【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近； ? 經(jīng)歷了 2020 年較為集中的供應(yīng)高峰后， 2020 年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。 南京甲級(jí)寫字樓分布 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 需求 狀況及空 置率 ? 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的銷售率水平在 20202020 年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場(chǎng)存量； ? 2020 年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了 139,662 平方米，導(dǎo)致 2020年和 2020 年的銷售率放緩，當(dāng)年的銷售率分別為 %和 %。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 24 頁(yè) ? 南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率近幾年來起伏較大，從 2020 年的 %至2020 年的 %，下降了 %左右，主要是由于市場(chǎng)租賃需求強(qiáng)勁所致； ? 至 2020 年起，新增供應(yīng)量的增大使得 2020 年當(dāng)年的空置率為 %，而 2020年的空置率為 %,較之上年的稍有改善，當(dāng)年的市場(chǎng)新增供應(yīng)較少也是主要原因之一； ? 盡管像世茂中心、置地廣場(chǎng)等位處核心地段的寫字樓項(xiàng)目基本能保持 85%90%的出租率 ,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國(guó)公司進(jìn)駐南京無(wú)法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)法得到進(jìn)一步升級(jí)。 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 租金及售價(jià) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 25 頁(yè) ? 受房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的影響下，自 2020 年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢(shì)，20202020 年的租金年均增長(zhǎng)率保持在 7%左右。至 2020 年起至 2020 年，租金 大幅提升，年均租金增長(zhǎng)率達(dá)到了 16%和 12%； ? 2020 年至 2020 年， 南京甲級(jí)寫字樓租金的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為 11%； ? 南京地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金約為為 35 元 /平方米 /天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）和置地廣場(chǎng)的租金可以達(dá)到 元 /平方米 /天。 ? 南京市甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)當(dāng)前約為人民幣 14,417 元 /平方米； ? 自 2020 年起，售價(jià)呈現(xiàn)上升的走勢(shì)，但是 2020 年由于供應(yīng)較大， 2020 年和2020 年的平均售價(jià)漲幅僅為 14% 和 12%，相比于 2020 年和 2020 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明顯減緩； ? 2020年至 2020年甲級(jí)寫字樓售價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為 20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 未來供應(yīng)狀況 ? 20202020 年 將是南京市甲級(jí)寫字摟集中上市供應(yīng)的時(shí)段，總供應(yīng)體量約在86 萬(wàn)平方米左右； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 26 頁(yè) ? 2020 年的供應(yīng)量約為 42 萬(wàn)平方米，伴隨著河西新城 CBD 區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)體量加大， 2020 年該區(qū)域的供應(yīng)量約為 萬(wàn)平方米， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的 44%； ? 一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市 ，如紫峰大廈、南京國(guó)際廣場(chǎng)、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必將提升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。 本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（ 2020 年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) ? 20202020 年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的年均增長(zhǎng)率約為 8%，截止 07 年底供應(yīng)量約為54 萬(wàn)平方米； ? 20202020 年大量甲級(jí)寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約 86 萬(wàn)平方米； ? 已知市場(chǎng)數(shù)據(jù)， 2020 至 2020年甲級(jí)寫字樓的年均供應(yīng)量約為 萬(wàn)平方米； ? 按平均每年新增 10 萬(wàn)平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測(cè)，至 2020 年底南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量約 為 200 萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) ? 20202020年甲級(jí)寫字樓的年吸納量在 2萬(wàn) 12萬(wàn)平方米之間變化，波動(dòng)很大； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 27 頁(yè) ? 甲級(jí)寫字樓的空置率在 10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)； ? 按平均每年 6 萬(wàn)平方米的吸納量估計(jì)，至 2020 年底南京市甲級(jí)寫字樓總吸納量約為 84 萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)至 2020 年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)約有 200 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量與累計(jì) 84 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 南京未來甲級(jí)寫字樓市 場(chǎng) 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)從 2020年開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期 南京甲級(jí)寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū) 整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺 紫峰、南京國(guó)際廣場(chǎng)等高品質(zhì)、地標(biāo)性的項(xiàng)目將有助于整體市場(chǎng)品質(zhì)提升 未來寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)激增 市場(chǎng)吸收能力有限，存在供過于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險(xiǎn) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 28 頁(yè) （ 二 ） 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng)分析 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 本節(jié)研究的 “優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施 ”是指 ： ? 位于南京中心城區(qū)，有國(guó)際一線品牌及國(guó)際二線品牌，國(guó)內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積 5,000 平米以上）的商業(yè)設(shè)施 ； ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購(gòu)物中心以及精品商業(yè)街 ； ? 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚?、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個(gè)區(qū)域 。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ? 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到 19 世紀(jì) 50 年代 ； ? 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主 ； ? 近幾年，南京的 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購(gòu)物中心、精品商業(yè)街等形式過渡 。