【文章內(nèi)容簡介】 地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，土地出讓年限商服40年，住宅70年。目前土地現(xiàn)狀為凈地，周邊項目開槽部分土方堆積地塊上。項目土地較方正東西長約290米，南北寬約260米，四面環(huán)路，但目前只有東側(cè)苴國路以通路。苴國路為雙向四車道，路寬40米，中間綠化帶4米。東側(cè)規(guī)劃路30米，西側(cè)、南側(cè)規(guī)劃路20米。第五章 項目市場定位根據(jù)廣元市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，依托廣元交通位置優(yōu)越性，本項目處在廣元未來發(fā)展核心東壩區(qū)域，由于該區(qū)域成片開發(fā)住宅以高檔城鎮(zhèn)住宅為主，但是樓盤品質(zhì)普遍不高，設計理念相對落后，缺乏概念性住宅，因此本項目應建議以創(chuàng)意性品質(zhì)高檔住宅為主配合社區(qū)商業(yè)打造本區(qū)域地標性樓盤。 項目的優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，本區(qū)域唯一一塊大面積未開發(fā)建設用地。目前在市中心有如此位置本項目已屬唯一，周邊均開發(fā)成高檔物業(yè)小區(qū)和具有一定的商業(yè)配套，北側(cè)利州廣場是廣元市中心休閑區(qū)域，是廣元市老百姓心目中居住最佳位置。交通便利項目四面環(huán)路，地塊周邊有10路公交車。乘坐9路公交車可換乘11路公交達到全城范圍，公交車票價1元。具有升值潛力，周邊房價一般在3500元/㎡均價，多為高檔社區(qū)，僅靠南河濕地公園，環(huán)境是本項目投資保值有重要因素配套齊全，環(huán)境優(yōu)良。周邊有市一醫(yī)院、810超市、銀行、餐飲眾多、國際大酒店、英才學校，配套設施齊全。廣元政策優(yōu)勢廣元市政府震后針對廣元地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)布的08年43號文件是主要針對地產(chǎn)投資的。包括：免征資源稅、用當?shù)毓と诉M行減免所得稅、水天然氣初裝減免等一系列相關(guān)政策。（）政策及收費可同當?shù)卣M行協(xié)調(diào)減免。城市土地優(yōu)勢廣元市屬于兩山兩河地勢，可利用開發(fā)土地較少。而06年至今拍賣國有土地數(shù)量有限，06年40畝、07年80畝、08年0畝、09年17畝，切我項目土地是廣元近年來拍賣的最大宗土地。除此項目土地外廣元東壩區(qū)、南河區(qū)再無此類大宗土地。土地將在一定時期更加稀缺。城市銷售水平優(yōu)勢廣元房地產(chǎn)銷售多邀請成都代理公司進行銷售，而銷售手法比較傳統(tǒng)，思想理念比較中規(guī)中矩。銷售員水平較一般，業(yè)務水平不是很精通。我公司可以說在銷售能力及水平上較當?shù)赜泻艽髢?yōu)勢，尤其是銷售期房方面，經(jīng)過多年積攢的銷售經(jīng)驗，可以說優(yōu)勢更大。產(chǎn)品設計、招商理念優(yōu)勢廣元市已建成小區(qū)考察發(fā)現(xiàn)這里開發(fā)商對綠化投入較大。預售項目對產(chǎn)品定位及戶型面積分析不夠，目前市場最稀缺的90㎡兩居、110㎡三居，在好多項目已經(jīng)售罄的情況下，二期工程推出戶型不以此為主力戶型，繼續(xù)以自己所剩的130㎡以上住宅為主力戶型。廣元市目前商業(yè)品牌化產(chǎn)品較少，尤其是快餐行業(yè)，目前廣元市只有德克士快餐（經(jīng)營狀況良好），而KFC、永和豆?jié){等眾多連鎖快餐均為進駐，給我公司未來項目帶來機會，我們可以招募這些快餐連鎖進入我公司項目商業(yè)，拉動整體銷售。政府人脈因當?shù)亻_發(fā)商實力較弱，政府希望能招大型企業(yè)進入廣元，以哇哈哈為例，廣元市針對浙江企業(yè)給予極大優(yōu)惠政策。目前廣元市政府因地震財政部門不缺錢，對于我們來說是利好一面，可以進行再次協(xié)商緩繳或減免營業(yè)稅及其他政府相關(guān)費用。 