【文章內(nèi)容簡介】 地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，土地出讓年限商服40年，住宅70年。目前土地現(xiàn)狀為凈地，周邊項(xiàng)目開槽部分土方堆積地塊上。項(xiàng)目土地較方正東西長約290米，南北寬約260米，四面環(huán)路，但目前只有東側(cè)苴國路以通路。苴國路為雙向四車道，路寬40米，中間綠化帶4米。東側(cè)規(guī)劃路30米，西側(cè)、南側(cè)規(guī)劃路20米。第五章 項(xiàng)目市場定位根據(jù)廣元市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，依托廣元交通位置優(yōu)越性，本項(xiàng)目處在廣元未來發(fā)展核心東壩區(qū)域，由于該區(qū)域成片開發(fā)住宅以高檔城鎮(zhèn)住宅為主，但是樓盤品質(zhì)普遍不高，設(shè)計(jì)理念相對落后，缺乏概念性住宅，因此本項(xiàng)目應(yīng)建議以創(chuàng)意性品質(zhì)高檔住宅為主配合社區(qū)商業(yè)打造本區(qū)域地標(biāo)性樓盤。 項(xiàng)目的優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，本區(qū)域唯一一塊大面積未開發(fā)建設(shè)用地。目前在市中心有如此位置本項(xiàng)目已屬唯一，周邊均開發(fā)成高檔物業(yè)小區(qū)和具有一定的商業(yè)配套，北側(cè)利州廣場是廣元市中心休閑區(qū)域，是廣元市老百姓心目中居住最佳位置。交通便利項(xiàng)目四面環(huán)路，地塊周邊有10路公交車。乘坐9路公交車可換乘11路公交達(dá)到全城范圍，公交車票價(jià)1元。具有升值潛力，周邊房價(jià)一般在3500元/㎡均價(jià)，多為高檔社區(qū)，僅靠南河濕地公園，環(huán)境是本項(xiàng)目投資保值有重要因素配套齊全，環(huán)境優(yōu)良。周邊有市一醫(yī)院、810超市、銀行、餐飲眾多、國際大酒店、英才學(xué)校，配套設(shè)施齊全。廣元政策優(yōu)勢廣元市政府震后針對廣元地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)布的08年43號文件是主要針對地產(chǎn)投資的。包括：免征資源稅、用當(dāng)?shù)毓と诉M(jìn)行減免所得稅、水天然氣初裝減免等一系列相關(guān)政策。（）政策及收費(fèi)可同當(dāng)?shù)卣M(jìn)行協(xié)調(diào)減免。城市土地優(yōu)勢廣元市屬于兩山兩河地勢，可利用開發(fā)土地較少。而06年至今拍賣國有土地?cái)?shù)量有限，06年40畝、07年80畝、08年0畝、09年17畝，切我項(xiàng)目土地是廣元近年來拍賣的最大宗土地。除此項(xiàng)目土地外廣元東壩區(qū)、南河區(qū)再無此類大宗土地。土地將在一定時(shí)期更加稀缺。城市銷售水平優(yōu)勢廣元房地產(chǎn)銷售多邀請成都代理公司進(jìn)行銷售，而銷售手法比較傳統(tǒng)，思想理念比較中規(guī)中矩。銷售員水平較一般，業(yè)務(wù)水平不是很精通。我公司可以說在銷售能力及水平上較當(dāng)?shù)赜泻艽髢?yōu)勢，尤其是銷售期房方面，經(jīng)過多年積攢的銷售經(jīng)驗(yàn)，可以說優(yōu)勢更大。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商理念優(yōu)勢廣元市已建成小區(qū)考察發(fā)現(xiàn)這里開發(fā)商對綠化投入較大。預(yù)售項(xiàng)目對產(chǎn)品定位及戶型面積分析不夠，目前市場最稀缺的90㎡兩居、110㎡三居，在好多項(xiàng)目已經(jīng)售罄的情況下，二期工程推出戶型不以此為主力戶型，繼續(xù)以自己所剩的130㎡以上住宅為主力戶型。廣元市目前商業(yè)品牌化產(chǎn)品較少，尤其是快餐行業(yè)，目前廣元市只有德克士快餐（經(jīng)營狀況良好），而KFC、永和豆?jié){等眾多連鎖快餐均為進(jìn)駐，給我公司未來項(xiàng)目帶來機(jī)會，我們可以招募這些快餐連鎖進(jìn)入我公司項(xiàng)目商業(yè)，拉動(dòng)整體銷售。政府人脈因當(dāng)?shù)亻_發(fā)商實(shí)力較弱，政府希望能招大型企業(yè)進(jìn)入廣元，以哇哈哈為例，廣元市針對浙江企業(yè)給予極大優(yōu)惠政策。目前廣元市政府因地震財(cái)政部門不缺錢，對于我們來說是利好一面，可以進(jìn)行再次協(xié)商緩繳或減免營業(yè)稅及其他政府相關(guān)費(fèi)用。 項(xiàng)目的劣勢項(xiàng)目的周邊現(xiàn)狀也給本項(xiàng)目帶來一些劣勢：人均收入低：通過調(diào)查組近幾天的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)廣元市人均收入水平較低，消費(fèi)不高，由此分析商業(yè)地產(chǎn)銷售不容樂觀，這點(diǎn)也從調(diào)查中得到證實(shí)。望決策者謹(jǐn)慎考慮。周邊配套：本項(xiàng)目周邊缺乏學(xué)校、銀行等公共配套設(shè)施。土地市場供應(yīng)量：去規(guī)劃局了解到目前規(guī)劃正在制作城市最新規(guī)劃，我項(xiàng)目東側(cè)東安路向南準(zhǔn)備修建一座新橋同萬源連接，規(guī)劃萬源為廣元新住宅區(qū)，此土地出現(xiàn)必定和我項(xiàng)目產(chǎn)生競爭。