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 29 頁(yè) 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 截至 2020 年底，南京市共有 萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)；歷年增長(zhǎng)率％，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 平米（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)） ； ? 約有 43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在 2020 年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到 1957 年； ? 1999 年及 2020 年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域； ? 在最近的 幾 年間，開業(yè)量最大的是 2020 年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購(gòu)物中心與 精品商業(yè)街 。 南京現(xiàn)有優(yōu) 質(zhì) 商業(yè)分布 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 30 頁(yè) 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng) 需求 及空置率 ? 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；截至2020 年底的空置率為 ％； ? 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在 100％； ? 購(gòu)物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“ 德基廣場(chǎng) ” 的入駐率為 98％， “ 1912” 的入駐率為 ％。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng)租金 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 31 頁(yè) ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣 元 /平米 /天，年均增長(zhǎng)率 ％； ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種 ：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營(yíng)業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金； ? 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位： ? 精品商業(yè)街采用固定租金的形式： 1912 當(dāng)前租金的范圍從 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) ? 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年 26 萬(wàn)方左右 ； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 32 頁(yè) ? 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)； 2020 年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的 65％降到 49％ ； ? 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD 開發(fā)的推進(jìn)，大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的 29％ ； ? 越來越多的購(gòu)物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng) 南京未來 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng) 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)從 2020年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在 2020年開始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低 未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主 大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域 雖然未來將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場(chǎng)仍有空間 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 33 頁(yè) （ 三 ） 五 星級(jí)酒店 市場(chǎng)分析 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級(jí)酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級(jí)酒店的發(fā)展使五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵 飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店； ? 進(jìn)入 2020 年，南京酒店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級(jí)酒店越發(fā)受到青睞。 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 34 頁(yè) ? 截至 2020 年底，南京市五星級(jí)酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2020 年后南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在 2020 年和 2020 年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2020 年內(nèi)就有 4 家五星級(jí)酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場(chǎng)主要以 國(guó)內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國(guó)內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長(zhǎng)速度緩慢。 南京五星級(jí)酒店分布 ? 南京市五星級(jí)酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白 下區(qū)和江寧區(qū)； ? 南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的 49%和 22%,合計(jì)約 3424間客房 。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級(jí)酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消費(fèi)需求。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 35 頁(yè) 南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率 ? 南京市的五星級(jí)酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率， 2020 年 2020 年。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2020 年五星級(jí)供應(yīng)量較大，使得五星級(jí)酒店的市場(chǎng)需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級(jí)酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級(jí)酒店入住率保持著較高的水準(zhǔn)，市場(chǎng)需求充足。 南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 36 頁(yè) ? 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其 相對(duì)較低的房?jī)r(jià)， 2020 年和2020 年的平均房?jī)r(jià)僅為 500 元 /間 /天和 504 元 /間 /天。至 2020 年，平均房?jī)r(jià)較之上年有了大幅的提升，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 %， 2020 年平均房?jī)r(jià)達(dá)到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)，各大五星級(jí)酒店普遍采取“惡性價(jià)格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對(duì)于整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級(jí)飯店，目前的平均房?jī)r(jià)水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京五星級(jí)酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 37 頁(yè) ? 20202020 年間南京市將有 16 家五星級(jí)酒店（包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約 4,339 間，其中國(guó)際管理酒店未來供應(yīng)約 1,600 間； ? 2020 年和 2020 年將成為供應(yīng)量最為集中的 兩 年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來供應(yīng)總量的 91%(3,437間客房 ),2020年五星級(jí)酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房