項目的劣勢項目的周邊現(xiàn)狀也給本項目帶來一些劣勢：人均收入低：通過調(diào)查組近幾天的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)廣元市人均收入水平較低，消費不高，由此分析商業(yè)地產(chǎn)銷售不容樂觀，這點也從調(diào)查中得到證實。望決策者謹慎考慮。周邊配套：本項目周邊缺乏學校、銀行等公共配套設施。土地市場供應量：去規(guī)劃局了解到目前規(guī)劃正在制作城市最新規(guī)劃，我項目東側(cè)東安路向南準備修建一座新橋同萬源連接，規(guī)劃萬源為廣元新住宅區(qū)，此土地出現(xiàn)必定和我項目產(chǎn)生競爭。此地塊最快2年開始放量，會給我項目兩年后銷售代理一定威脅。周邊房價：2006年以來，廣元市房價漲幅較大，目前房價在高位運行，跟綿陽市價位不相上下。在總購買力偏低的情況下，房價高位運行有一定的風險。建安費用：通過調(diào)查小組走訪建筑公司，咨詢相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，高層建安費大包在1500元/㎡左右，其價格接近北京等一線城市房屋造價水平，因為四川地震過后，水泥、砂石料、人工等費用均直線上升，造成建安成本增加增加，對項目利潤有相當影響。政策方面：通過與當?shù)卣?lián)誼，爭取協(xié)議解決涉及到企業(yè)開發(fā)建設的各項優(yōu)惠措施。交通：盡力完善局部交通環(huán)境，做到出行便利，完善社區(qū)配套、便民服務等。購買需求：通過前文分析得出，廣元市有足夠的購群體體，若爭取到銀行優(yōu)惠貸款利率（相關(guān)政府文件中已有規(guī)定），可進減少項目銷售壓力。第六章 項目選址及建設條件分析項目地理位置項目地塊位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)。項目所在區(qū)概況　廣元市利州區(qū)位于川、陜、甘三省結(jié)合部，是廣元市政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)幅員面積1492平方公里,轄3鄉(xiāng)、7鎮(zhèn)、10個街道，243個村（社區(qū)），總?cè)丝?8萬, 位于東經(jīng)105゜27′至106゜04′, 北緯32゜19′至32゜37′之間,東鄰旺蒼縣，南連劍閣、元壩區(qū)，西接青川縣，嘉陵江上游，川陜甘三省交匯處，處于廣元市腹心，為四川的北大門,是進出川的咽喉重地,自古以來都是川陜甘三省六地(市)十八縣(區(qū))的物資集散地,素有川北金三角之美譽。全區(qū)幅員面積1492平方公里。全區(qū)春暖、夏熱、秋涼、冬寒、四季分明，日照時間長,屬亞熱帶濕潤季風氣候。年均氣溫17℃,生長期平均310天，無霜期共263天，年日照時數(shù)1342小時。光熱資源豐富，熱量集中在4至9月。雨量充沛，年均降雨量698毫米，年內(nèi)降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋澇的一般現(xiàn)象。供水、下水、燃氣、電力、通信、網(wǎng)絡等均有市政，城市基礎設施建設相對比較完善。第七章 項目運營建設方案 （1）、以下商品房的銷售價格測算，本著銷售可行，符合同類地區(qū)商品房價格左右的原則估算，具體價格范圍在敏感性分析中加以闡述。本報告中住宅銷售價格以3400元/㎡，商業(yè)以6000元/㎡，車庫以8萬元/個估算。 （2）、考慮到廣元地區(qū)的實際情況和政府文件，該地區(qū)在允許范圍內(nèi)可調(diào)整容積率，因次參考廣元地方開發(fā)企業(yè)的運作模式，在規(guī)劃容積率為R=，這里以可達到的規(guī)劃容積率R=4計算。（3）、㎡，建筑密度30%，本報告估算地下設備、人防、㎡。（1）本地塊宗地形狀為正方形，東西長約270米，南北約278米，三面規(guī)劃市政路，考慮周邊項目情況認為以2層商業(yè)，32000㎡為估算點為準。（2）以18層以上高層住宅為主，底商為輔。