此地塊最快2年開始放量，會給我項(xiàng)目兩年后銷售代理一定威脅。周邊房價(jià)：2006年以來，廣元市房價(jià)漲幅較大，目前房價(jià)在高位運(yùn)行，跟綿陽市價(jià)位不相上下。在總購買力偏低的情況下，房價(jià)高位運(yùn)行有一定的風(fēng)險(xiǎn)。建安費(fèi)用：通過調(diào)查小組走訪建筑公司，咨詢相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，高層建安費(fèi)大包在1500元/㎡左右，其價(jià)格接近北京等一線城市房屋造價(jià)水平，因?yàn)樗拇ǖ卣疬^后，水泥、砂石料、人工等費(fèi)用均直線上升，造成建安成本增加增加，對項(xiàng)目利潤有相當(dāng)影響。政策方面：通過與當(dāng)?shù)卣?lián)誼，爭取協(xié)議解決涉及到企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)優(yōu)惠措施。交通：盡力完善局部交通環(huán)境，做到出行便利，完善社區(qū)配套、便民服務(wù)等。購買需求：通過前文分析得出，廣元市有足夠的購群體體，若爭取到銀行優(yōu)惠貸款利率（相關(guān)政府文件中已有規(guī)定），可進(jìn)減少項(xiàng)目銷售壓力。第六章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地塊位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)。項(xiàng)目所在區(qū)概況　廣元市利州區(qū)位于川、陜、甘三省結(jié)合部，是廣元市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全區(qū)幅員面積1492平方公里,轄3鄉(xiāng)、7鎮(zhèn)、10個(gè)街道，243個(gè)村（社區(qū)），總?cè)丝?8萬, 位于東經(jīng)105゜27′至106゜04′, 北緯32゜19′至32゜37′之間,東鄰?fù)n縣，南連劍閣、元壩區(qū)，西接青川縣，嘉陵江上游，川陜甘三省交匯處，處于廣元市腹心，為四川的北大門,是進(jìn)出川的咽喉重地,自古以來都是川陜甘三省六地(市)十八縣(區(qū))的物資集散地,素有川北金三角之美譽(yù)。全區(qū)幅員面積1492平方公里。全區(qū)春暖、夏熱、秋涼、冬寒、四季分明，日照時(shí)間長,屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。年均氣溫17℃,生長期平均310天，無霜期共263天，年日照時(shí)數(shù)1342小時(shí)。光熱資源豐富，熱量集中在4至9月。雨量充沛，年均降雨量698毫米，年內(nèi)降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋澇的一般現(xiàn)象。供水、下水、燃?xì)?、電力、通信、網(wǎng)絡(luò)等均有市政，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對比較完善。第七章 項(xiàng)目運(yùn)營建設(shè)方案 （1）、以下商品房的銷售價(jià)格測算，本著銷售可行，符合同類地區(qū)商品房價(jià)格左右的原則估算，具體價(jià)格范圍在敏感性分析中加以闡述。本報(bào)告中住宅銷售價(jià)格以3400元/㎡，商業(yè)以6000元/㎡，車庫以8萬元/個(gè)估算。 （2）、考慮到廣元地區(qū)的實(shí)際情況和政府文件，該地區(qū)在允許范圍內(nèi)可調(diào)整容積率，因次參考廣元地方開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作模式，在規(guī)劃容積率為R=，這里以可達(dá)到的規(guī)劃容積率R=4計(jì)算。（3）、㎡，建筑密度30%，本報(bào)告估算地下設(shè)備、人防、㎡。（1）本地塊宗地形狀為正方形，東西長約270米，南北約278米，三面規(guī)劃市政路，考慮周邊項(xiàng)目情況認(rèn)為以2層商業(yè)，32000㎡為估算點(diǎn)為準(zhǔn)。（2）以18層以上高層住宅為主，底商為輔。第八章 全部投資估算與資金籌措編制依據(jù)●本估算依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)、設(shè)計(jì)資料和有關(guān)文件進(jìn)行編制?！?004年《四川省建設(shè)工程概算定額》●四川地區(qū)同類工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?！袼拇ǖ貐^(qū)近期的材料及設(shè)備價(jià)格信息?！窠ㄔO(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》編制范圍本項(xiàng)目費(fèi)用包括前期工程、土地、拆遷、建安工程、環(huán)境工程、大小市政工程費(fèi)用及管理、銷售、財(cái)務(wù)等其它費(fèi)用。編制原則及方法本報(bào)告投資估算，根據(jù)近期工程造價(jià)水平，采用類似指標(biāo)法分別進(jìn)行估算。市場價(jià)參考2009年《四川省工程造價(jià)信息》。項(xiàng)目申請報(bào)告費(fèi)等項(xiàng)目前期費(fèi)用按國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)計(jì)價(jià)格[1999]1283號文《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知計(jì)算。