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，環(huán)境整潔，地理位置優(yōu)越，南距市中心的赭山公園垂直距離僅為 180M，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯， 22 結(jié)合城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征設(shè)計(jì)現(xiàn)代建筑 群， 擬建 152529 的現(xiàn)代高品位的高層住宅社區(qū) 。 實(shí)施項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)施項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 11 從城 市發(fā)展趨勢(shì)來分析：蕪湖市區(qū)自 1998 年以來，每年商住樓開工建設(shè)面積 150 萬平方米，竣工面積約為 150 萬平方米，存量約為 10萬平方米，（ 2020年市區(qū)商品房上市量為 100萬平方米，銷售量 110萬平方米，）形成需求大于供給的市場(chǎng)局面，2020年上半年商品房銷售 ，同比增長(zhǎng) ％，總體上保持了健康，快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，供求基本平衡，隨著我市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，工業(yè)化和城市化加快，郊區(qū)和三縣的一些集鎮(zhèn)將劃入城市，部分農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，在這種轉(zhuǎn)移和流動(dòng)過程中，必將帶來新城鎮(zhèn)的興起，舊城鎮(zhèn)的更新和外延 。 2020 年蕪湖土地拍賣 11 宗，面積達(dá)