第八章 全部投資估算與資金籌措編制依據(jù)●本估算依據(jù)項目建設方案提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)、設計資料和有關(guān)文件進行編制。●2004年《四川省建設工程概算定額》●四川地區(qū)同類工程技術(shù)經(jīng)濟指標。●四川地區(qū)近期的材料及設備價格信息?！窠ㄔO部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》編制范圍本項目費用包括前期工程、土地、拆遷、建安工程、環(huán)境工程、大小市政工程費用及管理、銷售、財務等其它費用。編制原則及方法本報告投資估算，根據(jù)近期工程造價水平，采用類似指標法分別進行估算。市場價參考2009年《四川省工程造價信息》。項目申請報告費等項目前期費用按國家計委關(guān)于印發(fā)計價格[1999]1283號文《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知計算。工程項目勘察費按國家收費標準計算。工程項目設計費根據(jù)《工程勘察設計收費標準》（2002年修訂本）規(guī)定計算。工程招標代理服務費參照計價格[2002]1980號文計取?？⒐D編制費參照《工程勘察設計收費標準》（2002年修訂本）規(guī)定收取。經(jīng)過初步測算，本建設項目開發(fā)成本為92009萬元，按總建筑面積計平均成本3055元/平方米。項目投資成本測算表四川廣元項目 　項目成本測算　項目單價（元/㎡）計量(m2)合計(萬元)備注建設投資成本土地取得成本　　 20, 　土地交易稅費　% 土地交易服務費、% 前期工程費用　　 1, 　 規(guī)劃設計費 301, 建安費的3% 工程監(jiān)理及審價費 301, % 測繪費 301, 實際工程量估算 勘察費 301, % 招標管理費 301, % 質(zhì)監(jiān)費及交房前各項驗收費 301, % 規(guī)劃照費 301, % 合同簽證費用 301, % 工程保險費 301, % 臨時水電路設施費用　 301, 根據(jù)建筑市場估算 建筑安裝費用　　 57, 　　住宅 1, 269, 40, 　商業(yè) 1, 32, 4, 　小計：　　 45, 　　地下建筑 1, 75, 12, 　基礎設施費用　　 1, 市場估算，廣元市規(guī)劃和建設局提供收費標準 供水 1, 3, 2450元/戶 供電 1, 3, 1500元/戶 供氣 3, 1410元/戶 白蟻防治費 301, ㎡ 建筑渣土清潔 75, ㎡ 景觀綠化工程費 301, 市場估算 道路（總體工程） 75, 市場估算 城市基礎配套費用　　 1, 廣元市建設局規(guī)定(65元/平方米，能做到45元/㎡) 不可預見費用　 1, 直接投資費用的3% 建設總成本84,　期間費用財務費用 2, 2, 暫定建設期2年，建設成本均勻投入 管理費用% 301, 1, 直接費用的3%以內(nèi)，結(jié)合當?shù)厥袌鰧嶋H情況 銷售費用 3, % 期間總費用7,　項目投資總額 92, 　說明 以總投資的65%，%，計算財務費用本項目地塊是擬通過參加土地競拍取得建設用地使用權(quán)：　　土地取得費因本地塊屬于土地拍賣地塊，土地起拍價為16000萬元，200萬元增幅，故這里根據(jù)估算認為土地取得成本20000萬元具有測算的代表性，即土地取得成本為177萬元/畝，詳細的利潤分配和土地取得成本構(gòu)成情況參加《土地競拍利潤分析表》。%的土地交易服務費用，即900萬元。　　前期工程費前期工程費用主要包括規(guī)劃設計費用、可行性研究費用和水文、地質(zhì)勘測費用等。規(guī)劃設計費用根據(jù)《國家計委、建設部關(guān)于發(fā)布工程勘察設計收費管理規(guī)定的通知》（計價格[2002]10號）；可行性研究費用根據(jù)建設部《關(guān)于改進和調(diào)整工程勘察不合理收費辦法和標準的通知》（[1991]316號）計算；水文、地質(zhì)勘測費用根據(jù)建設部《關(guān)于改進和調(diào)整工程勘察不合理收費辦法和標準的通知》（[1991]316號）計算。本項目按實際發(fā)生或預計發(fā)生估算。建筑安裝工程費根據(jù)周邊物業(yè)類似建筑的建安成本分析，通過對