工程項(xiàng)目勘察費(fèi)按國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）規(guī)定計(jì)算。工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)參照計(jì)價(jià)格[2002]1980號文計(jì)取?？⒐D編制費(fèi)參照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）規(guī)定收取。經(jīng)過初步測算，本建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本為92009萬元，按總建筑面積計(jì)平均成本3055元/平方米。項(xiàng)目投資成本測算表四川廣元項(xiàng)目 　項(xiàng)目成本測算　項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）計(jì)量(m2)合計(jì)(萬元)備注建設(shè)投資成本土地取得成本　　 20, 　土地交易稅費(fèi)　% 土地交易服務(wù)費(fèi)、% 前期工程費(fèi)用　　 1, 　 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 301, 建安費(fèi)的3% 工程監(jiān)理及審價(jià)費(fèi) 301, % 測繪費(fèi) 301, 實(shí)際工程量估算 勘察費(fèi) 301, % 招標(biāo)管理費(fèi) 301, % 質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi) 301, % 規(guī)劃照費(fèi) 301, % 合同簽證費(fèi)用 301, % 工程保險(xiǎn)費(fèi) 301, % 臨時(shí)水電路設(shè)施費(fèi)用　 301, 根據(jù)建筑市場估算 建筑安裝費(fèi)用　　 57, 　　住宅 1, 269, 40, 　商業(yè) 1, 32, 4, 　小計(jì)：　　 45, 　　地下建筑 1, 75, 12, 　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用　　 1, 市場估算，廣元市規(guī)劃和建設(shè)局提供收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 供水 1, 3, 2450元/戶 供電 1, 3, 1500元/戶 供氣 3, 1410元/戶 白蟻防治費(fèi) 301, ㎡ 建筑渣土清潔 75, ㎡ 景觀綠化工程費(fèi) 301, 市場估算 道路（總體工程） 75, 市場估算 城市基礎(chǔ)配套費(fèi)用　　 1, 廣元市建設(shè)局規(guī)定(65元/平方米，能做到45元/㎡) 不可預(yù)見費(fèi)用　 1, 直接投資費(fèi)用的3% 建設(shè)總成本84,　期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 2, 2, 暫定建設(shè)期2年，建設(shè)成本均勻投入 管理費(fèi)用% 301, 1, 直接費(fèi)用的3%以內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況 銷售費(fèi)用 3, % 期間總費(fèi)用7,　項(xiàng)目投資總額 92, 　說明 以總投資的65%，%，計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目地塊是擬通過參加土地競拍取得建設(shè)用地使用權(quán)：　　土地取得費(fèi)因本地塊屬于土地拍賣地塊，土地起拍價(jià)為16000萬元，200萬元增幅，故這里根據(jù)估算認(rèn)為土地取得成本20000萬元具有測算的代表性，即土地取得成本為177萬元/畝，詳細(xì)的利潤分配和土地取得成本構(gòu)成情況參加《土地競拍利潤分析表》。%的土地交易服務(wù)費(fèi)用，即900萬元?！　∏捌诠こ藤M(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用和水文、地質(zhì)勘測費(fèi)用等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用根據(jù)《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]10號）；可行性研究費(fèi)用根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于改進(jìn)和調(diào)整工程勘察不合理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（[1991]316號）計(jì)算；水文、地質(zhì)勘測費(fèi)用根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于改進(jìn)和調(diào)整工程勘察不合理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（[1991]316號）計(jì)算。本項(xiàng)目按實(shí)際發(fā)生或預(yù)計(jì)發(fā)生估算。建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)周邊物業(yè)類似建筑的建安成本分析，通過對