梅華北5號居住地塊可行性分析報告(編輯修改稿)
2025-08-29 20:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 n 地理位置由于本項(xiàng)目地處新香洲核心輻射區(qū)域，加之目前整個珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此造就了本項(xiàng)目在地理位置上的唯一性。n 周邊配套本項(xiàng)目周邊的生活、娛樂、休閑等配套成熟、交通便捷，并且擁有相當(dāng)豐富的行政設(shè)施資源。n 區(qū)域素質(zhì)由于新香洲是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機(jī)關(guān)、事企業(yè)單位的員工構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質(zhì)相對較高。、項(xiàng)目市場定位通過對項(xiàng)目所處區(qū)域，及項(xiàng)目自身所具有的特質(zhì)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。、項(xiàng)目建設(shè)周期建議目前珠海主城區(qū)待售及待開發(fā)的樓盤較少，待目前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后，珠海主城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)會逐漸減少，而市場也將會開始復(fù)蘇，因此本項(xiàng)目適宜目前著手開發(fā)，2015年下半年入市。七、項(xiàng)目開發(fā)計劃及投資估算經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要為住宅，兼有部分配套商業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)前期，通過對項(xiàng)目各項(xiàng)前提投入、開發(fā)投入以及銷售收益進(jìn)行分析，從而對項(xiàng)目開發(fā)可行與否進(jìn)行評判。、項(xiàng)目開發(fā)初步規(guī)劃建設(shè)用地面積：㎡總建筑面積：㎡容積率：建筑密度：%規(guī)劃戶數(shù)：608戶其中：88㎡戶型：456戶；113㎡戶型：152戶計容建筑面積：㎡其中：高層洋房：57071㎡，4幢，20層；底層商鋪： 3004㎡（5%比例）物管用房： 80㎡ 社區(qū)用房： 120㎡公建配套建筑(不計容)：其中：垃圾房： 60㎡；環(huán)衛(wèi)休息室：120㎡配電房： 100㎡；通信設(shè)備房： 60㎡地下室建筑面積:18923㎡其中：車庫：14972㎡，車位約356個；人防：3951㎡景觀面積：12933㎡其中：硬景：7242㎡；軟景：5691㎡道路面積：3621㎡住宅全部擬定2000元/m2的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。、項(xiàng)目開發(fā)初步計劃計劃2013年8月取得土地，2014年2月完成報建，2014年3月2015年9月完成建設(shè)，2015年10月開始銷售，總開發(fā)周期33月。開發(fā)計劃表2013年2014年2015年2016年58月912月12月312月15月59月1012月16月取得土地完成設(shè)計完成報建完成建設(shè)現(xiàn)樓銷售、投資估算、開發(fā)成本序號項(xiàng)目計容面積(㎡)單價(元)成本(萬元)1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)60,2756,500 39,178 2前期工程費(fèi)60,275143 861 3建安工程費(fèi)60,2755,04530,4094配套設(shè)施費(fèi)60,2755613,3825開發(fā)間接費(fèi)60,27578 471 6不可預(yù)見費(fèi)60,275175 1,054 合計開發(fā)成本60,27512,502 75,355 、開發(fā)費(fèi)用序號項(xiàng)目計容面積(㎡)單價(元)費(fèi)用(萬元)1管理費(fèi)用60,275434 2,613 2銷售費(fèi)用60,275434 2,613 3財務(wù)費(fèi)用60,275357 2,155 合計開發(fā)費(fèi)用60,2751,225 7,381 、當(dāng)銷售均價住宅為16,000元/㎡、商業(yè)為25,000元/㎡、車位16萬元/個時（一）、銷售收入項(xiàng)目計容面積/車位(㎡/個)單價(元)收入(萬元)高層洋房57,07116,000 91,313 商業(yè)3,00425,000 7,509 車位356 160,000 5,704 合計60,27517399 104,526 （二）、稅費(fèi)項(xiàng)目計容面積(㎡)單價(元)費(fèi)用(萬元)營業(yè)稅及附加60,275980 5,906 土地增值稅60,275 企業(yè)所得稅60,2751,194 7,200 合計60,2752,17413,105(備注：因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過政府置換獲得土地，原獲取土地價格為25500萬元,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為25500萬元)經(jīng)估算項(xiàng)目總收益為：104,526萬元項(xiàng)目開發(fā)成本為：75,355萬元項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用為：7,381萬元項(xiàng)目總投資為：82,736萬元項(xiàng)目稅費(fèi)：13,105萬元項(xiàng)目開發(fā)利潤：總收益總成本總費(fèi)用稅費(fèi) = 8,685萬元銷售凈利潤率：8685/104526 = %投資利潤率：8685/82736 = %八、資金籌措計劃、資金來源本項(xiàng)目收購及開發(fā)共需資金82,736萬元，其中用于收購39,178萬元,實(shí)際項(xiàng)目投資額(扣除財務(wù)費(fèi)用)為67,668萬元。根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險，但由于本項(xiàng)目預(yù)期售價將高于珠海限價（11,285元/m2），必須現(xiàn)樓銷售，確定本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款。結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的50%以上，貸款額度為總投資的50%(即：33,834萬元)，現(xiàn)資本金為26265萬元，即另需自籌7,569萬元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見資金計劃表：金額單位：萬元年度計算項(xiàng)1季度2季度3季度4季度合計2013年當(dāng)期投入數(shù)2819 2819 5639 投入累計數(shù)2819 5639 當(dāng)期資金回籠數(shù)資金差額4749 1930 當(dāng)年利息2014年當(dāng)期投入數(shù)2819 5639 5639 5639 19736 投入累計數(shù)8458 14097 19736
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